서울남부지방법원 2025타경13591. 영등포동1가 헤렌어반 7층 717호로, 집합건축물대장상 도시형생활주택입니다. 감정가는 126,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 80%인 100,800,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 최혜윤이며 2021.01.26 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 후순위 압류가 많다는 사실 자체보다, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 보증금 권리와 그 미배당분에 관한 특별매각조건입니다.
말소기준은 2021.12.10 강서구 압류입니다. 한국토지주택공사의 전입일은 2021.01.25, 확정일자는 2020.12.01이므로 말소기준보다 앞서며 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 보증금에 미달할수록 미배당분이 매수인에게 넘어가, 낮은 최저가만 보고 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 다만 이 사건에는 그 원칙을 실질적으로 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13591 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제7층 제717호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 13.331㎡ · 10층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 최혜윤 · 2021.01.26 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 125,322,739원 |
| 말소기준 | 2021.12.10 강서구 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별조건으로 해소
말소기준인 2021.12.10 강서구 압류 이후 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 한국토지주택공사의 전입은 말소기준보다 앞서므로 후순위 권리와 같은 방식으로 단순 소멸 처리할 수 없습니다. 현재 회차 배당안에서는 보증금 120,000,000원 중 98,588,800원을 배당받고 21,411,200원이 부족한 것으로 계산됩니다.
② 임차·보증금 권리 — 대항력은 있으나 승계 부담은 제거
| 권리자 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 전입 2021.01.25 확정 2020.12.01 | 대항력 有 우선변제 승계·보증기관 |
한국토지주택공사는 보증기관 권리자로 분류되므로 보증금을 별도 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세 아래
헤렌어반의 면적대 실거래는 12건이며 전체 평균은 122,358,333원입니다. 그러나 가격 판단은 과거의 높은 거래가가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 가격을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 114,833,333원, 최신 거래는 2024.09의 110,000,000원입니다. 현재 최저가 100,800,000원은 최근 12개월 평균의 87.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 13.33㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.09 | 13.22㎡ | 2 | 109,500,000원 |
| 2023.10 | 13.22㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2023.05 | 13.33㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 13.33㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2023.02 | 13.33㎡ | 9 | 128,800,000원 |
| 2022.12 | 13.06㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.12 | 13.06㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.12 | 13.33㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 13.20㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2022.11 | 13.33㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.10 | 13.33㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 114,833,333원 |
현재 최저가만 놓고 보면 최근 12개월 평균보다 낮은 구간입니다. 그러나 최근 거래군과 이전 거래군의 추세 비교는 -8.0%로 하락 방향입니다. 전체 평균 122,358,333원 대비 최저가가 82.4%라는 숫자보다, 최근 12개월 평균 대비 87.8%와 최신 거래 110,000,000원, 그리고 하락 추세를 함께 보는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,211,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 120,000,000원 | 98,588,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 4,069,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 강제경매 | 125,322,739원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 21,411,200원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 100,800,000원 | 21,411,200원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 80,640,000원 | 41,211,520원 | 한국토지주택공사 잔액청구 포기 조건 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 64,512,000원 | 57,049,216원 | 한국토지주택공사 잔액청구 포기 조건 |
확약이 없다고 가정하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 매수인의 인수 부담도 커집니다. 즉 대항력 인수형에서는 최저가 하락만으로 실제 취득비가 크게 내려가지 않습니다. 이 사건은 특별매각조건이 있기 때문에 그 원칙상의 인수 부담이 한국토지주택공사에 한해 해소됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택이며, 감정 대상 전용면적은 13.331㎡입니다.
- 입지. 지하철 1·5호선 신길역 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층이며 위생·급배수·난방·승강기·전기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 5미터, 동측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며 공시지가는 6,502,000원/㎡입니다.
- 환금성 지표. 헤렌어반은 147세대, 2011.11.10 사용승인 단지이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 실거래 평균은 114,833,333원이고 이전 거래군 대비 최근 흐름은 -8.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 한국토지주택공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 최종 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 계산상 미배당 보증금은 21,411,200원이지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 시세 비교가 완전히 달라집니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 10건이므로 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락장 보정. 전체 실거래 평균 122,358,333원보다 최근 12개월 평균 114,833,333원과 최신 거래 110,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 유찰 이력 고려. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 현재 1회 유찰 가격만을 절대적인 바닥 가격으로 보지 않는 편이 안전합니다.
- 소형 도시형생활주택 특성. 전용 13.331㎡의 소형 주거상품이므로 실거주·임대·재매각 수요층을 입찰 전 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 까다롭습니다. 말소기준보다 빠른 전입, 120,000,000원의 보증금, 현재 최저가 100,800,000원이라는 조합만 놓고 보면 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 계산도 현재 회차에서 21,411,200원의 룰상 인수를 보여 줍니다.
그러나 특별매각조건이 핵심입니다. 한국토지주택공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 권리자의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득 100,800,000원을 최근 시세와 비교할 수 있고, 이는 최근 12개월 평균의 87.8%입니다. 다만 최근 가격 흐름이 -8.0%이고 단지 경매 평균 유찰도 2.8회이므로, 할인폭 자체보다 특별매각조건의 확실한 이행 여부와 하락 추세를 함께 확인하는 것이 이 사건의 승부처입니다.
