서울남부지방법원 2025타경13681. 등기상 물건은 영등포구 신길동 도노펠리체 제4층 제405호이고, 사건의 용도 표시는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 현황 오피스텔입니다. 소유자는 양재웅이며 2019.09.04. 거래가액 165,600,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 핵심은 담보권이 아니라 이명희의 선순위 주택임차권입니다.
이명희는 임대차계약일자 2021.02.06., 확정일자 2021.02.22., 주민등록 및 점유개시일자 2021.02.23., 임차보증금 120,000,000원으로 2025.03.14. 임차권등기를 마쳤습니다. 이 권리는 2025.12.08. 강제경매개시결정보다 앞서므로 매각대금으로 보증금이 전부 변제되지 않으면 미배당 잔액이 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 65-10 도노펠리체 제4층 제405호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 11층 업무시설 |
| 소유자 | 양재웅 · 2019.09.04. 소유권이전 · 거래가액 165,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 118,850,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2025.12.08. 강제경매개시결정입니다. 2019.08.14. 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2019.09.04. 양재웅 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이후 2023.01.09. 민간임대주택등기가 기재됐으며, 2025.03.14. 이명희의 주택임차권등기가 설정됐습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이명희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.23. / 2021.02.22. | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 이명희는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차권자로 기재되어 있어 보증금을 별도로 중복 합산할 사정은 없습니다. 배당요구일은 2025.03.14.이고, 현재 회차 배당 가정에서는 임차보증금 120,000,000원이 전액 배당됩니다.
② 회차별 실질취득 — 유찰가만 보면 판단이 틀어진다
현재 신건에서는 매각가 150,000,000원에서 집행비용 2,900,000원을 제외한 뒤 임차인 보증금 120,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 이 경우 실질취득액은 그대로 150,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 150,000,000원 | 0원 | 150,000,000원 |
| 1회 유찰 | 120,000,000원 | 2,480,000원 | 122,480,000원 |
| 2회 유찰 | 96,000,000원 | 26,128,000원 | 122,128,000원 |
여기가 이 사건의 핵심입니다. 1회 유찰 시 최저가는 120,000,000원으로 내려가지만 임차보증금 미배당 2,480,000원이 매수인에게 넘어가 실질취득액은 122,480,000원입니다. 2회 유찰 시에도 최저가는 96,000,000원까지 내려가지만 인수액이 26,128,000원으로 커져 실질취득액은 122,128,000원입니다.
실거래 시세와 직접 비교할 거래표본은 제시되지 않았으므로, 현재 150,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 임차인 이명희 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이명희 | 118,850,000원 | 27,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 120,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 경매개시결정 채권 118,850,000원에는 27,100,000원이 배당되고 91,750,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도 표시는 근린시설이나 감정평가상 제405호는 현황 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 신길동 대방역 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·오피스텔·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 대방역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 업무시설이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 25미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제2종일반주거지역에 걸쳐 있고, 공시지가는 7,899,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 현장확인. 소유자 및 이해관계인의 부재와 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형조사와 건축물현황도 등을 기준으로 감정평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 원본 확인. 이명희의 임대차계약일 2021.02.06., 확정일자 2021.02.22., 전입·점유 2021.02.23., 보증금 120,000,000원을 등기부·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득액 재계산. 최저가만 보지 말고 해당 회차의 미배당 보증금을 반드시 더해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 모두 이명희로 기재되어 있어 임대차와 집행채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.01.09. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 현재 등기 상태와 관련 의무를 원본에서 확인해야 합니다.
- 공부상 용도와 현황 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 실제 사용상태와 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 점유·시설·수선 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등이 반영되면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총 부담은 같이 내려가지 않는다”
이 사건은 선순위 임차권이 있지만 현재 신건 150,000,000원 가정에서는 임차보증금 120,000,000원이 전액 배당돼 인수액이 0원입니다. 그래서 현재 회차만 떼어 보면 실질취득액도 150,000,000원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 보면 안 됩니다. 이명희의 임차권은 2025.12.08. 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 권리이기 때문에, 1회 유찰에서는 2,480,000원, 2회 유찰에서는 26,128,000원의 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 그 결과 매각가가 120,000,000원·96,000,000원으로 낮아져도 실질취득액은 각각 122,480,000원·122,128,000원으로 임차보증금 부근에 머뭅니다.
현재 회차는 배당으로 인수 해소, 유찰 이후는 인수액 증가. 여기에 임차권자와 강제경매 채권자가 동일 이름이라는 관계 확인 필요성, 민간임대주택등기, 근린시설과 현황 오피스텔의 이용상태를 함께 점검해야 합니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 ‘싸다’는 결론보다 회차별 실제 총부담을 먼저 계산하는 것이 우선인 사건입니다.
