서울남부지방법원 2025타경13713. 목동 덕수프라자 3층 304호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(사무소)이며 상호는 ‘예스앤컴’으로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상5층이고, 사용승인일은 2007.07.30입니다. 현재 소유자는 주식회사은하이며, 말소기준권리는 2018.11.22 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 300,000,000원입니다.

등기상 말소기준 이후 신용보증기금·서울보증보험·중소벤처기업진흥공단·국민은행의 가압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 부동산 권리분석은 등기만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 2013.03.14 전입한 김용기 씨가 말소기준보다 선순위이기 때문입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 ‘대항력 있음’으로 단정할 수도, ‘인수 0원’으로 단정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다

현재 권리관계의 기준점은 2018.11.22 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년과 2020년 우리은행 근저당권은 2023.12.20 해지로 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명

남관희 씨와 안선광 씨의 전입일은 각각 2024.02.06, 2021.06.02로 모두 2018.11.22 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 김용기 씨는 전입일만 보면 선순위에 해당할 가능성이 있으므로 별도 확인이 필요합니다. 세 임차인 모두 실제 임차인으로, 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 없습니다.

③ 가격 판단 — 20% 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가 380,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 304,000,000원, 감정가의 80%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 243,200,000원, 3회 유찰 시 194,560,000원입니다.

하지만 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세를 확인할 수 있는 자료가 없고, 더 중요한 선순위 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 304,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 실제 비용은 최저가가 아니라 낙찰가 + 김용기 씨에게 승계될 수 있는 미배당 보증금을 기준으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)

현재 회차 기준 총 채권액은 1,760,363,450원, 예상 채권자 배당액은 298,944,000원, 미배당액은 1,461,419,450원입니다. 위 배당 시뮬레이션은 임차인의 실제 우선변제·최우선변제 및 김용기 씨의 미상 보증금 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 지하철 9호선 염창역 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·다세대주택·오피스텔 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 있어 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물·설비. 기본 위생·급배수·난방설비, 엘리베이터, 지하주차장시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 토지면적 677.6㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 공시지가는 9,270,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(김포가도(양천))·과밀억제권역 등에 포함되며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김용기 보증금 확인. 2013.03.14 전입이므로 보증금·점유 지속 여부·확정일자·배당 여부를 확인해 실제 승계액을 먼저 계산해야 합니다.
• 실질취득가로 판단. 현재 최저가 304,000,000원에 미배당 보증금이 승계될 경우 그 금액까지 합친 총액을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
• 다른 임차인 확인. 남관희 보증금 20,000,000원·월세 650,000원, 안선광 보증금 15,000,000원·월세 660,000원의 점유 범위와 실제 퇴거 가능 시점을 확인하세요.
• 용도와 실제 점유 대조. 감정평가상 사무소 이용과 안선광 씨의 304호 주거 점유 내용이 함께 확인되므로 현장 이용상태를 확인해야 합니다.
• 시세 별도 확인. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 근린시설·사무소의 실제 거래·임대수익과 비교한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “80% 유찰가보다 먼저 확인할 것은 보증금”

이 물건은 감정가 380,000,000원에서 한 차례 유찰돼 304,000,000원까지 내려왔지만, 현재 숫자만으로 가격 매력을 판단하기에는 핵심 정보가 빠져 있습니다. 김용기 씨가 말소기준권리보다 5년 이상 앞선 2013.03.14에 전입했고 보증금은 미상이기 때문입니다. 등기부의 후순위 가압류들은 매각으로 정리되지만, 선순위 임차관계가 확인되지 않으면 매수인의 실질취득비용은 확정되지 않습니다.

남관희 씨와 안선광 씨는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 김용기 씨는 전혀 다른 문제입니다. 따라서 이 사건의 순서는 ‘304,000,000원이 싼가?’가 아니라 ‘김용기 보증금이 얼마이고 실제로 얼마가 승계되는가?’입니다. 그 답이 나오기 전까지는 최저가와 실질취득가를 같은 숫자로 봐서는 안 됩니다.