57,400,000원
대구지방법원 2025타경10983. 구미시 임수동 보미더리즌타워 18층 1809호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 보증금 85,000,000원의 임차인 김도경입니다. 주민등록일과 확정일자는 2022.03.31, 점유개시는 2022.04.01로, 말소기준인 2024.01.24 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인이고 배당요구도 했습니다.
통상 이런 구조에서 낙찰가가 임차보증금보다 낮으면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있어 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 배당모델도 김도경에게 55,966,800원을 배당하고 29,033,200원을 미배당 잔액으로 계산합니다. 다만 이 사건은 그 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 바로 그 미배당 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 그래서 룰상 인수액과 실제 인수액을 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10983 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 임수동 92-14 보미더리즌타워 18층 1809호 · 도로명 경상북도 구미시 수출대로14길 42 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 19층 건물 중 18층 1809호 |
| 소유자 | 신동승 · 2022.02.16 소유권이전(원인 2021.10.18 매매, 거래가 116,320,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 57,400,000원 (5회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 89,256,925원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기 특기 | 2022.11.29 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 확약이 인수를 끊는다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도경 실제 임차인 | 부동산 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.31 | 2022.03.31 | 85,000,000원 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계·확약 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 김도경의 대항력 있는 주택임차권을 승계한 신청채권자로 기재되어 있으며, 이를 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 더해 계산하면 안 됩니다. 김도경은 2024.04.18 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 모두 갖춘 상태입니다.
※ 배당모델상 룰 기준 미배당 잔액은 29,033,200원입니다. 이 금액이 일반적인 대항력 임차인 사건에서는 인수위험이 될 수 있으나, 이번 사건에서는 주택도시보증공사의 확약이 그 잔액 청구를 포기하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,433,200원 |
| 1. 임차인 김도경 보증금 | 85,000,000원 | 55,966,800원 |
| 2. 가압류 · 북삼농업협동조합 | 1,125,747,148원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 21,626,681원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사흥국저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 89,256,925원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,433,200원을 제외한 매각대금이 임차인 우선변제에 투입됩니다. 김도경의 배당 부족분은 29,033,200원이지만 확약으로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당모델에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 이번 사건의 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 70% | 57,400,000원 | 29,033,200원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 56% | 45,920,000원 | 40,306,560원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 44.8% | 36,736,000원 | 49,325,248원 | 0원 |
확약이 없다면 유찰될수록 배당받지 못하는 임차보증금이 커져, 낮아진 낙찰가만큼 인수부담이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 하지만 이번 사건에서는 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액 청구를 포기했으므로, 표의 룰상 임차인 인수액은 실제 매수인 부담으로 이어지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 임수동 ‘이마트 동구미점’ 북측 인근. 국가산업단지 내 공장·지원시설·오피스텔·근린생활시설·공원이 혼재한 지역입니다.
- 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 19층 건물 중 18층 1809호입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통사정은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 단지 남측 및 동측으로 왕복 2~3차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 구미국가3단지 국가산업단지·지원시설구역에 속합니다. 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러, 주차타워, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·마감은 단지 내 동일평형 오피스텔의 일반적인 상황을 기준으로 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이번 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서는 주택도시보증공사의 ‘미배당 잔액 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소 동의’ 확약서입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸 대상으로 분석되며, HUG도 말소에 동의했습니다. 잔금납부 이후 실제 말소처리까지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.29 민간임대주택등기가 등기부에 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 상태를 원본 서류에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 5회 유찰·감정가 70%만 보고 싸다고 판단하지 말고, 인근 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래를 따로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 설정된 사건이므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능시점을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 미납 관리비·세금. 배당모델에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 미납 관리비 역시 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수위험을 제거했다”
이 사건을 최저가만 보면 82,000,000원에서 57,400,000원으로 내려온 5회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 본질은 할인율보다 선순위 대항력 임차인입니다. 김도경의 보증금은 85,000,000원이고 현재 회차 배당모델상 29,033,200원이 미배당으로 남기 때문에, 확약이 없었다면 매수인 인수위험을 반드시 계산해야 했습니다.
이번에는 그 임차권을 승계한 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그 결과 매수인 실질 인수 0원, 현재 회차 실질취득 57,400,000원으로 정리됩니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 57,400,000원이 시세보다 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다. 권리 핵심은 확약으로 정리됐고, 남은 승부처는 확약서 원문 확인과 오피스텔의 실제 시장가격 검증입니다.
