서울남부지방법원 2025타경13013. 공항동 에스엠파크빌 103동 202호로, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이지만 감정 당시 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 따라서 아파트로 가정해 접근할 물건이 아닙니다. 권리관계도 단순하지 않습니다. 말소기준은 2022.11.22. 주택도시보증공사 가압류인데, 그보다 앞선 2020.09.17. 김주희의 전세권 210,000,000원이 있고, 김주희는 2020.09.14. 전입·점유·확정일자를 갖춘 임차인으로도 확인됩니다.
매각물건명세서 역시 김주희에 대해 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조를 명시합니다. 현재 최저가에서 집행비용 3,292,000원을 빼면 김주희에게 예상되는 배당은 174,708,000원이고, 보증금 210,000,000원의 나머지 35,292,000원이 매수인 부담으로 남습니다. 즉 최저가만 보고 “최근 시세의 60%대라 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13013 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제2층 제202호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원) · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 홍경희 (2018.07.02. 소유권 취득 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김주희 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.11.22. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 김주희 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 2020.09.17. 설정된 김주희 전세권은 말소기준보다 앞선 권리로 분류되어 매수인 인수 대상입니다. 전세금은 210,000,000원이고 존속기간은 2022.09.14.까지로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주희 건물 전부 · 주거 | 2020.09.14 2020.09.14 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 35,292,000원 |
| 최우혁 점유 부분 미상 | 2021.06.21 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 |
김주희는 전입·점유·확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서고 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 반면 최우혁은 2021.06.21. 전입 사실은 확인되지만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않습니다. 따라서 최우혁을 확정적인 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 그의 보증금이 존재하고 매수인에게 대항할 수 있는 요건을 갖췄다면 현재 계산된 35,292,000원과 별개의 추가 승계 위험이 발생할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 213,292,000원으로 비교
에스엠파크빌의 비교 면적은 26.75㎡이고, 확인된 실거래 4건의 전체 평균은 267,000,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 259,000,000원, 최신 거래 240,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 가격 추세 -5.8%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 25.13㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2023.11 | 26.34㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2022.05 | 25.13㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2022.04 | 27.51㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 259,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 267,000,000원 |
현재 회차의 확인된 실질취득액 213,292,000원은 최근 12개월 평균 259,000,000원의 약 82.4%, 최신 거래 240,000,000원의 약 88.9% 수준입니다. 따라서 김주희의 확인된 인수액만 반영하면 최근 실거래보다 낮은 가격대인 것은 맞습니다. 다만 가격 추세가 -5.8%로 하락 방향이고, 제공된 최신 개별 거래는 2024.10이므로 과거 전체 평균 267,000,000원을 근거로 가격 매력을 과대평가해선 안 됩니다.
④ 유찰돼도 총부담은 약 210,000,000원대에 머문다
| 회차 | 매각가 | 김주희 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 178,000,000원 | 35,292,000원 | 213,292,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 142,400,000원 | 70,393,600원 | 212,793,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 113,920,000원 | 98,474,880원 | 212,394,880원 |
1회 유찰되면 낙찰가는 142,400,000원으로 35,600,000원 내려가지만 김주희 인수액이 70,393,600원으로 커져 실질취득은 212,793,600원입니다. 2회 유찰에서도 낙찰가가 113,920,000원까지 내려가는 대신 인수액이 98,474,880원으로 증가해 실질취득은 212,394,880원입니다. 즉 낙찰가가 크게 내려가도 총부담은 보증금 210,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 회차가 내려갔다는 이유만으로 가격 메리트가 같은 비율로 커지는 물건이 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 1. 임차인 김주희 보증금 | 210,000,000원 | 174,708,000원 |
| 2. 전세권 · 김주희 | 210,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김주희 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,292,000원을 제외한 매각대금 전부가 김주희 보증금에 배당되고도 35,292,000원이 부족합니다. 그 부족분은 매각물건명세서상 매수인 인수 대상입니다. 최우혁의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 금액으로 반영할 수 없으며, 별도 인수 가능성은 남습니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정역(지하철 5호선) 남서측 인근이며 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 송정역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이지만 현황은 주거용입니다. 공부와 현황이 다른 점 자체가 매수 후 이용·금융·처분 단계에서 확인해야 할 핵심 사항입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 위생·급배수·난방·주차장·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 4,139,000원/㎡, 평지의 부정형 토지이며 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 환금성. 에스엠파크빌은 55세대, 2018.04.26. 준공입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 12.9회, 매각률은 4.55%로 나타나므로 단순 주거 아파트 수준의 환금성을 전제로 접근하면 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차는 178,000,000원에 낙찰돼도 김주희 미배당 35,292,000원을 더한 213,292,000원이 출발점입니다.
- 최우혁 보증금 확인. 전입일 2021.06.21.은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자· 점유 범위가 미상입니다. 추가 승계액이 발생하면 현재 가격 여유가 빠르게 줄 수 있습니다.
- 김주희 권리관계 원본 대조. 전세권자·임차권자·신청채권자가 동일인이므로 전세권 설정계약, 임대차계약, 배당요구 및 실제 보증금 귀속을 함께 확인해야 합니다.
- 선순위 전세권 확인. 2020.09.17. 전세권은 말소기준 2022.11.22.보다 앞서 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 배당과 별개로 등기상 처리 여부를 점검해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 공부상 제1종근린생활시설(의원), 현황 주거용입니다. 주거용 부동산과 동일한 대출·전입·처분 조건을 전제하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 259,000,000원이나 최근 대비 과거 추세가 -5.8%입니다. 전체 평균 267,000,000원을 가격 상단으로 그대로 쓰지 않는 것이 안전합니다.
- 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 1회·2회 유찰에서도 김주희 인수액이 커져 실질취득은 각각 212,793,600원, 212,394,880원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차·전세권 관련 문서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.78억짜리 경매”가 아니라 “2.13억 + 미상 위험”
이 물건의 가장 큰 착시는 최저매각가 178,000,000원입니다. 김주희의 대항력 있는 210,000,000원 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차에서 이미 35,292,000원의 인수액이 발생하고, 실질취득은 213,292,000원입니다. 유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득은 계속 210,000,000원대에 머뭅니다.
확인된 실질취득만 보면 최근 12개월 평균 259,000,000원과 최신 거래 240,000,000원보다는 낮습니다. 하지만 최우혁의 보증금이 미상이고, 김주희의 선순위 전세권·임차권·신청채권자 지위가 겹치며, 공부상 근린생활시설과 현황 주거의 차이도 있습니다. 더구나 가격 추세는 -5.8%, 경매 평균 유찰은 12.9회, 매각률은 4.55%입니다. 따라서 결론은 “가격만 보면 여유가 있으나 권리와 환금성 불확실성이 그 여유를 깎아먹는 C급 확인필수형”입니다. 최우혁의 보증금과 김주희의 권리관계가 정리되기 전에는 최저가만 보고 싸다고 판단할 물건이 아닙니다.
