서울남부지방법원 2025타경13830. 영등포구 양평동6가 펫앤스테이 제5층 제503호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가에서는 공부상 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조의 12층 건물이며, 해당 호실은 5층에 위치합니다.
이번 경매의 신청채권자는 한국주택금융공사이고 청구금액은 194,803,408원입니다. 그러나 이 사건에서 매수인이 먼저 이해해야 하는 것은 신청채권자의 청구액보다 선순위 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 반환 문제입니다.
임차인 박대건은 말소기준권리보다 앞선 시기에 전입신고와 점유를 시작했고, 확정일자도 갖추고 있습니다. 이후 임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 한 상태입니다. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13830 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 8 펫앤스테이 제5층 제503호 도로명주소: 서울특별시 영등포구 양평로28길 11 |
| 물건 용도 | 근린시설 표기 · 감정평가상 공부상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 12층 건물 중 5층 · 사용승인 2016.07.29 |
| 소유자 | 조형빈 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2023.02.24 등기 · 거래가액 226,260,000원 |
| 감정가 | 193,000,000원 |
| 최저매각가 | 154,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 194,803,408원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2024.07.02 하나카드 가압류 (청구금액 14,052,273원) |
| 임차인 | 박대건 · 실제 임차인 1명 · 보증금 190,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2020년 교보자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소되었고, 2023년 조형빈 앞으로 소유권이 이전되었습니다. 과거 하나카드 가압류와 삼성카드의 별도 경매개시결정 역시 말소된 이력이 있습니다.
현재 말소기준은 2024.07.02 하나카드 가압류입니다. 그 이후 설정된 삼성카드 가압류, 국세·지방세 압류 및 현재 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 실제 배당순위는 별개의 문제이므로, 조세 배당에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 가능성은 확인해야 합니다.
또한 임차권등기는 2025.03.12에 이루어졌지만, 이 등기일만으로 임차인의 대항력을 판단해서는 안 됩니다. 실제 점유 및 전입신고가 말소기준보다 앞섰다는 점이 중요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미배당분을 매수인이 인수
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박대건 | 건물전부 | 190,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 실제 임차인 | 박대건 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.01.31 |
| 점유개시일 | 2023.02.24 |
| 전입신고일 | 2023.02.27 |
| 확정일자 | 2023.02.01 |
| 임차권등기 | 2025.03.12 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.03.12 |
| 보증금 | 190,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 151,438,400원 |
| 매수인 예상 인수 | 38,561,600원 |
③ 실질취득 분석 — 유찰돼도 총부담은 약 1.9억
이 물건을 감정가 대비 80%에 살 수 있다고만 이해하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다. 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 대항력에 따른 잔액 인수 의무가 있기 때문입니다.
매각대금에서 집행비용을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액이 줄어듭니다. 이 사건의 현재 예상배당에서는 집행비용 2,961,600원이 반영되어, 낙찰가와 보증금 인수액의 합계가 임차보증금 자체보다 커집니다.
회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 154,400,000원 | 38,561,600원 | 192,961,600원 |
| 2회 유찰(64%) | 123,520,000원 | 69,009,280원 | 192,529,280원 |
| 3회 유찰(51%) | 98,816,000원 | 93,362,688원 | 192,178,688원 |
실질취득액은 각 회차의 매각가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 회차별 인수액은 예상배당 시나리오를 기준으로 하며, 실제 배당순위·집행비용·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 취득세 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
④ 시세 판단 — 감정가가 아니라 실질취득액으로 비교
감정가는 193,000,000원이고, 현재 회차 실질취득액은 192,961,600원입니다. 따라서 최저매각가 154,400,000원만을 근거로 감정가 대비 할인폭을 투자 수익이나 시세 차익으로 해석하면 안 됩니다.
또한 감정가와 소유자의 과거 취득가액 226,260,000원은 현재 시장에서 실제로 매도할 수 있는 가격을 보장하지 않습니다. 가격 메리트를 확인하려면 같은 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래, 최신 거래가격 및 가격 추세를 대조해야 합니다.
특히 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가서에는 공부상 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 가격을 비교할 때도 일반 아파트 시세를 적용하지 말고, 해당 호실의 공부상 용도와 실제 이용상태를 확인한 뒤 적절한 비교 대상을 선정해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 154,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,961,600원 |
| 1. 임차인 박대건 · 우선변제 | 190,000,000원 | 151,438,400원 |
| 2. 하나카드 가압류 | 14,052,273원 | 0원 |
| 3. 삼성카드 가압류 | 9,582,033원 | 0원 |
| 4. 한국주택금융공사 · 신청채권자 | 194,803,408원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 보증금 인수 | — | 38,561,600원 |
집행비용은 추정액입니다. 매수인 인수액은 배당금이 아니라 임차보증금의 미변제 잔액으로 별도 표시했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
예상배당에서는 매각대금 154,400,000원 중 집행비용 2,961,600원을 제외한 전액이 임차인 박대건에게 배당됩니다. 그럼에도 보증금 190,000,000원을 모두 반환하기에는 부족합니다.
이에 따라 하나카드·삼성카드 및 신청채권자 한국주택금융공사에는 예상배당액이 배정되지 않습니다. 해당 채권자들의 청구금액 합계 218,437,714원은 현재 시나리오에서 전액 미배당으로 계산됩니다. 이는 임차보증금 인수액과 별개의 채권자 미배당 금액이며, 매수인이 채권자들의 청구금액 전체를 인수한다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포구 양평동5가 소재 선유도역 북서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트단지 등이 위치합니다.
- 교통. 중로각지에 접해 차량 주정차가 용이한 것으로 평가되어 있습니다. 인근에 지하철 9호선 선유도역과 버스정류장이 위치합니다.
- 건물. 2016.07.29 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물입니다. 위생·급배수시설, 소화전, 화재경보장치, 난방설비, 승강기 및 주차설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 중로와 접하고 남서측 및 북동측으로 세로와 접합니다. 토지는 인접지와 등고 평탄한 정방형입니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항이 기재되어 있습니다. 기재된 허가 대상에는 외국인 등의 특정 거래 및 아파트 용도 관련 조건이 있으므로, 해당 호실의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 이용상태. 근린시설 표기와 감정평가상 오피스텔 이용상태를 대조하고, 건축물대장상 정확한 용도 및 임대·매매 가능 조건을 확인해야 합니다.
- 환금성. 선유도역 인근 입지라는 점과 별개로, 실제 환금성은 해당 용도의 최근 거래가격과 매수 수요에 따라 판단해야 합니다. 감정가 또는 과거 취득가액만으로 환금성이 충분하다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 우선 계산. 현재 회차 낙찰가 154,400,000원에 예상 인수액 38,561,600원을 더한 192,961,600원을 실질취득 기준으로 사용해야 합니다.
- 임차인 대항력 및 배당 확인. 박대건의 전입·점유·확정일자와 배당요구를 확인하고, 배당 부족분을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 내용을 재확인해야 합니다.
- 배당순위와 조세 확인. 국세 및 지방세 압류가 존재합니다. 당해세 등 조세채권의 실제 배당순위와 금액을 확인해 임차인 예상배당액 및 인수액 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 보증금 인수액은 69,009,280원, 3회 유찰 시 93,362,688원으로 증가하는 시나리오입니다. 최저가 하락만으로 매수 조건이 개선된다고 판단해서는 안 됩니다.
- 실거래 가격 대조. 동일 또는 유사 용도의 최근 실거래와 실질취득액 약 190,000,000원을 비교해야 합니다. 최신 거래가격과 가격 추세도 함께 확인해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태를 건축물대장 및 감정평가서 원본으로 대조하고, 실제 사용·임대 가능 여부와 금융 조건을 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 현황을 확인해야 합니다. 인수보증금 처리와 인도·명도 절차를 함께 검토해야 합니다.
- 별도 취득 비용. 취득세, 미납 관리비, 명도 관련 비용 및 기타 부대비용은 실질취득액과 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.54억짜리 물건이 아니라 약 1.9억짜리 취득 구조”
이번 사건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 154,400,000원이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 190,000,000원과 현재 예상 인수액 38,561,600원입니다.
현재 회차에서 낙찰받는다면 낙찰가와 보증금 인수액을 합친 실질취득액은 192,961,600원입니다. 추가 유찰 시에도 인수액이 증가하여 총부담은 약 190,000,000원 수준에 머무릅니다. 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 부적절합니다.
더구나 시세 비교에 사용할 최근 실거래가격과 가격 추세가 확인되지 않은 상태이므로, 실질취득액이 현재 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 감정가 193,000,000원에 근접하는 실질취득 부담을 감수할 만한지 별도의 시장가격 검증이 필요합니다.
결론은 선순위 임차보증금 인수위험이 명확한 사건이라는 것입니다. 매각물건명세서에 미변제 보증금 인수가 명시되어 있고, 예상배당에서도 상당한 잔액이 남습니다. 입찰 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액·실거래 시세·배당 변동 가능성이어야 합니다. 현재로서는 가격 메리트를 확인하기 어렵고, 보증금 인수 구조와 실제 시세를 검증하기 전까지 신중한 접근이 필요합니다.
