서울남부지방법원 2025타경12390. 서울 구로구 고척동 46-27, 중앙로8길 43 소재 토지와 지하 1층·지상 3층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 지하 1층부터 지상 3층까지 단독주택(다중주택), 옥탑은 다락 10.43㎡와 계단실 6.24㎡입니다. 토지는 102.0㎡이고, 건물은 2020.05.20 사용승인된 철근콘크리트구조입니다.
권리분석의 기준점은 2020.06.05 설정된 국민은행 근저당권 252,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정과 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인은 모두 합쳐 9명으로 확인되며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 김은경과 이원재는 전입일 등 대항력 판정의 핵심 시점이 확인되지 않아 “대항력 가능·미상”으로 따로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12390 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척동 46-27 · 중앙로8길 43 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 지1층~3층 단독주택(다중주택) · 옥탑 다락 및 계단실 |
| 토지 | 대 102.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,312,000원/㎡ |
| 소유자 | 최영화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 918,436,200원 / 734,749,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 지현희 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.06.05 국민은행
2020.05.27 최영화 명의로 소유권보존된 뒤, 2020.06.05 국민은행이 채권최고액 252,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025.10.02 지현희의 강제경매개시결정, 2026.07.15 에프케이2603유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다.
임차권등기도 대부분 말소기준보다 늦습니다. 조민지의 100,000,000원 임차권은 2023.12.15 등기됐다가 2024.04.03 이미 말소됐고, 지현희·황재영·김은경·심다혜의 임차권 역시 등기 시점 자체는 말소기준 뒤입니다. 다만 임차인의 대항력은 등기순위만이 아니라 실제 대항요건의 시점을 함께 봐야 하므로, 전입시점이 확인되지 않는 임차인은 별도 검증이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 2명은 판정 보류
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유재형 | 2022.07.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태양 | 2022.08.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은재 | 2025.06.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지현희 | 2021.11.26 | 2021.11.05 | 180,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황재영 | 2020.08.28 | 2020.08.12 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은경 | 미상 | 미상 | 45,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 심다혜 | 2020.06.29 | 2020.06.16 | 75,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 2022.08.19 | 2022.08.19 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원재 | 미상 | 미상 | 0원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 1회 유찰이지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 734,749,000원으로 감정가 918,436,200원의 80% 수준이며 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 수치가 없어 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 20% 하락했다”는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단은 전혀 다른 문제로 봐야 합니다.
현재 계산상 인수액 0원을 그대로 적용하면 실질취득은 최저가와 같은 734,749,000원입니다. 하지만 김은경·이원재의 권리관계가 확인되기 전에는 이 숫자를 확정 취득원가로 받아들이기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 734,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,747,490원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 지현희 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 에프케이2603유동화전문유한회사(양도 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 93,001,510원 |
현재 회차 계산에서는 채권 합계 632,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 93,001,510원이 남으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 계산, 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 734,749,000원 | 632,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 587,799,200원 | 579,521,208원 | 52,478,792원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 470,239,360원 | 463,136,966원 | 168,863,034원 | 0원 |
배당 계산만 보면 가격이 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 그러나 이 시나리오는 미상 임차인의 대항력 문제가 없다는 전제 아래의 계산으로 읽는 것이 안전합니다. 확인되지 않은 임차권 위험을 숫자 0원만으로 지워서는 안 됩니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동양미래대학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 3층으로 사용승인일은 2020.05.20이며 기본 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 면적 102.0㎡, 지목 대, 완경사·정방형, 도로접면은 세로한면(불), 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 건축허가·착공제한지역, 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지거래 관련. 아파트 대상 허가구역 지정기간 2025.10.20~2026.12.31과 외국인 등 대상 지정기간 2025.08.26~2026.08.25가 기재돼 있어 본 물건의 실제 적용 여부는 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김은경 확인. 보증금 45,000,000원의 임차권등기가 있으나 주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소해야 합니다.
- 이원재 확인. 전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 점유 관계와 실제 임대차 조건 확인이 필요합니다.
- 지현희 관계 확인. 보증금 180,000,000원 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일한 이름으로 나타납니다. 임대차와 채권관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산상 인수는 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 시세 검증. 최저가는 감정가의 80%지만 실거래 비교수치가 없어 가격 메리트는 판정할 수 없습니다. 유찰률만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 사건이므로 매각목록·현황·점유 범위를 일치시켜 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 문서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “계산상 인수 0원”과 “확정적으로 안전”은 다르다
이 사건의 기본 권리구조는 명확합니다. 2020.06.05 국민은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 다수 임차인은 그 이후에 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 계산도 매수인 인수액 0원을 제시합니다.
하지만 임차인이 9명으로 다수이고, 그중 김은경·이원재 2명은 대항력 판정에 필요한 시점이 확인되지 않았습니다. 더구나 실거래 비교수치가 없어 최저가 734,749,000원의 가격 매력도도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “1회 유찰돼 싸 보인다”가 아니라, 미상 임차인 2명의 권리관계를 먼저 닫고, 그다음 가격을 검증하는 것입니다.
