서울남부지방법원 2025타경13591. 영등포동1가 ‘헤렌어반’ 10층 건물 중 7층 717호, 전용 13.331㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자 최혜윤은 2020년 11월 21일 매매계약을 거쳐 2021년 1월 26일 거래가 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 12월 10일 강서구 압류가 말소기준권리가 됐고, 국세·지방세 압류와 주택도시보증공사 가압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정 등이 이어졌습니다.

권리분석의 중심은 보증금 120,000,000원의 한국토지주택공사 임차권입니다. 전입일 2021년 1월 25일과 점유개시일 2021년 1월 22일이 말소기준일보다 앞서 원칙적으로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 그러나 매각물건명세서에는 채권자와 한국토지주택공사가 매수인에 대해 미배당 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 건은 선순위 임차권이 있으나 특별매각조건으로 인수 위험을 제거한 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준은 2021년 12월 10일 강서구 압류입니다. 그 이후의 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사의 임차권등기 자체는 2024년 8월 19일이지만, 전입일 2021년 1월 25일과 점유개시일 2021년 1월 22일이 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 선순위 대항력 구조입니다.

임차권 현황 — 실제 임차인 0명

한국토지주택공사 1건은 보증기관 승계 신고로 분류되므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명, 보증금 권리 승계 신고는 1건입니다.

* 특별매각조건이 없다고 가정하면 1회 유찰 시 21,411,200원, 2회 유찰 시 41,211,520원의 미배당 인수액이 계산되지만, 한국토지주택공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 따라 실질 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건

헤렌어반 전용 13㎡대의 확인된 실거래 12건은 109,500,000원부터 140,000,000원까지입니다. 전체 평균은 122,358,333원이지만, 과거 135,000,000원·140,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 114,833,333원, 최신 거래 110,000,000원, 최근 거래 추세 -8.0%를 우선해야 합니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 126,000,000원은 전체 실거래 평균의 103.0%, 최근 12개월 평균의 109.7%입니다. 최신 거래 110,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래가 과거 거래보다 8.0% 하락한 흐름이므로 전체 평균만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 신건은 최근 시세보다 저렴한 물건이 아니라 최근 시세 이상에서 시작하는 물건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 뒤 한국토지주택공사 보증금 120,000,000원이 전액 배당됩니다. 국세·지방세 압류 10건의 금액은 확인되지 않아 반영되지 않았으며, 당해세에 해당하면 선순위 차감과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다. 한국토지주택공사에 미배당액이 생기더라도 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 잔액 청구는 포기됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 1·5호선 신길역 남서측 인근으로, 주변에는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남측 약 5미터, 동측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택이며, 전용면적은 13.331㎡입니다. 위생·급배수·난방·승강기·전기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
• 토지. 사다리형 평지의 도시형생활주택 건부지이며, 토지면적은 944.3㎡, 공시지가는 6,502,000원/㎡입니다.
• 환금성. 147세대 규모로 실거래 12건이 확인되지만, 최근 거래 추세는 -8.0%이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.5회, 매각률은 0.0%입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 한국토지주택공사와 채권자의 보증금 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인하세요.
• 점유관계 확인. 특별조건은 한국토지주택공사 1건에만 적용됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입세대를 다시 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 10건의 금액과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순서와 미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 122,358,333원보다 최근 12개월 평균 114,833,333원과 최신 거래 110,000,000원을 응찰가 판단의 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거보다 8.0% 낮습니다. 신건 최저가 126,000,000원은 최근 평균의 109.7%이므로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
• 유찰 시나리오 구분. 특별조건이 없다면 유찰할수록 임차보증금 미배당 인수가 늘지만, 이 사건은 특별조건 적용으로 실질 인수 0원이 유지됩니다.
• 관리비·명도 확인. 미납 관리비와 실제 점유 상태, 인도 및 임차권등기 말소 절차를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·배당요구·특별매각조건과 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 높다”

이 물건의 가장 큰 권리 위험은 보증금 120,000,000원의 선순위 대항력 임차권이지만, 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 권리상 핵심 위험은 조건부로 정리돼 있습니다.

그러나 현재 실질취득 126,000,000원은 최근 12개월 평균 114,833,333원의 109.7%이고 최신 거래 110,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세는 -8.0%이며 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.5회입니다. 권리는 특별조건으로 해소되지만 가격은 아직 해소되지 않았습니다. 신건에서는 특별조건 확인과 점유조사가 선행돼야 하며, 최근 시세 이상인 현재 가격에 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.