서울남부지방법원 2025타경12820. 강서구 화곡동 뉴월드빌라 제2층 제203호, 전용 48.48㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 권리관계와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 말소기준은 2024.07.09. 주식회사우리카드의 가압류 5,104,964원이고, 뒤이어 경기신용보증재단·케이비국민카드·토스뱅크·중소기업은행·페퍼저축은행·우리은행·국민은행· 서울보증보험·삼성카드·신용보증기금 등의 가압류와 2025.10.23. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 임차인 쪽은 단순한 “후순위 소멸” 구조가 아닙니다. 김해자의 전입일은 2013.11.15.로 말소기준보다 앞서고, 확정일자는 2021.03.05., 배당요구일은 2025.11.06.입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기에도 보증금 110,000,000원, 같은 전입일·확정일자가 확인됩니다. 다만 한국토지주택공사는 김해자 보증금의 보증기관 대위·승계이므로 실제 임차인은 2명이 아니라 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12820 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 772-29 뉴월드빌라 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 48.48㎡ · 방3·욕실1·거실1 · 4층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 유우종 · 1999.01.02. 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈 주식회사 / 16,579,019원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2024.07.09. 우리카드 가압류입니다. 이후의 가압류, 강제경매개시결정, 2025.11.17. 한국토지주택공사 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인의 대항력 판단은 등기일이 아니라 전입·점유의 선후가 핵심입니다. 김해자의 전입일 2013.11.15.이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다.
| 실제 관계 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김해자 | 203호 | 2013-11-15 | 2021-03-05 | 한국토지주택공사 승계분 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 원 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 | 2013-11-15 | 2021-03-05 | 110,000,000원 | 대항력 승계 | 우선변제 | 김해자 대위·승계 |
② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 기준보다 77,000,000원 높다
뉴월드빌라는 11세대, 1998.07.11. 준공입니다. 확인된 실거래는 3건이며, 대상 전용면적 48.48㎡와 일치하는 거래는 2022.11.의 157,000,000원입니다. 제공된 최근 기준 평균도 157,000,000원이고, 전체 3건 평균은 159,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 48.48㎡ | 1 | 157,000,000원 |
| 2021.11 | 52.17㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2021.11 | 52.17㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 최근 기준 | 48.48㎡ | 1건 | 157,000,000원 |
신건 최저가 234,000,000원은 최근 기준 157,000,000원의 149.0%입니다. 금액 차이는 77,000,000원입니다. 최신 확인 거래도 157,000,000원이고 가격 추세는 -1.9%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 159,000,000원을 따로 보더라도 신건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 우리카드 가압류 | 5,104,964원 | 5,104,964원 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 14,411,675원 | 14,411,675원 |
| 4. 케이비국민카드 가압류 | 7,870,802원 | 7,870,802원 |
| 5. 토스뱅크 가압류 | 51,005,228원 | 51,005,228원 |
| 6. 중소기업은행 가압류 | 9,432,139원 | 9,432,139원 |
| 7. 페퍼저축은행 가압류 | 70,261,107원 | 32,099,192원 |
| 8. 우리은행 가압류 | 12,239,129원 | 0원 |
| 9. 국민은행 가압류 | 65,576,707원 | 0원 |
| 10. 서울보증보험주식회사 가압류 | 11,017,370원 | 0원 |
| 11. 서울보증보험 주식회사 가압류 | 6,076,173원 | 0원 |
| 12. 삼성카드 가압류 | 6,058,108원 | 0원 |
| 13. 신용보증기금 가압류 | 9,460,270원 | 0원 |
| 14. 우리금융캐피탈 강제경매 | 16,579,019원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 대항력 임차보증금 110,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 총 채권 청구액은 285,092,691원, 채권자 배당액은 119,924,000원, 미배당액은 165,168,691원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 회차별 가격과 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 234,000,000원 | 119,924,000원 | 165,168,691원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 187,200,000원 | 73,779,200원 | 211,313,491원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 149,760,000원 | 36,863,360원 | 248,229,331원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 1회 유찰 가격 187,200,000원도 최근 기준 157,000,000원보다 30,200,000원 높습니다. 2회 유찰 가격 149,760,000원은 최근 기준보다 7,240,000원 낮아집니다. 따라서 권리만 안전하다고 신건에서 바로 가격 가점을 줄 수 없고, 현재 회차는 가격 보류가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방3·욕실1·거실1 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 강서대학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 7m, 남측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 토지. 대 284.0㎡, 완경사·세로장방, 공시지가 2,658,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물이며 위생·급배수·주차장·난방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 11세대 규모이고 확인된 거래는 3건이며 최신 거래가 2022.11.입니다. 실거래 표본이 많지 않아 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인. 전입일 2013.11.15.로 말소기준 2024.07.09.보다 빠릅니다. 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 가능성이 있으므로 실제 낙찰가 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사는 김해자 보증금의 대위·승계 주체입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금 110,000,000원을 이중 합산하지 않습니다.
- 신건 가격. 234,000,000원은 최근 기준 157,000,000원의 149.0%입니다. 최신 거래도 157,000,000원이고 추세는 -1.9%이므로 신건 가격에 할인 메리트가 없습니다.
- 유찰 가격. 1회 유찰 187,200,000원도 최근 기준보다 높고, 2회 유찰 149,760,000원에서 최근 기준 아래로 내려갑니다.
- 신청채권자. 우리금융캐피탈 청구액 16,579,019원은 현재 배당안에서 0원 배당입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당순위, 세금·집행비용 변동을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
이 사건은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 위험하다”거나 “배당에서 0원 인수이니 무조건 안전하다”는 식으로 단순화하면 안 됩니다. 실제 임차인은 김해자 1명이고 한국토지주택공사는 그 보증금 110,000,000원의 대위·승계 주체입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 대항력은 존재하지만, 현재 234,000,000원 배당안에서는 보증금이 전액 변제돼 실질 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 분명합니다. 신건 최저가 234,000,000원은 최근 기준 157,000,000원의 149.0%이고, 최신 거래 역시 157,000,000원, 추세는 -1.9%입니다. 1회 유찰 187,200,000원도 아직 최근 기준보다 높습니다. 현재 회차의 권리는 관리 가능하지만, 가격은 보류. 권리보다 매입가격을 더 엄격하게 볼 사건입니다.
