서울남부지방법원 2025타경13830. 펫앤스테이 제5층 제503호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공부상 오피스텔이며 임차권등기에는 주거로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 조형빈이고, 소유권이전 등기는 2023.02.24. 접수됐으며 매매 원인은 2022.02.24., 거래가액은 226,260,000원입니다.
권리분석의 핵심은 선순위 담보가 아니라 대항력 임차인입니다. 말소기준인 하나카드 가압류는 2024.07.02.인데, 박대건의 전입은 2023.02.27., 점유개시는 2023.02.24., 확정일자는 2023.02.01.입니다. 따라서 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시하고 있으며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13830 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 8 펫앤스테이 제5층 제503호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔로 이용중 · 임차권상 주거 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 5층 · 사용승인 2016.07.29. |
| 소유자 | 조형빈 · 거래가액 226,260,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 193,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 194,803,408원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만 임차보증금 잔액은 인수
말소기준은 2024.07.02. 하나카드 가압류 14,052,273원입니다. 이후 삼성카드 가압류 9,582,033원, 국 압류, 영등포구 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박대건의 임차권등기는 2025.03.12.에 접수됐더라도, 대항력 판단의 기준이 되는 전입일은 2023.02.27.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 자체의 말소 여부와 별개로 미배당 보증금의 매수인 인수가 남습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 주요 일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박대건 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 확정 2023.02.01. 점유 2023.02.24. 전입 2023.02.27. 배당요구 2025.03.12. | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 중복신고 없음 |
② 회차별 실질취득 — 할인폭이 인수액으로 되돌아온다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 193,000,000원 | 502,000원 | 193,502,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 154,400,000원 | 38,561,600원 | 192,961,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 123,520,000원 | 69,009,280원 | 192,529,280원 |
표면상 최저가는 193,000,000원 → 154,400,000원 → 123,520,000원으로 크게 내려가지만, 인수를 더한 실질취득액은 193,502,000원 → 192,961,600원 → 192,529,280원입니다. 따라서 이 사건은 최저매각가만 보고 할인폭을 평가하면 안 됩니다. 동일 조건의 실거래 가격 자료가 없어 시세 대비 싸거나 비싸다는 판단은 하지 않고, 실질취득액 자체를 기준으로 입찰 상한을 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,502,000원 |
| 1. 임차인 박대건 보증금 | 190,000,000원 | 189,498,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 | 14,052,273원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 9,582,033원 | 0원 |
| 4. 한국주택금융공사 | 194,803,408원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 부족분 502,000원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선유도역(지하철 9호선) 북서측 인근으로, 주위에 근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 위치합니다.
- 교통. 중로각지에 접하고 차량 주정차가 용이하며, 인근에 선유도역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물의 5층 제503호이며 사용승인은 2016.07.29.입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 소화전, 화재경보장치, 난방설비, 승강기, 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,606.3㎡, 평지의 정방형 토지이며 공시지가는 5,390,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등의 표기가 있으며 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액을 보세요. 현재 193,502,000원, 1회 유찰 192,961,600원, 2회 유찰 192,529,280원입니다.
- 임차보증금 잔액을 반드시 재계산하세요. 현재 예상 인수액은 502,000원이지만 유찰 시 38,561,600원·69,009,280원으로 증가합니다.
- 대항력 임차인 명도 조건을 확인하세요. 박대건은 건물전부를 대상으로 한 임차권등기와 대항력을 보유하고 있습니다.
- 배당표 변동을 확인하세요. 집행비용과 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 임차인의 실제 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도와 실제 이용을 함께 확인하세요. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공부상 오피스텔, 임차권에는 주거로 표시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인”보다 “인수 증가”를 먼저 봐야 한다
이 사건의 권리관계는 한 문장으로 정리됩니다. 대항력 있는 임차인 박대건의 보증금 190,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다. 현재 회차에서는 그 잔액이 502,000원에 불과하지만, 유찰 시에는 38,561,600원, 다시 유찰되면 69,009,280원으로 늘어납니다.
그래서 최저가가 193,000,000원에서 154,400,000원, 123,520,000원으로 내려가도 실질취득액은 각각 193,502,000원, 192,961,600원, 192,529,280원으로 거의 고정됩니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 가격의 절대적 매력도는 단정할 수 없지만, 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주는 구조는 아니라는 점은 분명합니다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수액으로 판단해야 합니다.
