서울남부지방법원 2025타경13713. 서울 양천구 목동 덕수프라자 3층 304호로, 감정평가상 현재 제2종근린생활시설(사무소), 상호는 ‘예스앤컴’으로 이용 중입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 380,000,000원입니다. 현재 소유자는 주식회사은하이고, 현 경매개시 채권자는 더블유케이2509유동화전문 유한회사입니다.
등기상 현재 권리의 기준점은 2018.11.22 국민은행 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 신용보증기금·서울보증보험·중소벤처기업진흥공단·국민은행의 가압류와 2025.12.19 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 앞선 2013.03.14 전입 점유자 김용기입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 확정해서도, ‘인수 없음’으로 확정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13713 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 507-20 덕수프라자 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(사무소) · 상호 예스앤컴 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하2층 지상5층 · 제3층 제304호 · 사용승인 2007.07.30 |
| 소유자 | 주식회사은하 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 380,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 더블유케이2509유동화전문 유한회사 / 244,909,966원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인 선후가 핵심
말소기준권리는 2018.11.22 설정된 국민은행 근저당권 300,000,000원입니다. 이후의 현재 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019.11.20·2020.06.18 우리은행 근저당권은 2023.12.20 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 선순위 가능 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용기 | 미상 | 2013.03.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 남관희 | 미상 | 2024.02.06 | 20,000,000원 / 650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안선광 | 304호 / 주거 | 2021.06.02 | 15,000,000원 / 660,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명입니다. 남관희와 안선광의 전입일은 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 조사 기준 대항력이 없습니다. 반면 김용기는 선순위 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수 가능금액을 산정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 380,000,000원, 시세 메리트는 단정 금지
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 380,000,000원입니다. 다만 이 사건에서 가격을 판단할 때는 최저가만 볼 수 없습니다. 김용기의 인수 가능액이 확정되지 않아 실질취득비용 자체가 열려 있기 때문입니다.
또한 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되지 않은 상태이므로, 380,000,000원이 주변 시세보다 낮은지 높은지를 이 리포트에서 단정하지 않습니다. 특히 근린시설·사무소 물건은 아파트처럼 단순 평형 평균으로 가격을 평가해서도 안 됩니다. 현재 가격에는 시세 할인 가점을 부여하지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,120,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 790,000,000원 | 73,880,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 11,640,832원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 292,596,331원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민은행 | 366,126,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,760,363,450원 중 373,880,000원이 배당되고, 미배당액은 1,386,483,450원입니다. 표의 매수인 인수 계산은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 김용기 보증금도 미상이므로 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 제2종근린생활시설(사무소), 상호 ‘예스앤컴’으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닙니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 염창역(지하철 9호선) 서측 인근으로, 근린생활시설·다세대주택·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2007.07.30, 철근콘크리트구조 지하2층·지상5층 건물이며 엘리베이터·지하주차장·위생 및 급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 677.6㎡, 공시지가는 9,270,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김용기 보증금 확인. 2013.03.14 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해야 인수 상한을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득비용 재계산. 배당 시뮬레이션의 인수 0원을 그대로 사용하지 말고, 김용기의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 합산해 판단해야 합니다.
- 사용현황 확인. 감정평가상 사무소 이용인데 임차 조사에는 304호를 주거로 사용하는 안선광이 포함돼 있습니다. 현장 점유·실제 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 380,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일·유사 근린시설의 최근 거래 및 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 304,000,000원, 2회 유찰 243,200,000원이지만 미상 인수액 확인 전에는 ‘유찰 = 저가매수’로 단정하지 마세요.
- 배당 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 미배당액을 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “말소는 명확, 인수는 아직 미확정”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018.11.22 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 현재 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론을 ‘인수 0원’으로 끝낼 수는 없습니다. 김용기가 2013.03.14 전입했고 보증금·확정일자가 미상이기 때문입니다.
따라서 현재 신건 최저가 380,000,000원은 곧 실질취득비용이 아닙니다. 김용기의 실제 대항력과 보증금, 배당 결과가 확인되기 전까지는 380,000,000원 + 미상 인수 가능액으로 보는 것이 맞습니다. 시세 비교 근거도 확정되지 않은 만큼 가격 할인 가점 역시 부여하기 어렵습니다. 등기 말소는 확인, 임차 인수는 보류. 이 물건은 김용기 보증금 확인이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
