대구지방법원 2025타경10957. 구미시 구평동 부영아파트 701동 4층 406호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 건물의 단위세대입니다. 현재 소유자는 김진호이며 2022.01.05. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 157,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “최저가 84,000,000원”이 아닙니다. 임차권자 김근화는 주민등록일자 2019.03.08., 임대차계약일자 2022.01.01., 점유개시일자 2022.01.03., 확정일자 2022.01.10.으로 기록돼 있고, 2024.05.22. 보증금 145,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현존 말소기준인 2025.04.14. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원칙적으로는 대항력 인수형에 해당하지만, 이번 사건에는 이를 뒤집는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10957 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 구평동 475 부영아파트 제701동 제4층 제406호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.987㎡ · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김진호 (2022.01.05. 소유권이전 · 거래가액 157,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 151,629,362원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 단지 | 부영7 · 1,002세대 · 2004.06.15. 준공 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원*
2004년 국민은행 근저당은 2015.01.21. 이미 말소됐고, 2015년 김근화 명의의 국민은행 근저당 102,000,000원도 2019.02.12. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 중에서는 2025.04.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다.
문제는 그보다 앞선 2024.05.22. 김근화의 주택임차권입니다. 보증금은 145,000,000원이고, 주민등록일자는 2019.03.08., 확정일자는 2022.01.10.입니다. 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권을 갖는 임차권으로 정리됩니다. 현재 최저가 84,000,000원에서 배당표 원칙대로라면 집행비용 뒤 임차보증금에 82,088,000원이 배당되고 62,912,000원이 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김근화 부동산 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 145,000,000원 | 2019.03.08. 2022.01.10. | 대항력 있음 우선변제권 있음 확약 반영 실질 인수 0원* | 실제 임차인 1명 주택도시보증공사는 보증금반환채권 양수인 겸 신청채권자 |
* 현재 회차 배당표의 원칙상 미배당 금액은 62,912,000원입니다. 다만 2026.07.22. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출했으므로 이 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 이 확약의 효과는 김근화의 보증금반환채권에 한정해 판단합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 84,000,000원 기준
가격 판단은 확약을 반영한 실질취득 84,000,000원을 기준으로 합니다. 부영7 동일면적 최근 12개월 거래 12건 평균은 114,333,333원이고, 현재 최저가는 그 평균의 73.5%입니다. 최신 거래는 2026.08. 134,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮은 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 11 | 134,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 7 | 136,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 13 | 104,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 17 | 96,500,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 12 | 102,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 6 | 113,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 5 | 106,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 7 | 97,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.987㎡ | 12건 | 114,333,333원 |
표본 거래가는 96,500,000원~136,000,000원이고 최근 12개월 평균은 114,333,333원입니다. 현재 실질취득 84,000,000원은 해당 평균보다 낮습니다. 특히 최신 2026.08. 거래 134,000,000원과 비교해도 현재 회차 가격은 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 김근화 보증금(우선변제) | 145,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 151,629,362원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 중 62,912,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.07.22. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 신청채권자 청구액 151,629,362원에 대한 예상배당은 현재 시나리오에서 0원입니다.
④ 회차가 더 내려가도 확약 반영 실질 인수는 0원*
| 시나리오 | 매각가 | 원칙상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 84,000,000원 | 62,912,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 58,799,999원 | 87,658,401원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,159,999원 | 104,980,881원 | 0원* |
대항력 포기가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건에서는 주택도시보증공사가 대항력을 포기했으므로, 해당 임차보증금에 관한 실질 인수액은 각 회차 0원*으로 봅니다. 즉 가격이 내려가면 실질취득도 함께 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구평남부초등학교 서측 인근. 아파트단지·다가구주택·단독주택·학교·근린상가·임야 등이 혼재하며 생활편의시설 접근성을 포함한 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장이 가까워 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 건물의 4층 406호. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 남측·동측 왕복 4차로, 북측 왕복 2차로, 서측 폭 약 10m 보행자전용도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다. 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다.
- 공시지가. 842,500원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 부영7은 1,002세대이고 동일면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 거래가격 범위는 96,500,000원~136,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.07.22. 확약서 원문. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기한 문서의 대상 채권·범위·조건을 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 보증금반환채권. 김근화 보증금 145,000,000원, 주민등록 2019.03.08., 점유개시 2022.01.03., 확정일자 2022.01.10.을 원본과 대조해야 합니다.
- 전 소유자와 임차인의 동일성. 김근화는 과거 소유자이자 2015년 국민은행 근저당 채무자였으므로 임대차 형성과 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서. 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시돼 있으나 최신 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재·폐문으로 구체적 내부구조와 수리 여부를 확인하지 못했습니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 114,333,333원, 최신 거래 134,000,000원, 최근 거래 최저 96,500,000원을 함께 보고 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “84,000,000원이 진짜 취득가가 되는 조건”
이 사건은 겉으로는 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 김근화의 보증금은 145,000,000원이고, 현재 최저가 84,000,000원에서는 배당표상 62,912,000원이 부족합니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다.
하지만 2026.07.22. 보증금반환채권 양수인 겸 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가와 같은 84,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 114,333,333원과 최신 거래 134,000,000원보다 낮아 가격 메리트도 확인됩니다.
따라서 결론은 명확합니다. 확약 유효 확인 전에는 고위험, 확약 유효 확인 후에는 가격 메리트가 있는 구조. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저, 2026.07.22. 확약서의 원문과 적용범위를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
