서울남부지방법원 2025타경13343. 강서구 방화동 더제이클래식 4층 401호, 전용 24.89㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 고훈정으로, 2022.05.11. 매매를 원인으로 2022.10.28. 거래가액 298,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 먼저 봐야 할 권리는 근저당이 아니라 임차권입니다. 박주현은 2022.10.21. 전입·점유를 시작했고, 2024.11.08. 임차보증금 288,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 반면 선언된 말소기준권리는 2025.08.04. 강서구 압류입니다. 임차권의 기초가 말소기준보다 앞서므로 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시하고 있습니다.
따라서 이 물건은 “2.64억짜리 신건”으로 보면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 커지는 구조이므로, 매수인 실질취득은 약 2.88억 수준으로 고정해서 시세와 비교해야 합니다. 1회·2회 유찰로 최저가만 낮아져도 실질취득 기준이 자동으로 싸지는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 648-14 더제이클래식 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 24.89㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2021.06.18 |
| 소유자 | 고훈정 · 거래가액 298,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 302,350,067원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
핵심 순서는 명확합니다. 박주현의 주민등록·점유개시일은 2022.10.21., 확정일자는 2022.09.06.이고, 임차권등기는 2024.11.08.입니다. 선언된 말소기준인 강서구 압류는 그보다 늦은 2025.08.04.입니다. 매각물건명세서에는 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음” 및 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박주현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 288,000,000원 | 2022.10.21 | 대항력 有 | 배당 0원 반영 | 승계 없음 |
임대차계약일자: 2022.08.10. / 2022.10.28. · 확정일자: 2022.09.06. · 임차권등기: 2024.11.08. · 배당요구 신고 있음. 보증기관 대위·승계가 아닌 실제 임차인입니다.
③ 가격 비교 — 2.64억의 ‘89.6%’보다 2.88억을 봐야 한다
더제이클래식 전용 24.89㎡의 비교 실거래 5건은 290,000,000원~298,000,000원, 평균 294,600,000원입니다. 최저매각가 264,000,000원만 놓고 계산하면 평균의 89.6%지만, 이 물건은 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 그 비율을 가격 메리트 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 24.89㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2022.03 | 24.89㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2022.01 | 24.89㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.10 | 24.89㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 24.89㎡ | 6 | 297,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 294,600,000원 |
실질취득 약 288,000,000원은 비교 실거래 평균 294,600,000원의 약 97.8%, 최신 거래 298,000,000원의 약 96.6%입니다. 평균보다 낮기는 하지만 차이는 약 6,600,000원에 그칩니다. 즉 최저가만 봤을 때의 “약 10% 할인”과 달리, 인수형 권리를 반영하면 실제 가격 여유는 크지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 264,000,000원 | 42,846,067원 | ≈ 288,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 211,200,000원 | 94,906,867원 | ≈ 288,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 168,960,000원 | 136,555,507원 | ≈ 288,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 인수 · 임차인 박주현 보증금 | 288,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 · 한국주택금융공사 | 302,350,067원 | 259,504,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국주택금융공사 청구액 302,350,067원 중 예상배당은 259,504,000원, 미배당은 42,846,067원입니다. 임차인 박주현 보증금은 배당표상 0원으로 반영되어 있고, 매각물건명세서에는 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 제4층 제401호입니다. 사용승인일은 2021.06.18입니다.
- 입지. 서울방화초등학교 남측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 비교적 원거리에 개화산역(지하철5호선)과 공항시장역(지하철9호선)이 있습니다.
- 도로. 인접대지와 등고평탄한 세장형 토지이며 서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 표시가 있습니다.
- 규모. 더제이클래식은 총 10세대이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 바꿔서 볼 것. 최저가 264,000,000원이 아니라 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 약 288,000,000원을 기준으로 비교하세요.
- 유찰 할인에 현혹되지 말 것. 1회 유찰 211,200,000원, 2회 유찰 168,960,000원으로 내려가도 실질취득 기준은 약 288,000,000원으로 봐야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 박주현의 전입·점유개시 2022.10.21., 확정일자 2022.09.06., 임차권등기 2024.11.08. 및 보증금 288,000,000원을 원문과 대조하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.10.28. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 관련 등기와 매각조건을 원본에서 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역을 포함한 규제 표시가 있으므로 실제 적용대상과 절차를 확인하세요.
- 배당표 재검증. 예상 배당에는 집행비용 4,496,000원, 한국주택금융공사 259,504,000원이 반영되어 있으며 실제 배당과 차이가 날 수 있으므로 매각 전 최신 서류를 대조하세요.
맺으며 — “2.64억 경매”가 아니라 “2.88억 인수형”
이 사건의 숫자만 보면 감정가와 최저가가 264,000,000원이고 비교 실거래 평균은 294,600,000원이어서 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 넣는 순간 그림이 달라집니다. 박주현의 대항력 있는 임차보증금이 288,000,000원으로 낙찰가보다 크기 때문에, 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 288,000,000원입니다.
그 기준으로 보면 비교 실거래 평균 294,600,000원의 약 97.8%, 최신 거래 298,000,000원의 약 96.6%입니다. 가격은 평균보다 조금 낮지만 할인폭은 크지 않습니다. 게다가 유찰돼 최저가가 내려가더라도 인수형 구조 때문에 실질취득이 함께 크게 낮아지는 물건이 아닙니다. 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금. 이 사건은 그 한 가지를 놓치면 가격 판단 전체가 뒤집히는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
