서울북부지방법원 2025타경13165. 서울 강북구 수유동 새로움빌 3층 303호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사마니주택이고 2020.07.06. 매매를 원인으로 240,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 남아 있는 말소기준권리는 2022.09.22. 주택도시보증공사의 1,716,000,000원 가압류입니다. 이후 압류와 경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 소멸 대상이지만, 임차권자인 이준수의 대항력 자체는 별도로 봐야 합니다.
이준수는 2022.05.27. 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2022.06.20. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 이는 말소기준 가압류일인 2022.09.22.보다 빠릅니다. 보증금은 240,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 남을 수 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 부분에 대해 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 358-5 새로움빌 제3층 제303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 인수봉로68길 37-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방2·거실·주방·욕실2·발코니·현관 · 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.07.06. 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 267,655,619원 |
| 경매개시 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 것은 선순위 임차인
현재 등기상 말소기준은 2022.09.22. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 2023.03.27. 국세 압류와 2025.08.28. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.05.28. 등기된 이준수의 주택임차권도 등기 자체는 말소기준 이후지만, 임차인의 실제 주민등록·점유는 2022.06.20.부터라 말소기준보다 먼저입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준수 | 제3층 제303호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.20 | 2022.05.27 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 |
| 유정희 | 전부 | 2024.08.20 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 승계 없음 |
이준수는 대항력과 우선변제권을 모두 갖추고 배당요구를 했습니다. 반면 유정희는 2024.08.20. 전입으로 말소기준 2022.09.22.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 유정희의 보증금은 확인되지 않았습니다.
③ 회차별 실질 부담 — 유찰돼도 총부담이 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 252,000,000원 | 0원 | 252,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 201,600,000원 | 42,022,400원 | 243,622,400원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 161,280,000원 | 81,777,920원 | 243,057,920원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저매각가만 보면 1회 유찰 시 2.016억, 2회 유찰 시 1.6128억으로 크게 떨어집니다. 그러나 이준수의 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는 순간 미배당액을 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 부담은 1회 유찰에도 243,622,400원, 2회 유찰에도 243,057,920원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 임차인 이준수 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 7,672,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 267,655,619원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 252,000,000원 가정에서는 집행비용 4,328,000원을 공제한 뒤 임차인 이준수에게 보증금 240,000,000원이 전액 배당됩니다. 남은 7,672,000원이 주택도시보증공사에 배당되고, 한국주택금융공사와 소유자에게 배당되는 금액은 0원입니다. 이 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방2·거실·주방·욕실2·발코니·현관 구조입니다.
- 입지. 인수초등학교 남동측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 우이신설선 가오리역이 있으며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 3층 303호이며 외벽은 외장 석재붙임 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리. 신건 252,000,000원에서는 인수 0원이지만 1회 유찰부터 대항력 임차인 잔액 인수가 생깁니다.
- 낙찰가 + 인수액으로 판단. 1회 유찰 시 243,622,400원, 2회 유찰 시 243,057,920원이 실질적인 총부담입니다.
- 이준수 임차권 확인. 주민등록·점유 2022.06.20., 확정일자 2022.05.27., 보증금 240,000,000원, 배당요구 2024.05.28.입니다.
- 유정희 점유 확인. 전입은 2024.08.20.으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 가정이므로 실제 배당 결과에 따라 이준수의 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질 부담은 거의 그대로”
이 사건은 일반적인 후순위 임차권등기 물건처럼 단순히 “등기가 말소된다”고 끝낼 수 없습니다. 이준수는 말소기준일보다 앞서 주민등록과 점유를 갖춘 대항력 있는 임차인이고, 보증금은 240,000,000원입니다. 현재 신건 252,000,000원 가정에서는 보증금 전액이 배당돼 인수액이 0원이지만, 유찰 후에는 미배당 보증금이 곧바로 매수인 부담으로 전환됩니다.
1회 유찰이면 낙찰가 201,600,000원에 인수 42,022,400원을 더해 243,622,400원, 2회 유찰이면 낙찰가 161,280,000원에 인수 81,777,920원을 더해 243,057,920원입니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 싸진다”가 아니라 유찰될수록 낙찰대금 대신 임차보증금 인수 비중이 커지는 구조로 보는 것이 정확합니다. 실거래 시세 자료가 없어 이 총부담이 시장가격 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 현재 신건은 인수 0, 유찰부터는 실질취득액 기준으로 다시 계산해야 하는 물건입니다.
