서울남부지방법원 2025타경13681. 신길동 도노펠리체 제4층 제405호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 150,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 120,000,000원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가에서 20% 내려왔다”는 숫자만 보면 안 됩니다. 2021.02.23. 전입·점유를 시작하고 2021.02.22. 확정일자를 받은 이명희의 120,000,000원 임차권이 존재하며, 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
현재 회차 120,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,480,000원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금에 117,520,000원이 배당되고, 나머지 2,480,000원은 매수인이 인수합니다. 따라서 매수인이 체감하는 취득 부담은 최저가만이 아니라 낙찰대금과 인수 보증금을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13681 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 65-10 도노펠리체 제4층 제405호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 양재웅 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 120,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 118,850,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 이용 | 업무용 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 공시지가 | 7,899,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
자료상 말소기준은 2025.12.08. 강제경매개시결정입니다. 반면 이명희의 주택임차권은 2025.03.14. 등기됐고, 그 기초가 되는 임대차계약일은 2021.02.06., 전입·점유개시는 2021.02.23., 확정일자는 2021.02.22.입니다. 따라서 해당 임차권은 말소기준보다 앞서며, 자료에도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이명희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 | 2025.03.14. |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질부담은 크게 내려가지 않는다
현재 최저가 120,000,000원만 보면 감정가 150,000,000원보다 낮아졌지만, 이 사건은 대항력 있는 임차보증금 미배당액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 120,000,000원에 인수액 2,480,000원이 더해져 실질취득 부담이 122,480,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 80%) | 120,000,000원 | 2,480,000원 | 122,480,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,000,000원 | 26,128,000원 | 122,128,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 76,800,000원 | 44,982,400원 | 121,782,400원 |
동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재의 실질취득 부담이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 가격 판단의 기준은 최저가 단독이 아니라 낙찰대금 + 인수되는 임차보증금 잔액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 이명희 보증금 | 120,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이명희 | 118,850,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 120,000,000원 중 117,520,000원이 배당되고, 미배당 2,480,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 영등포구 신길동 소재 대방역 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 대방역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가 당시 현황은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 업무시설이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 25미터, 서측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 현장 확인. 소유자 및 이해관계인의 부재와 폐문으로 내부 상태를 직접 확인하지 못해 외형조사와 건축물현황도 등을 기준으로 감정평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액 계산. 현재 회차는 2,480,000원 인수, 2회 유찰 시 26,128,000원, 3회 유찰 시 44,982,400원으로 제시돼 있습니다. 입찰가와 반드시 합산해 보세요.
- 임차권 원본 확인. 이명희의 임차권등기, 임대차계약일 2021.02.06., 확정일자 2021.02.22., 전입·점유개시 2021.02.23.을 원본과 대조하세요.
- 채권관계 확인. 임차권자 이명희가 강제경매 신청 채권자로도 표시되므로 임대차보증금 반환채권과 경매신청 청구금액의 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.01.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 효력과 의무 관계를 원문 서류로 확인하세요.
- 용도·현황 확인. 사건상 근린시설, 감정평가 현황은 오피스텔이므로 실제 사용 상태와 건축물 관련 서류를 현장에서 재확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 시설 상태와 수리 필요 여부를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 실질취득을 봐야 한다”
이 사건의 핵심은 한 번 유찰돼 최저가가 120,000,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 120,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 먼저 존재한다는 점입니다. 현재 회차에서 매수인이 인수할 잔액은 2,480,000원이지만, 더 유찰되면 그 인수액은 26,128,000원, 44,982,400원으로 커집니다. 실제 부담은 각 회차에서 약 122,480,000원, 122,128,000원, 121,782,400원으로 큰 차이가 없습니다.
따라서 이 물건은 “최저가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 경매”로 보면 안 됩니다. 임차보증금 미배당액이 낙찰자에게 이전되는 만큼, 입찰 판단은 반드시 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득 기준으로 해야 합니다. 여기에 사건상 근린시설과 현황 오피스텔의 차이, 내부 미확인, 민간임대주택등기까지 원문으로 대조한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
