서울남부지방법원 2025타경12390. 서울 구로구 고척동 46-27 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 지1층부터 3층까지 단독주택(다중주택), 옥탑1층은 다락 및 계단실로 조사됐습니다. 소유자는 최영화이고, 2020.06.05 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액 252,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 여러 임차권등기와 경매개시결정이 이어진 다중 임차 구조입니다.
등기 순서만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하는 방향입니다. 그러나 실제 입찰에서 중요한 것은 등기 순서만이 아니라 각 점유자의 전입일과 대항력입니다. 유재형·박태양·이은재·지현희·황재영·심다혜는 확인된 전입일이 말소기준일보다 뒤여서 대항력이 없다고 정리돼 있습니다. 반면 김은경과 이원재는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12390 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척동 46-27 · 서울특별시 구로구 중앙로8길 43(고척동) |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 지1층 ~ 3층 단독주택(다중주택) · 옥탑1층 다락(10.43㎡) 및 계단실(6.24㎡) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하 1층, 지상 3층 · 사용승인일 2020.05.20. |
| 토지 | 대 102.0㎡ · 공시지가 2,312,000원/㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 최영화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 918,436,200원 / 918,436,200원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 형태 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 확인이 남는다
말소기준은 2020.06.05 국민은행 근저당권입니다. 조민지의 100,000,000원 주택임차권은 2023.12.15 등기됐다가 2024.04.03 말소됐습니다. 이후 지현희 180,000,000원, 황재영 60,000,000원, 김은경 45,000,000원, 심다혜 75,000,000원의 임차권등기가 차례로 들어왔습니다. 등기부상 이 임차권들은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
② 임차인·점유자 — 대항력 / 우선변제 / 승계 판정
| 성명 | 점유·임차 부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유재형 | 미상 | 미상 | 2022-07-28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박태양 | 미상 | 미상 | 2022-08-19 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이은재 | 미상 | 미상 | 2025-06-27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 지현희 | 건물 3층 50.81㎡ 전부 | 180,000,000원 | 2021-11-26 | 2021-11-05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황재영 | 지1층 42.49㎡ 중 19.5㎡ 전부 | 60,000,000원 | 2020-08-28 | 2020-08-12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김은경 | 지1층 42.49㎡ 중 약19㎡ 전부 | 45,000,000원 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 미상 |
| 심다혜 | 건물 1층 42.49㎡ 중 약19.5㎡ 전부 | 75,000,000원 | 2020-06-29 | 2020-06-16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 0원 | 2022-08-19 | 2022-08-19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이원재 | 주거 | 0원 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 미상 |
유재형·박태양은 배당요구를 했고, 지현희·황재영·김은경·심다혜 역시 관련 문건 또는 임차권등기에서 배당요구가 확인됩니다. 반면 이은재·이원재는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유자는 실제 계약조건을 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 918,436,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,584,362원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 지현희 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 에프케이2603유동화전문유한회사(양도 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 274,851,838원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 총 채권 632,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 274,851,838원이 계산되며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 미상 점유자의 실제 선순위성이 확인될 경우 이 단순 계산과 실제 인수관계가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수액은 계산상 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 918,436,200원 | 632,000,000원 | 0원 | 274,851,838원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 734,748,960원 | 632,000,000원 | 0원 | 93,001,470원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 587,799,168원 | 579,521,176원 | 52,478,824원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동양미래대학교 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주거용 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 지1층 ~ 3층은 단독주택(다중주택), 옥탑1층은 다락 10.43㎡ 및 계단실 6.24㎡입니다.
- 토지. 102.0㎡의 대지로, 제2종일반주거지역이며 완경사·정방형·세로한면(불) 조건입니다.
- 규제. 건축허가·착공제한지역, 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김은경 전입관계 확인. 보증금 45,000,000원 임차권등기는 있으나 주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 없습니다. 대항력 가능·미상으로 확인해야 합니다.
- 이원재 전입관계 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 실제 점유와 계약조건을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 유재형·박태양·이은재 등은 보증금이 확인되지 않아 계약서·배당요구 내용과 대조가 필요합니다.
- 지현희 관계 확인. 180,000,000원 임차권자이면서 강제경매개시결정 채권자로 기재돼 있어 관계인 여부와 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 토지·건물 등기와 현황을 함께 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 여러 제한사항이 기재돼 있으므로 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “말소기준은 깨끗하지만, 임차인까지 깨끗한 것은 아니다”
이 사건의 등기상 출발점은 단순합니다. 2020.06.05 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산도 매수인 인수 0원입니다. 하지만 다중주택은 개별 점유자의 대항력 확인이 핵심이고, 김은경·이원재는 그 핵심 정보인 전입일이 확인되지 않습니다.
따라서 결론은 “등기 순위는 정리되지만 임차인 실사는 미완료”입니다. 알려진 후순위 임차인만 보면 위험이 낮지만, 대항력 미상 점유자가 남아 있어 현재 단계에서 권리 안전형으로 단정하기 어렵습니다. 더구나 실거래 비교자료가 확인되지 않는 상태에서는 918,436,200원의 신건 최저가 자체가 가격 메리트가 있는지도 별도로 검증해야 합니다. 입찰 전 우선순위는 가격 계산보다 김은경·이원재의 실제 전입·점유관계 확인입니다.
