대구지방법원 2025타경10970. 구미시 형곡동 305-2에 있는 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태는 1층 일반음식점, 2층 사무소(현재 공실), 3층 단독주택으로, 단일 주거용이 아니라 상가·사무소·주택이 섞인 주상복합 성격입니다. 토지는 197.5㎡의 대지이고, 감정평가상 형곡2동행정복지센터 남서측 인근 상업지대에 위치합니다.
이번 경매의 특징은 일반적인 근저당 실행형과 다릅니다. 등기부상 근저당은 없고, 2025.04.16 접수된 임의경매개시결정의 원인이 공유물분할을 위한 경매개시결정으로 기재돼 있습니다. 신청인은 공유자 김형고이며, 사건 청구액은 0원입니다. 권리분석에서는 이 2025.04.16 경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10970 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 305-2 · 경상북도 구미시 형곡서로 39 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 일반음식점 · 2층 사무소(현재 공실) · 3층 단독주택 |
| 토지 | 197.5㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 · 사용승인일 1997.04.01 |
| 현재 공유자 | 김현자 11분의 2 · 김형고 11분의 4 · 김형태 11분의 2 · 이순남 11분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 367,558,900원 / 126,072,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 근저당 없이 공유물분할 경매
1998년 노승애의 가압류 33,000,000원은 2022.12.29 이미 말소됐습니다. 2022.04.12 상속으로 이순남·김형태·김형고·김현자·김형식이 공유자가 됐고, 2022.08.16 김형식의 11분의 2 지분이 김형고에게 증여돼 현재 김형고 지분은 11분의 4입니다. 이후 2025.04.16 김형고가 채권자로 표시된 공유물분할 경매개시결정이 접수됐습니다.
② 임차인 — 1층 식당, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희태 | 1층 전부 · 식당 | 2024.04.18 | 2,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
김희태의 전입일은 2024.04.18로 말소기준인 2025.04.16보다 앞섭니다. 권리분석 결과 역시 대항력 있음으로 표시돼 있으며, 확정일자는 미상입니다. 배당요구는 2025.07.16 접수됐지만 배당 계산에서는 우선변제권 없음으로 처리돼 보증금 2,000원은 배당받지 못하고 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 ‘시세 이하’는 아니다
감정가 367,558,900원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 126,072,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 여부는 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 126,072,000원 | 34.3% | 2,000원 |
| 4회 유찰 시 | 88,250,400원 | 24.01% | 2,000원 |
| 5회 유찰 시 | 61,775,279원 | 16.81% | 2,000원 |
보증금 인수액은 세 시나리오 모두 2,000원으로 동일합니다. 현재 회차 기준 실질취득액은 126,074,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 훨씬 작은 구조이므로, 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액도 거의 같은 폭으로 내려갑니다. 다만 비교할 최근 실거래 시세가 없기 때문에 어느 회차가 적정가인지는 별도 시세 확인 없이는 결정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,072,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,565,008원 |
| 인수 · 임차인 김희태 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 김형고 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 123,506,992원 |
김형고 관련 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외됐습니다. 임차인 김희태의 보증금 2,000원도 현금 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형곡2동행정복지센터 남서측 인근. 주거지역과 도로변 상가 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 일반음식점, 2층 사무소(현재 공실), 3층 단독주택입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1997.04.01입니다.
- 토지. 197.5㎡ 대지, 상업용 이용, 평지·세로장방형이며 도로접면은 광대로한면입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접함, 가축사육제한구역 일부제한. 공시지가는 974,300원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수시설과 3층 단독주택 바닥난방설비가 있습니다.
- 평가 포함. 3층 베란다 및 옥상 비가림 경량철골강판 지붕시설은 평가에 포함됐습니다.
- 위반건축. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김희태의 2024.04.18 전입, 1층 전체 점유, 보증금 2,000원, 배당요구 2025.07.16 및 대항력 판단을 매각물건명세서·현황조사 원본과 다시 대조하세요.
- 인수 문구 교차확인. 별도 인수권리에는 해당사항 없음, 비고에는 대항력 임차인 있음으로 함께 기재돼 있으므로 두 문구의 법적 의미를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 3회 유찰·감정가 34.3%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 형곡동 유사 주상복합·상가주택의 최근 거래·임대수익·토지가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매 확인. 등기 원인이 공유물분할을 위한 경매개시결정이므로 일반 근저당 실행형과 다른 사건 구조를 원문에서 확인하세요.
- 용도별 현황 확인. 1층 영업 상태, 2층 공실 상태, 3층 주거 상태와 각 층의 실제 점유자를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 부속시설 확인. 3층 베란다 및 옥상 비가림 경량철골강판 지붕시설은 감정가에 포함돼 있으므로 현존 여부와 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “34.3% 유찰가”보다 중요한 것은 복합 사용관계
현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인폭만 보고 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리상 핵심은 1층 김희태 임차인입니다. 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 배당 계산상 보증금 2,000원 전액이 매수인에게 승계돼 현재 회차의 실질취득액은 126,074,000원입니다.
인수금액 자체는 작지만, 이 물건은 공유물분할 경매이면서 1층 음식점·2층 공실 사무소·3층 단독주택이 한꺼번에 매각되는 복합 물건입니다. 따라서 판단의 중심은 단순한 유찰률보다 임차인 점유, 층별 실제 이용상태, 공유물분할 경매 구조, 그리고 현지 시세 확인에 있어야 합니다. 권리 인수액은 작지만 확인할 항목은 적지 않은 물건입니다.
