서울남부지방법원 2025타경13852. 강서구 화곡동 에스케이그랑빌 5층 502호, 전용 29.92㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이동훈은 2020년 6월 11일 거래가 165,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 김미정 명의의 채권최고액 160,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다.
다만 임차인 권혁의 실제 점유와 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2019년 5월 2일, 확정일자는 2019년 5월 3일, 점유개시일은 2019년 5월 31일, 주민등록일은 2019년 6월 5일입니다. 따라서 임차권등기 자체가 2025년 5월 12일로 늦더라도, 그 기초가 되는 대항력은 말소기준일 2020년 6월 11일보다 선행합니다. 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1041-29 에스케이그랑빌 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로13나길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.92㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2011.08.16 사용승인 |
| 소유자 | 이동훈 (2020.06.11 거래가 165,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 권혁 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2020년 6월 11일 김미정 근저당권입니다. 그러나 권혁의 확정일자·점유·전입은 모두 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로 분석됩니다. 현재 회차에서는 예상배당상 보증금 160,000,000원을 전액 변제받아 인수액이 0원이지만, 낙찰가가 내려가 배당액이 부족하면 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 계약·점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권혁 전유 전부 · 주거 | 계약 2019.05.02 확정 2019.05.03 점유 2019.05.31 전입 2019.06.05 | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 현 회차 0원 2회 유찰 시 27,650,560원 |
③ 시세 비교 — 최근 가격은 1.61억, 신건은 2.11억
SK그랑빌은 10세대 규모이며 비교 가능한 유사 면적 거래는 2건입니다. 전체 평균은 185,000,000원이지만 2022년 3월의 209,000,000원이 포함된 수치입니다. 가격 판단에는 더 최신인 2024년 3월 거래 161,000,000원과 최근 12개월 평균 161,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 31.2㎡ | 2 | 161,000,000원 |
| 2022.03 | 31.02㎡ | 4 | 209,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 185,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 1건 | 161,000,000원 |
최근 가격은 이전 거래보다 23.0% 하락했습니다. 신건 최저가이자 현 회차 실질취득액인 211,000,000원은 최근 평균의 131.1%로, 최근 거래보다 50,000,000원 높습니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균 185,000,000원과 비교해도 신건 가격이 더 높으므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 임차인 권혁 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김미정 | 160,000,000원 | 47,246,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 권혁 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서는 임차보증금이 전액 변제돼 매수인 인수액은 0원입니다. 김미정 근저당권과 경매신청채권에는 미배당이 발생합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위와 금액에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 배당요구와 채권관계를 원본으로 확인해야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 211,000,000원 | 0원 | 211,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 168,800,000원 | 0원 | 168,800,000원 |
| 2회 유찰 시 | 135,040,000원 | 27,650,560원 | 162,690,560원 |
⑤ 공매공고·무단증축 — 별도 확인할 물건 위험
등기부에는 한국자산관리공사의 공매공고가 기재돼 있습니다. 2021년 10월 22일 공매공고는 공매취소공고를 원인으로 말소됐지만, 2023년 5월 25일 공매공고도 존재하므로 법원경매와 공매의 진행 관계를 교차 확인해야 합니다.
감정평가서상 외부 관찰 결과 테라스 부분에 판넬조·판넬지붕 약 10.08㎡가 무단증축된 것으로 확인됐습니다. 공부와 현황의 차이뿐 아니라 이행강제금 부과 가능성도 있으므로 관할 행정기관에서 적법화 가능 여부와 현재 부과 상태를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, SK그랑빌은 10세대 규모입니다.
- 입지. 강신초등학교 동측 인근으로 다세대주택·아파트·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 도로. 남측 약 6m 포장도로와 서측 약 4m 막다른 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 195.9㎡, 지목은 대, 공시지가는 3,596,000원/㎡입니다.
- 환금성. 거래 표본이 2건에 그치고 최근 거래가 이전 거래보다 23.0% 낮아 가격 변동과 매도기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 비교. 현 회차는 211,000,000원, 2회 유찰 시에는 인수액을 합친 162,690,560원을 기준으로 최근 거래 161,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차보증금 전액배당 확인. 배당에서 160,000,000원이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액이 매수인에게 인수됩니다.
- 임차인·채권자 동일인 확인. 권혁의 임대차계약, 보증금 지급, 점유, 배당요구 및 경매신청채권의 실체를 원본으로 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 현재 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 테라스 무단증축 확인. 약 10.08㎡ 부분의 원상복구·이행강제금·적법화 가능 여부를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 최근 하락 추세 반영. 전체 평균 185,000,000원보다 최신 거래 161,000,000원과 -23.0% 추세를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 현 회차는 인수 0, 그러나 가격은 보류
신건 211,000,000원에서는 대항력 임차인 권혁의 보증금 160,000,000원이 전액 배당되어 예상 인수액이 0원입니다. 하지만 이를 권리상 안전하거나 가격이 저렴하다는 뜻으로 확대해서는 안 됩니다. 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞서며, 배당 부족이 발생하는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다.
가격도 불리합니다. 최근 거래와 최근 평균은 161,000,000원이고 추세는 -23.0%인데, 현 회차 실질취득액은 211,000,000원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액이 162,690,560원으로 최근 거래보다 높습니다. 여기에 임차인과 경매신청채권자의 동일인 관계, 공매공고, 테라스 약 10.08㎡ 무단증축까지 확인해야 합니다. 현 회차 인수는 0원이지만, 가격과 확인 위험은 모두 보수적으로 볼 물건입니다.
