서울남부지방법원 2025타경13878. 강서구 화곡동 킹덤그레이스 제102동 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 이현정은 2019.01.21 전입·점유를 시작했고 보증금은 236,250,000원입니다. 2023.09.27 주택임차권등기를 마쳤으며, 등기부상 이 임차권은 2025.12.31 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매각으로 소멸하지 않습니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가 213,000,000원만 보면 최근 12개월 실거래 평균 220,000,000원의 96.8%라서 싸 보일 수 있습니다. 하지만 이 물건은 그 방식으로 보면 안 됩니다. 이현정의 보증금이 낙찰가보다 커, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커지는 구조입니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득≈보증금 236,250,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 220,000,000원이고 최근 추세도 -0.5%이므로, 실질취득 기준으로는 가격 메리트가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13878 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 111-84 킹덤그레이스 제102동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제102동 제5층 제501호 |
| 소유자 | 정재훈 (단독소유) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 · 사용승인일 2018.05.21 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이현정 / 236,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건에는 근저당권이 아니라 2025.12.31 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 그런데 이현정의 주택임차권은 2023.09.27 등기됐고, 전입·점유는 그보다 훨씬 앞선 2019.01.21입니다. 따라서 이현정 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 보증금 전액을 받지 못한 범위가 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현정 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2019.01.21 | 236,250,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 | 27,032,000원 |
| 윤보람 | 미상 | 2025.09.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 이현정은 전입·확정일자·배당요구와 임차권등기가 확인되지만, 윤보람은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 윤보람을 곧바로 “대항력 있는 보증금 얼마”로 단정할 수 없고, 대항력 가능·인수액 미상으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
킹덤그레이스의 면적 일치 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.04의 220,000,000원 1건이고, 이전 거래는 2023.04의 221,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래 대비 -0.5%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 29.26㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2023.04 | 27.79㎡ | 4 | 221,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
표면적으로는 최저가 213,000,000원이 최근 12개월 평균의 96.8%입니다. 그러나 이 수치만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 이현정의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 가격 판단은 실질취득≈236,250,000원을 기준으로 해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 220,000,000원보다 높은 수준입니다. 최근 추세까지 -0.5%이므로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 이현정 인수 | 가격판단 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 213,000,000원 | 27,032,000원 | 실질취득≈236,250,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 170,400,000원 | 69,035,600원 | 실질취득≈236,250,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,320,000원 | 102,638,480원 | 실질취득≈236,250,000원 |
회차별 인수액은 배당 예상에 따른 값입니다. 가격 메리트 판단에서는 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로 이현정 보증금 236,250,000원을 실질취득 기준으로 보며, 윤보람의 미상 인수 위험은 별도로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,782,000원 |
| 1. 임차인 이현정 보증금 (우선변제) | 236,250,000원 | 209,218,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 이현정 | 236,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당에서는 이현정 보증금 236,250,000원 중 209,218,000원이 배당되고, 부족분 27,032,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화곡초등학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 규모. 킹덤그레이스는 29세대이며 사용승인일은 2018.05.21입니다.
- 도로. 남서·북서측으로 약 4m, 남동측으로 약 30m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 할인율을 계산하지 말 것. 213,000,000원이 최근 시세의 96.8%라는 수치는 이현정 미배당 인수를 반영하지 않은 표면 가격입니다.
- 실질취득 기준을 236,250,000원으로 볼 것. 이현정 보증금이 낙찰가보다 커 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 인수액이 증가합니다.
- 윤보람의 임대차 조건 확인. 전입일은 2025.09.19이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능 여부와 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 이현정 관련 원본 대조. 임차권자이자 강제경매 채권자로 표시돼 있고 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서·임차권등기·배당요구·매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.22 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원본 내용을 확인해야 합니다.
- 배당 변동 항목 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 및 공항 관련 제한 등 구체 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담이 같이 내려가는 물건이 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 213,000,000원이 최신 실거래 220,000,000원보다 낮은 신건입니다. 하지만 권리분석을 반영하면 그림이 완전히 달라집니다. 이현정의 대항력 있는 보증금은 236,250,000원이고, 현재 회차에서도 27,032,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 유찰될수록 낙찰가는 낮아지지만 미배당 인수액은 커지므로, 이현정 기준 실질취득은 약 236,250,000원 수준으로 봐야 합니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 220,000,000원이고 거래 추세도 -0.5%인 상황에서 실질취득 기준 가격은 최근 시세보다 높습니다. 게다가 윤보람은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 싸지는 물건”이 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 하는 인수형 사건입니다. 결론은 가격 메리트 없음·추가 임차인 확인 필수입니다.
