서울남부지방법원 2025타경14042. 서울 강서구 화곡동 한스아이빌 602호, 전용면적 약 29.97㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건은 권리관계가 단순한 무인수형으로만 보면 안 됩니다. 임차권자 박은비는 2018.12.28. 점유를 시작했고 2019.02.18. 전입했으며, 확정일자는 2018.12.04.입니다. 데이터상 말소기준권리는 2022.11.01. 주택도시보증공사 가압류이므로, 임차인은 그보다 앞선 전입을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시돼 있습니다. 현재 회차 231,600,000원 가정에서는 집행비용 4,042,400원을 먼저 공제한 뒤 박은비 보증금 195,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 2회·3회 유찰 시 시나리오에는 각각 13,113,920원, 49,651,136원의 인수액이 잡혀 있습니다. 따라서 다음 회차부터는 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14042 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1066-17 한스아이빌 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.97㎡ · 7층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 장혜옥 2분의 1 · 한만교 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 289,500,000원 / 231,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2018.09.20 |
① 권리 흐름 — 임차인의 선순위 대항력이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은비 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 2019.02.18. | 2018.12.04. | 대항력 有 우선변제 |
박은비는 배당요구를 했고, 임차권등기도 2024.05.23. 설정돼 있습니다. 현재 회차 가정에서는 보증금 전액이 배당되므로 인수액이 없지만, 배당 부족이 생기는 회차에서는 부족분을 매수인이 인수합니다. 또 박은비는 2025.12.24. 강제경매개시결정의 채권자로도 등기돼 있습니다. 제공된 확인사항에는 동일인이 권리자와 겹쳐 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로, 실제 임대차관계와 보증금 지급 경위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 최근 거래보다 낮다
한스아이빌 전용 약 29.94㎡의 최근 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 244,500,000원, 최신 거래는 2024.10. 245,000,000원입니다. 현재 최저가 231,600,000원은 최근 평균의 94.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 29.94㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2024.04 | 29.94㎡ | 4 | 244,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 244,500,000원 |
감정가 289,500,000원은 최근 두 거래보다 높지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 최근 거래가격보다 낮아졌습니다. 다만 표본은 2건뿐이고, 이 물건에는 대항력 임차인과 위반건축물 이슈가 있으므로 단순히 94.7%라는 숫자만으로 가격 매력을 판단하기보다는 권리·건축 리스크까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,042,400원 |
| 1. 임차인 박은비 보증금 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 32,557,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 박은비 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박은비의 임차보증금 195,000,000원이 전액 배당되는 가정이라 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 32,557,600원만 배당되고, 경매개시결정 채권자 박은비와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 변화
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 231,600,000원 | 195,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 185,280,000원 | 181,886,080원 | 13,113,920원 |
| 3회 유찰(51%) | 148,224,000원 | 145,348,864원 | 49,651,136원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신월초등학교 북서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 화곡역(지하철 5호선)이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 6층이며, 사용승인일은 2018.09.20.입니다. 승강기·주차장·난방시설 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 4,121,000원/㎡입니다. 북측으로 폭 약 6m 도로와 접합니다.
- 거래 표본. 한스아이빌은 10세대이며 동일 면적대 확인 거래는 2건, 최근 평균은 244,500,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 현재 회차는 인수 0원 가정이지만 실제 배당표와 체납세금 등 선순위 항목에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시 실질취득 기준. 최저가가 임차보증금보다 내려가는 회차에서는 미배당 보증금을 더해 판단해야 하며, 최저가만으로 할인율을 계산하면 안 됩니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 박은비가 임차권자이면서 경매 채권자로도 나타나고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 계약서·보증금 지급내역·점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 베란다 약 8.8㎡ 무단증축 부분의 원상회복 가능성, 이행강제금 부과 여부와 승계 관계를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 현재 가격보다 ‘인수 구조’와 위반건축물 확인이 먼저다
현재 회차만 놓고 보면 최저가 231,600,000원은 최근 실거래 평균 244,500,000원보다 낮고, 예상배당에서도 임차보증금 195,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있어, 추가 유찰부터는 부족한 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 여기에 약 8.8㎡ 무단증축 위반건축물까지 존재합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 실제 배당에서 임차보증금이 얼마까지 변제되는지, 그리고 위반건축물의 원상회복·이행강제금 위험이 어느 정도인지를 입찰 전에 확정하는 데 있습니다.
