서울남부지방법원 2025타경13991. 영등포구 당산동 훼미리하우스138 제3층 제306호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 14.28㎡이고, 철근콘크리트구조 지하2층·지상13층 건물의 3층에 있습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 권리는 2024.07.17. 김종석 명의의 가압류 135,000,000원이지만, 실제 승부를 가르는 것은 그보다 훨씬 앞선 2022.08.05. 임차인의 전입·점유입니다.
임차인 김종석은 임대차계약일 2022.07.11., 확정일자 2022.07.12., 전입 및 점유개시일 2022.08.05.로 확인되며 보증금은 135,000,000원입니다. 말소기준이 되는 2024.07.17. 가압류보다 전입·점유가 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 배당요구도 이루어졌지만 매각대금으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
특히 임차인 김종석과 가압류 채권자·강제경매 신청채권자 김종석이 동일인으로 표시되고, 임차보증금과 가압류 청구금액도 각각 135,000,000원입니다. 현재 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 주의사항이 있으므로, 실제 청구원인과 권리 중복 여부는 입찰 전 원본을 확인해야 합니다. 다만 현재 매각물건명세서에는 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다”는 취지가 명시되어 있으므로, 입찰가격은 임차권이 유효하다는 전제로 계산하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13991 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동 121-108 훼미리하우스138 제3층 제306호 |
| 도로명 | 서울특별시 영등포구 버드나루로17길 2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(방겸 거실, 주방, 화장실, 현관 등) |
| 전용 / 층 | 14.28㎡ · 지하2층·지상13층 중 제3층 |
| 소유자 | 김성겸 · 2022.08.08. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2013.03.29. 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 86,400,000원은 2022.08.08. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 말소기준으로 보는 권리는 2024.07.17. 김종석 가압류 135,000,000원입니다. 가압류와 2025.12.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 김종석의 전입·점유는 2022.08.05.로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 2022.08.05. | 2022.07.12. | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 2024.09.09. 임차권등기가 되어 있고 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도, 선행하는 대항력과 미배당 보증금 문제가 사라지는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
훼미리하우스138은 138세대, 사용승인일 2013.02.08.이며, 비교 대상 면적은 14.28㎡입니다. 전체 12건의 실거래 평균은 114,400,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 112,777,777원(9건), 최신 거래는 2026.05. 114,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간보다 -5.4% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 14.28㎡ | 5 | 114,000,000원 |
| 2026.05 | 14.28㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2025.12 | 14.28㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 14.28㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 13.34㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2025.09 | 14.28㎡ | 4 | 109,000,000원 |
| 2025.09 | 14.28㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 14.28㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2025.08 | 13.34㎡ | 11 | 117,000,000원 |
| 2025.05 | 14.28㎡ | 9 | 136,000,000원 |
| 2025.03 | 14.28㎡ | 10 | 121,800,000원 |
| 2024.09 | 14.28㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 112,777,777원 |
최저매각가 126,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 111.7%입니다. 이미 최근 시세보다 높은 가격입니다. 그런데 이 사건은 여기에 임차인 미배당액 11,564,000원을 더 봐야 하므로 실질취득은 137,564,000원, 최근 12개월 평균의 약 122.0%까지 올라갑니다. 최신 거래 114,000,000원보다도 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 임차인 김종석 보증금 | 135,000,000원 | 123,436,000원 | 부족분 11,564,000원 매수인 인수 |
| 2. 가압류 · 김종석 | 135,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 강제경매개시결정 · 김종석 | 135,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 배당 추정에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 소진됩니다. 임차보증금 미배당액 11,564,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 가압류 청구와 임차보증금이 동일인·동일 금액으로 표시되는 만큼 원인관계와 중복 여부는 원본 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 126,000,000원 | 11,564,000원 | 실질취득은 최근 시세 이상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 100,800,000원 | 36,411,200원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 증가 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 80,640,000원 | 56,211,520원 | 보증금 인수형 구조 지속 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영동초등학교 북측 인근이며 주상복합건물, 다세대주택, 도시형생활주택, 중소형 아파트단지, 근린생활시설이 혼재한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 방겸 거실, 주방, 화장실, 현관 등의 구조이며, 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지·스프링클러 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 448.0㎡, 지목 대, 일반상업지역·준주거지역이며 공시지가는 8,824,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 20m, 남동측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 시장 흐름. 실거래 12건의 범위는 100,000,000원~136,000,000원이고, 최근12개월 평균은 112,777,777원입니다. 최근 구간은 과거보다 -5.4% 낮습니다.
- 경매 통계. 훼미리하우스138 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회, 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 신건 최저가 126,000,000원만 보는 것이 아니라 임차인 미배당액 11,564,000원을 더한 137,564,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 대항력 임차인 원본 대조. 김종석의 임대차계약일 2022.07.11., 확정일자 2022.07.12., 전입·점유 2022.08.05., 보증금 135,000,000원 및 임차권등기 내용을 등기부·매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 채권 관계 확인. 임차인·가압류 채권자·강제경매 신청채권자가 모두 김종석으로 표시되고 금액도 135,000,000원인 만큼, 가장임차인 여부·관계인 여부·청구원인의 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수 36,411,200원, 2회 유찰 시 인수 56,211,520원으로 커집니다. 유찰로 최저가가 낮아져도 전체 부담이 비례해서 낮아지는 사건이 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근12개월 평균 112,777,777원, 최신 거래 114,000,000원, 최근 추세 -5.4%를 가격 상한 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 권리 확정 전 보수적으로 계산. 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있으므로, 관계 확인으로 임차권 위험이 실제 해소되기 전까지는 인수액을 제외한 입찰가 계산을 하면 안 됩니다.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 아닌 사건
이 물건의 핵심은 간단합니다. 보증금 135,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 보증금이 현재 최저가 126,000,000원보다 큽니다. 신건에서 임차인에게 배당되는 금액은 123,436,000원이고, 남는 11,564,000원을 매수인이 인수해 실질취득은 137,564,000원이 됩니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 112,777,777원, 최신 거래는 114,000,000원이며 최근 가격 추세도 -5.4%입니다. 최저가 자체도 최근 평균의 111.7%이고, 실질취득은 최근 평균의 약 122.0%입니다. 따라서 현재 조건에서는 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
더구나 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 이 사건은 “몇 회 유찰되면 싸진다”는 접근보다 대항력 임차보증금과 실질취득 총액을 먼저 보는 사건입니다. 임차인과 가압류·경매신청 채권자가 동일한 김종석이라는 특수관계는 반드시 확인해야 하지만, 그 관계가 원본 확인으로 명확히 해소되기 전까지는 매각물건명세서 기재대로 인수 위험을 반영하는 것이 맞습니다. 권리 위험은 명확하고, 가격은 최근 시세보다 높습니다. 현 회차의 매력도는 낮습니다.
