서울남부지방법원 2025타경13852. 화곡동 에스케이그랑빌 5층 502호, 전용 29.92㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 2020.06.11. 설정된 김미정 근저당권이 아니라, 그보다 먼저 전입한 임차인 권혁입니다. 권혁은 2019.05.03. 확정일자를 받고 2019.06.05. 주민등록을 마쳤으며, 보증금은 160,000,000원입니다. 따라서 2020.06.11. 말소기준 근저당권보다 선순위의 대항력 있는 임차인으로 봐야 합니다.
다만 현재 회차의 최저가 168,800,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 3,163,200원을 뺀 뒤 임차인 보증금 160,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차만 놓고 보면 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 다음 회차입니다. 2회 유찰 시 최저가가 135,040,000원으로 내려가지만 임차인 미배당액 27,650,560원이 매수인에게 넘어가므로, 단순히 최저가 135,040,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1041-29 에스케이그랑빌 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.92㎡ · 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인 | 2011.08.16. |
| 소유자 | 이동훈 · 2020.06.11. 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 168,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권혁 | 전유 전부 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 | 해당 없음 |
권혁의 임대차계약일은 2019.05.02., 확정일자는 2019.05.03., 점유개시는 2019.05.31., 전입일은 2019.06.05.입니다. 2025.05.12. 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 말소기준권리인 2020.06.11. 김미정 근저당권보다 전입이 빠르므로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 이미 높다
에스케이그랑빌은 10세대 규모이고 확인된 실거래는 2건입니다. 2022.03. 거래는 209,000,000원, 2024.03. 거래는 161,000,000원이며 전체 평균은 185,000,000원입니다. 하지만 오래된 고가 거래가 평균을 끌어올리고 있으므로 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 31.2㎡ | 2 | 161,000,000원 |
| 2022.03 | 31.02㎡ | 4 | 209,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 161,000,000원 |
현재 최저가 168,800,000원은 최근 12개월 평균 161,000,000원의 104.8%입니다. 최신 거래도 161,000,000원이므로 현재 회차에서 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -23.0%로 하락 방향입니다. 표본이 1건으로 얇다는 점은 감안해야 하지만, 전체 평균 185,000,000원만 보고 가격 메리트를 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 회차별 인수 구조
| 회차 | 낙찰가 기준 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 168,800,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 |
| 2회 유찰 시 | 135,040,000원 | 27,650,560원 | 미배당 보증금 인수 발생 |
| 3회 유찰 시 | 108,032,000원 | 54,280,448원 | 인수액 추가 확대 |
따라서 이 사건은 다음 회차 최저가만 떼어 놓고 보는 방식이 특히 위험합니다. 2회·3회 유찰 시에는 반드시 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 합니다. 보증금 160,000,000원이 낙찰대금에서 다 배당되지 않는 순간 그 부족분이 매수인에게 이동하기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,163,200원 |
| 1. 임차인 권혁 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김미정 | 160,000,000원 | 5,636,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 권혁 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준에서는 임차인 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강신초등학교 동측 인근. 다세대주택·아파트·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2011.08.16.입니다.
- 도로. 남측 약 6m 포장도로, 서측 약 4m 막다른 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 에스케이그랑빌은 10세대이고 확인된 실거래가 2건에 그쳐 거래 표본이 적습니다. 최근 12개월 비교 표본도 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당 확인. 최저가 168,800,000원에서는 임차인 보증금 160,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만 실제 배당순위와 세금 등을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 후에는 낙찰가+인수액으로 판단. 2회 유찰 시 135,040,000원만 보지 말고 인수 27,650,560원을 함께 봐야 합니다.
- 대항력 기준 확인. 임차인 권혁의 전입 2019.06.05.는 말소기준 근저당 2020.06.11.보다 빠릅니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 권혁과 경매신청 채권자 권혁이 동일하게 기재돼 있어 청구원인과 임대차 자료를 대조해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2021.10.22. 및 2023.05.25. 공매공고 관련 등기가 확인되므로 한국자산관리공사 공매 진행 이력과 현재 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 무단증축 확인. 테라스 약 10.08㎡ 무단증축과 이행강제금 가능성을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 185,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 161,000,000원과 최근 추세 -23.0%를 우선해서 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득가는 같이 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 회차에서는 임차인 권혁의 보증금 160,000,000원이 배당으로 전액 변제돼 인수 0원입니다. 그러나 다음 회차부터는 미배당 보증금을 매수인이 인수하기 시작합니다. 따라서 135,040,000원이나 108,032,000원 같은 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 구조를 놓치게 됩니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 현재 최저가 168,800,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 161,000,000원의 104.8%이고, 최근 추세는 -23.0%입니다. 여기에 10세대 규모와 적은 거래 표본, 테라스 10.08㎡ 무단증축까지 확인됩니다. 현재 회차는 권리상 인수 0원이지만 최근 시세보다 높고, 추가 유찰 때는 인수액이 생겨 최저가 하락 효과가 크게 상쇄되는 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
