142,400,000원
서울남부지방법원 2025타경13013. 공항동 에스엠파크빌 103동 2층 202호입니다. 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이지만 감정평가 현황은 주거용입니다. 권리관계의 핵심은 2022.11.22. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준으로 잡혀 있는 반면, 김주희의 2020.09.17. 전세권과 2020.09.14.부터의 임차관계가 그보다 앞선다는 점입니다. 매각물건명세서도 김주희 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
여기에 현황조사상 최우혁이 2021.06.21. 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준일 2022.11.22.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 사람을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 따라서 알려진 김주희 인수액만으로 최종 취득원가를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13013 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제2층 제202호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원) · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 내 제2층 제202호 · 시세 매칭 면적 26.75㎡ |
| 소유자 | 홍경희 · 2018.07.02. 매매 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 142,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김주희 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 김주희가 핵심
2018.05.09. 설정됐던 영광군수산업협동조합 근저당은 2018.05.25. 이미 말소됐고, 정다영의 2020.07.27. 주택임차권도 2020.09.17. 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 선순위 권리는 김주희의 전세권·임차관계입니다. 김주희는 2020.09.14. 전입·점유, 같은 날 확정일자를 갖고 있고 보증금은 210,000,000원입니다. 2024.08.01. 배당요구도 확인됩니다.
| 점유자 / 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김주희 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.14 | 2020.09.14 | 210,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 잔액 인수 |
| 최우혁 점유 부분 미상 | 2021.06.21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수액 미상 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 2.12억대
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김주희 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 142,400,000원 | 70,393,600원 | 212,793,600원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 113,920,000원 | 98,474,880원 | 212,394,880원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 91,136,000원 | 120,904,448원 | 212,040,448원 |
낙찰가가 142,400,000원에서 113,920,000원, 91,136,000원으로 내려가도 김주희에게 돌아가지 못한 보증금이 그만큼 늘어, 알려진 실질취득은 212,793,600원 → 212,394,880원 → 212,040,448원으로 거의 고정됩니다. 즉 이 사건은 유찰률 자체보다 선순위 보증금 210,000,000원을 중심으로 가격을 봐야 하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 55.0%가 아니라 실질취득 82.2%로 본다
에스엠파크빌 시세 자료상 매칭 면적은 26.75㎡이고, 최근 12개월 평균은 259,000,000원, 전체 거래 평균은 267,000,000원입니다. 최신 확인 거래는 2024.10. 240,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -5.8%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 25.13㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2023.11 | 26.34㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2022.05 | 25.13㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2022.04 | 27.51㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.75㎡ | 2건 | 259,000,000원 |
현재 최저가 142,400,000원만 최근 12개월 평균과 비교하면 55.0%이고, 전체 평균 대비로는 53.3%입니다. 하지만 이 비율은 김주희 미배당 인수액을 빼고 계산한 값이라 실제 취득 판단에는 적합하지 않습니다. 알려진 실질취득 212,793,600원은 최근 12개월 평균의 약 82.2%, 최신 거래 240,000,000원의 약 88.7%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,793,600원 |
| 1. 임차인 김주희 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 139,606,400원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 김주희 | 210,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 김주희 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,793,600원과 김주희 우선변제 139,606,400원으로 매각대금 142,400,000원이 전부 소진됩니다. 김주희 보증금 부족분 70,393,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 전세권 210,000,000원과 임차보증금 210,000,000원을 별도 취득비용으로 중복 가산하지 않고, 배당표가 산정한 매수인 인수액을 실질취득 계산에 반영했습니다.
⑤ 공부상 용도와 현황이 다르다
이 물건은 아파트로 전제하면 안 됩니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장에는 제1종근린생활시설(의원)으로 기재돼 있습니다. 반면 감정평가 현황은 주거용입니다. 감정평가서도 공부와 현황의 차이를 동일하게 적시하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 2층 202호이며 위생·급배수·난방·주차장·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 1,360.4㎡ 부정형 평지이며 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공시지가. 4,139,000원/㎡입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정역(지하철 5호선) 남서측 인근이며 주변에는 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 송정역이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 에스엠파크빌 시세정보상 55세대, 2018.04.26. 준공입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 아파트 용도 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
- 경매 통계. 에스엠파크빌 관련 통계의 평균 유찰 횟수는 12.0회로 나타나 환금성 판단에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 142,400,000원이 아니라 김주희 미배당 잔액을 더한 212,793,600원을 현재 회차의 알려진 취득원가로 보세요.
- 최우혁 보증금 확인. 2021.06.21. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 별도 임대차계약과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 김주희 권리관계 확인. 전세권·임차권·신청채권자가 동일인으로 나타나는 만큼 계약서와 배당요구, 전세권 설정 경위를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(의원), 현황 주거용이라는 차이가 실제 이용과 금융·환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격 추세가 -5.8%이므로 과거 전체 평균 267,000,000원만으로 가격 여유를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.42억 낙찰”이 아니라 “2.13억대 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 첫 번째 함정은 142,400,000원이라는 최저가입니다. 김주희 보증금 210,000,000원이 낙찰대금보다 커 현재 회차에서는 70,393,600원이 남고, 이 잔액을 매수인이 인수합니다. 그래서 알려진 실질취득은 212,793,600원입니다. 2회·3회 유찰되더라도 인수액이 늘어나 실질취득은 계속 2.12억대에 머뭅니다.
그 금액만 놓고 보면 최근 12개월 평균 259,000,000원과 최신 거래 240,000,000원보다 낮습니다. 그러나 가격 추세가 -5.8%이고, 최우혁의 보증금이 미상이며, 공부상 제1종근린생활시설과 현황 주거용이 다릅니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 안전한 사건”이 아니라, 선순위 임차보증금과 미상 점유자를 확인한 뒤 실질취득가로 판단해야 하는 사건입니다. 현재 알려진 가격 여유보다 먼저 확인해야 할 것은 최우혁의 임대차 실체와 김주희의 권리관계입니다.
