서울남부지방법원 2025타경12820. 서울 강서구 화곡동 뉴월드빌라 제2층 제203호, 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 방3·욕실1·거실1 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 유우종이며, 이번 경매의 말소기준권리는 2024.07.09. 주식회사우리카드 가압류 5,104,964원입니다. 이후 다수의 가압류와 2025.10.23. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기만 보고 “인수할 권리가 없다”고 끝내면 안 됩니다. 김해자의 전입신고일은 2013.11.15., 확정일자는 2021.03.05.로 말소기준권리보다 훨씬 빠릅니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 회차에서는 배당표상 110,000,000원이 전액 배당되므로 실질 인수는 0원이지만, 배당액이 달라지는 경우에는 이 문구를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12820 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 772-29 뉴월드빌라 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 욕실1, 거실1 등) · 철근콘크리트조 4층 건물 내 제2층 |
| 소유자 | 유우종 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 187,200,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈 주식회사 / 16,579,019원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인의 전입
현재 살아 있는 말소기준권리는 2024.07.09. 우리카드 가압류입니다. 그 이전에 있던 1999년 한국주택은행 근저당은 2014.01.13. 해지로 이미 말소됐습니다. 2024.07.09. 이후 등록된 경기신용보증재단·케이비국민카드·토스뱅크·중소기업은행·페퍼저축은행· 우리은행·국민은행·서울보증보험·삼성카드·신용보증기금 등의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인은 1명
| 신고자 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 성격 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김해자 | 203호 · 주거 | 2013.11.15. | 2021.03.05. | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2013.11.15. | 2021.03.05. | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 김해자 보증금 대위·승계 |
한국토지주택공사는 별도의 두 번째 임차인이 아닙니다. 김해자 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금 110,000,000원을 김해자의 보증금과 다시 더하면 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 20% 할인됐지만 최근 거래보다 높다
뉴월드빌라는 총 11세대, 1998.07.11. 사용승인된 소규모 빌라입니다. 대상 면적은 48.48㎡이며 제공된 실거래 표본은 3건입니다. 최신 거래는 2022.11. 157,000,000원이고, 최근 12개월 평균으로 제공된 값도 157,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 48.48㎡ | 1 | 157,000,000원 |
| 2021.11 | 52.17㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2021.11 | 52.17㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 159,000,000원 |
감정가 234,000,000원에서 한 번 유찰돼 187,200,000원까지 내려왔지만, 이 가격도 최근 12개월 평균 157,000,000원의 119.2%입니다. 전체 평균 159,000,000원과 비교해도 최저가가 높습니다. 여기에 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -1.9%로 제공돼 있어, 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,420,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 우리카드 가압류 | 5,104,964원 | 5,104,964원 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 14,411,675원 | 14,411,675원 |
| 4. 케이비국민카드 가압류 | 7,870,802원 | 7,870,802원 |
| 5. 토스뱅크 가압류 | 51,005,228원 | 46,391,759원 |
| 6. 중소기업은행 가압류 | 9,432,139원 | 0원 |
| 7. 페퍼저축은행 가압류 | 70,261,107원 | 0원 |
| 8. 우리은행 가압류 | 12,239,129원 | 0원 |
| 9. 국민은행 가압류 | 65,576,707원 | 0원 |
| 10. 서울보증보험주식회사 가압류 | 11,017,370원 | 0원 |
| 11. 서울보증보험 주식회사 가압류 | 6,076,173원 | 0원 |
| 12. 삼성카드 가압류 | 6,058,108원 | 0원 |
| 13. 신용보증기금 가압류 | 9,460,270원 | 0원 |
| 14. 우리금융캐피탈 강제경매 | 16,579,019원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 110,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 총 청구액은 285,092,691원, 채권자 배당액은 73,779,200원, 미배당은 211,313,491원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 임차보증금 전액배당 여부가 핵심
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 187,200,000원 | 73,779,200원 | 211,313,491원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 149,760,000원 | 36,863,360원 | 248,229,331원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 119,808,000원 | 7,330,688원 | 277,762,003원 | 0원 |
제공된 각 회차 계산에서는 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수액이 0원으로 제시돼 있습니다. 이는 임차보증금 110,000,000원이 해당 시나리오에서도 전액 변제되는 계산을 전제로 합니다. 다만 매각물건명세서 문구 자체는 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하므로, 실제 입찰 시에는 배당순위와 당해세 등 선순위 공제액을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강서대학교 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제203호. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 새시 창호 등입니다.
- 도로. 동측 약 7m, 남측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 284.0㎡, 지목 대, 완경사·세로장방, 공시지가 2,658,000원/㎡입니다.
- 규모. 뉴월드빌라 11세대, 1998.07.11. 사용승인. 대규모 아파트와 달리 실거래 표본이 적어 가격 확인 시 개별 거래 의존도가 높습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 김해자 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로, 배당에서 보증금 110,000,000원이 전액 변제되는지 최우선 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사는 김해자 보증금의 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 현재 가격은 최근 시세 이상. 최저가 187,200,000원은 최근12개월 평균 157,000,000원의 119.2%입니다. 1회 유찰만으로 가격 메리트가 생긴 것은 아닙니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -1.9%로 제시돼 있습니다. 전체 평균 159,000,000원만 보고 가격을 높게 평가하지 않는 편이 데이터와 일치합니다.
- 시세 표본 시점 확인. 최신 제공 거래가 2022.11.이고 실거래 표본은 3건입니다. 입찰 전 현재 시점의 인근 동일·유사 면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목이 실제 배당을 바꾸면 임차보증금 미배당액이 생길 수 있으므로 원본 배당순위를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 현재는 ‘인수 0’이지만 가격까지 안전한 것은 아니다
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 전입일 2013.11.15.의 대항력 있는 실제 임차인 1명이 존재하고, 한국토지주택공사는 그 보증금의 대위·승계 주체라는 점입니다. 현재 매각가 187,200,000원 가정에서는 보증금 110,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 매각물건명세서는 미배당 보증금이 생기면 매수인이 잔액을 인수한다고 명시하고 있으므로 실제 배당 전제 확인이 필수입니다.
둘째는 가격입니다. 1회 유찰된 최저가 187,200,000원도 최근12개월 평균 157,000,000원의 119.2%이고 최신 제공 거래 157,000,000원도 웃돕니다. 추세도 -1.9%입니다. 따라서 제공된 자료만 기준으로 하면 권리상 인수액은 현재 0원이지만, 현 회차 가격에는 최근 시세 대비 메리트가 확인되지 않습니다. 특히 실거래 표본이 적고 최신 거래 시점이 2022.11.인 만큼, 최종 입찰가는 최신 현장 시세와 임차보증금 실제 배당 가능성을 함께 확인한 뒤 판단해야 합니다.
