서울남부지방법원 2025타경14042. 서울 강서구 화곡동 한스아이빌 제6층 제602호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2019.02.18. 전입한 임차인 박은비와 2022.11.01. 주택도시보증공사 가압류의 선후관계입니다. 박은비의 전입은 말소기준일보다 빠르고, 확정일자도 2018.12.04.로 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
다만 현재 회차에서는 보증금 195,000,000원이 예상배당에서 전액 변제됩니다. 따라서 매각물건명세서가 경고하는 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 위험이 현재 최저가에서는 현실화되지 않습니다. 반대로 가격이 내려가 2회 유찰 시나리오의 매각가 185,280,000원이 되면 박은비에게 181,886,080원만 배당되고, 나머지 13,113,920원이 매수인 인수로 넘어옵니다. 유찰이 곧바로 실질취득가 하락으로 연결되지 않는 구간이 생기는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1066-17 한스아이빌 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.97㎡ · 철근콘크리트구조 7층 중 6층 |
| 소유자 | 장혜옥 2분의 1 · 한만교 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 289,500,000원 / 289,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박은비 / 195,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.11.01. 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 기준권리보다 앞선다
2018.10.15. 수협은행 근저당권은 2018.12.28. 이미 말소됐습니다. 현존 권리의 말소기준은 2022.11.01. 주택도시보증공사의 가압류이고, 임차인 박은비의 전입일 2019.02.18.은 그보다 앞섭니다. 임차권등기는 2024.05.23. 이루어졌지만, 등기내용상 임대차계약일 2018.11.28., 점유개시일 2018.12.28., 확정일자 2018.12.04.가 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은비 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 2019.02.18. / 2018.12.04. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 |
박은비는 임차인이면서 이 강제경매의 채권자로도 등기되어 있습니다. 제공된 조사에는 동일인이 권리관계에 중복 등장한다는 점을 이유로 관계인 가능성에 대한 주의 표시가 있으므로, 입찰 전 임대차계약과 점유관계의 원본 대조가 필요합니다. 다만 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아니므로 실제 임차인은 1명이며 보증금도 195,000,000원 한 건으로 봅니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득가가 최근 거래보다 높다
한스아이빌은 2018.09.20. 사용승인된 10세대 규모의 다세대주택입니다. 대상 전용면적은 29.97㎡이고, 확인된 유사면적 실거래는 전용 29.94㎡ 두 건입니다. 최근 12개월 평균은 244,500,000원, 최신 거래는 2024.10. 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 29.94㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2024.04 | 29.94㎡ | 4 | 244,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.94㎡ | 2건 | 244,500,000원 |
현재 회차의 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득가는 최저가와 같은 289,500,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 대비 118.4%입니다. 최신 거래 245,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 더 높습니다. 따라서 감정가가 낮아 보이거나 권리가 현재 회차에서 정리된다는 이유로 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,853,000원 |
| 1. 임차인 박은비 보증금 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 89,647,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박은비 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 임차보증금 195,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 89,647,000원을 배당받고 미배당이 발생하며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 2018.09.20. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물의 6층입니다.
- 입지. 서울신월초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 화곡역(지하철 5호선)이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 토지면적 233.3㎡, 평지의 세로장방형이며 북측으로 폭 약 6m 도로와 접합니다. 공시지가는 4,121,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 10세대 규모의 다세대주택이고 확인된 유사면적 실거래도 2건입니다. 대단지 공동주택처럼 거래 표본이 풍부한 유형은 아닙니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재가를 ‘할인가’로 보지 말 것. 실질취득가 289,500,000원은 최근 12개월 평균 244,500,000원의 118.4%로, 최근 실거래보다 높은 가격대입니다.
- 박은비 보증금 배당 확인. 현재와 1회 유찰 시에는 195,000,000원 전액 배당이 예상되지만, 2회 유찰 시 13,113,920원이 미배당되어 매수인에게 승계됩니다.
- 임대차 실체 원본 대조. 박은비는 임차권자이자 강제경매 채권자로도 등장하므로 임대차계약서·점유·배당요구 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 무단증축 확인. 베란다 제시외건물 약 8.8㎡가 위반건축물로 등재돼 있어 원상회복 및 이행강제금 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 공항 관련 보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등 적용 사항을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.21.입니다. 매각기일 2026.08.25. 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·건축물대장을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격과 위반건축물’이 더 무겁다
이 물건은 대항력 있는 임차인이 있어 권리구조 자체가 단순한 무임차 물건은 아닙니다. 다만 현재 신건 매각가 289,500,000원에서는 임차보증금 195,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가도 289,500,000원입니다.
그 실질취득가가 최근 12개월 실거래 평균 244,500,000원의 118.4%라는 점이 핵심입니다. 최신 거래도 245,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 여기에 10세대 규모 다세대주택이라는 환금성 특성과 베란다 약 8.8㎡ 무단증축 위반건축물까지 겹칩니다. 현재 신건은 가격 측면에서 보수적으로 볼 사건입니다.
또한 유찰을 기다릴 때도 “가격이 내려가니 무조건 유리하다”는 계산은 맞지 않습니다. 2회 유찰 시에는 박은비 보증금 중 13,113,920원이 미배당되어 매수인에게 승계됩니다. 즉 이 사건의 승부처는 최근 실거래와 비교한 실질취득가, 임차보증금의 회차별 미배당, 위반건축물 비용을 함께 보는 것입니다.
