서울남부지방법원 2025타경13343. 방화동 ‘더제이클래식’ 4층 401호, 전용 24.89㎡ 다세대주택입니다. 소유자 고훈정은 2022년 5월 11일 매매를 원인으로 거래가 298,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 신청채권자는 한국주택금융공사입니다. 그런데 소유권보다 경매 입찰자에게 더 중요한 권리는 임차권입니다. 임차인 박주현은 2022년 10월 21일 전입·점유했고, 2022년 9월 6일 확정일자, 보증금 288,000,000원의 임차권이 2024년 11월 8일 등기돼 있습니다.
말소기준권리는 2025년 8월 4일 강서구 압류로 제시돼 있고, 박주현의 전입·점유는 그보다 훨씬 앞섭니다. 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있으며, 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조를 명시합니다. 따라서 이 사건은 211,200,000원짜리 물건이 아니라, 실질적으로 약 288,000,000원을 기준으로 가격을 비교해야 하는 인수형 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 648-14 더제이클래식 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 24.89㎡ · 6층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2021.06.18 · 더제이클래식 10세대 |
| 소유자 | 고훈정 · 거래가액 298,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 211,200,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 302,350,067원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
임차인 현황
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 박주현 본인의 임차권이며, 보증금 중복 합산 문제는 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박주현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 288,000,000원 | 2022.10.21 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 아님 |
임차권등기에는 임대차계약일자 2022.08.10 / 2022.10.28, 주민등록일자와 점유개시일자 2022.10.21, 확정일자 2022.09.06, 보증금 288,000,000원이 기재돼 있습니다. 배당요구는 2024년 11월 8일 접수된 것으로 제시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 2.11억이 아니라 ‘2.88억’을 비교해야 한다
같은 건물 ‘더제이클래식’ 전용 24.89㎡ 거래는 총 5건이 제시돼 있습니다. 거래가격은 290,000,000원~298,000,000원, 평균은 294,600,000원입니다. 최신 거래는 2022년 5월의 298,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 24.89㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2022.03 | 24.89㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2022.01 | 24.89㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.10 | 24.89㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 24.89㎡ | 6 | 297,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 294,600,000원 |
표면상 최저가 211,200,000원은 최근 평균 294,600,000원의 71.7%에 불과합니다. 하지만 이 수치로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 인수형 규칙을 적용하면 현재 회차의 실질취득가는 약 288,000,000원으로 봐야 하며, 이는 최근 12개월 평균으로 제시된 294,600,000원의 약 97.8%, 최신 거래 298,000,000원의 약 96.6%입니다. 즉 최저가의 할인폭은 크지만 실질취득 기준의 할인폭은 크지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,756,800원 |
| 임차인 박주현 보증금 | 288,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 · 한국주택금융공사 | 302,350,067원 | 207,443,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 집행비용 3,756,800원과 신청채권자 배당 207,443,200원으로 매각대금 211,200,000원이 소진됩니다. 신청채권자 미배당액은 94,906,867원입니다. 임차보증금은 대항력 인수형으로 별도 검토해야 하며, 실질취득 가격 비교는 보증금 288,000,000원을 기준으로 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전용 24.89㎡의 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.06.18입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 서울방화초등학교 남측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 개화산역(5호선)과 공항시장역(9호선)이 비교적 원거리에 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 세장형 토지의 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지이며, 서측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,867,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 제시돼 있습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이며, 제시된 동일 면적 거래는 5건입니다. 아파트 대단지처럼 거래 표본이 풍부한 유형은 아니므로 매도 시 가격·기간 변동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 실투자금으로 보지 말 것. 현재 최저가 211,200,000원이 아니라 대항력 임차보증금 288,000,000원을 기준으로 실질취득 비용을 판단해야 합니다.
- 임차보증금 처리 확인. 박주현의 대항력, 배당요구 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서·등기부 원문과 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 시 착시 주의. 2회 유찰 168,960,000원, 3회 유찰 135,168,000원으로 최저가는 낮아져도 인수형 구조에서는 실질취득가가 약 288,000,000원 수준으로 유지됩니다.
- 현재 시세 재확인. 제시된 동일 면적 실거래는 2021.07~2022.05입니다. 2026.09.30 입찰 전 주변 다세대의 최신 매매가·전세가를 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.10.28 민간임대주택 등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 적용관계와 행정상 처리 상태를 확인하세요.
- 관리·점유 상태 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 실제 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 시세를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “80% 유찰”보다 2.88억 인수형 구조를 먼저 본다
이 물건은 감정가 264,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 211,200,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 평균 거래가 294,600,000원의 71.7%라 상당히 싸 보입니다. 그러나 대항력 있는 실제 임차인 1명, 보증금 288,000,000원이 존재합니다. 따라서 대항력 인수형 기준의 실질취득은 약 288,000,000원으로 봐야 하고, 이는 제시된 평균 거래가의 약 97.8%, 최신 거래 298,000,000원의 약 96.6%입니다.
결국 이 사건의 승부처는 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 임차보증금 인수 구조를 정확히 반영한 총 취득비용입니다. 2회·3회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 인수상당액이 커지는 구조라 실질취득 기준의 가격은 크게 낮아지지 않습니다. 총 10세대 규모의 다세대라는 환금성 특성과 2021~2022년에 집중된 거래표본까지 함께 감안하면, 최저가 할인율만으로 가격 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.
