13,781,000원
대구지방법원 2025타경10982. 구미시 임수동 보미더리즌타워 19층 1901호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 82,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 13,781,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 먼저 임차권 인수 구조를 봐야 합니다.
임차인 이영제는 2021.10.19 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 2023.11.16 주택임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 82,000,000원이며 배당요구도 되어 있습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10982 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 임수동 92-14 보미더리즌타워 제19층 제1901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 중 19층 1901호 |
| 소유자 | 신동승 (2021.10.19 소유권이전 · 거래가액 117,407,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 13,781,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 87,056,356원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차권과 선순위 표기가 핵심
이 사건의 말소기준은 데이터상 2025.04.21 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.11.16 임차권등기와 2024년의 가압류 3건은 모두 데이터상 말소기준 이전 권리로 표시되어 있습니다. 특히 임차권은 매각물건명세서에서도 매수인에게 대항할 수 있다고 명시되어 있어, 실제 입찰 판단의 중심이 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영제 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 82,000,000원 | 2021.10.19 | 2021.10.19 | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 |
한 차례 더 유찰되어 매각가가 9,646,700원이 되면 임차인 인수액은 72,926,941원, 다시 유찰되어 매각가가 6,752,690원이 되면 75,768,858원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가격 하락이 곧바로 실질취득 부담 감소로 이어지지 않는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거가 없습니다. 오히려 대항력 임차인의 보증금 82,000,000원이 실질취득 부담의 기준이 되므로, 현재 최저가만 강조하는 해석은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,781,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 648,058원 |
| 1. 임차인 이영제 보증금 | 82,000,000원 | 13,132,942원 |
| 2. 가압류 · 북삼농업협동조합 | 1,125,747,148원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 21,626,681원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사흥국저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 87,056,356원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 이영제의 보증금 중 13,132,942원만 배당되고, 68,867,058원이 미변제되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 구미시 임수동 소재 이마트 북측 인근이며, 국가산업단지 내 공장·지원시설·오피스텔·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장이 가까워 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남측 및 동측으로 왕복 2~3차로 포장도로에 접하며, 토지는 인접지와 등고 평탄한 가장형입니다.
- 용도지역. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역에 포함되고 도로 및 소로1류와 접합니다.
- 시설. 위생·급배수·소화전·화재탐지·주차타워·승강기·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 관리비. 관계인 탐문에서 관리비 체납이 있는 것으로 조사됐습니다.
- 현장 확인. 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조와 수리 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 최저가 13,781,000원만 보고 수익성을 판단하지 말고, 임차인 미배당 인수 68,867,058원을 함께 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 6회 유찰 시 매각가 9,646,700원·임차인 인수 72,926,941원, 7회 유찰 시 매각가 6,752,690원·임차인 인수 75,768,858원으로 인수액이 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 이영제의 전입일 2021.10.19, 확정일자 2021.10.19, 임차권등기 2023.11.16 및 보증금 82,000,000원을 매각물건명세서와 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 선순위 가압류 확인. 갑구 3·4·5번 가압류가 데이터상 매수인 인수로 표시되어 있으므로 매각 후 소멸 여부와 실제 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1번에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 효력과 관련 의무의 처리 여부를 원본 기준으로 검토해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 감정평가 조사에서 관리비 체납이 언급되어 있으므로 관리사무소에서 금액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 실거래 비교자료가 없어 현재 실질취득 부담이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
맺으며 — “17% 최저가”보다 “82,000,000원 보증금”을 봐야 한다
이 물건은 감정가 82,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 13,781,000원까지 내려왔지만, 이 숫자를 그대로 매입원가로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 이영제의 보증금이 82,000,000원이고, 현재 회차에서는 68,867,058원이 배당받지 못해 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
더 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 72,926,941원, 75,768,858원으로 커집니다. 결국 이 사건은 낙찰가 하락만으로 실질취득 부담이 크게 줄어드는 물건이 아닙니다. 실거래 시세 자료도 없고, 데이터상 선순위 가압류 3건까지 매수인 인수로 표시되어 있어 권리와 환금성 모두 보수적으로 접근해야 합니다. 최저가는 낮지만, 권리분석상 ‘싼 물건’으로 단정할 수 없는 사건입니다.
