서울남부지방법원 2025타경14087. 목동 동양홈타운 지층 비101호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김재학이고, 2022.11.16. 거래가액 189,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 이번 경매의 말소기준은 2023.03.23. 예스자산대부 주식회사의 가압류 10,443,240원입니다. 이후 압류와 경매개시결정, 임차권등기는 등기 자체로는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기 말소와 보증금 인수는 다른 문제입니다. 실제 임차인은 강성일 1명이고, 2020.07.10. 전입·점유를 시작해 말소기준일인 2023.03.23.보다 앞섭니다. 제공된 배당 산정은 이 임차인의 보증금 189,000,000원에 대해 배당 0원, 매수인 인수 189,000,000원으로 계산하고 있습니다. 따라서 이 사건은 “등기는 소멸하니 깨끗하다”라고 끝낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14087 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 318-59 동양홈타운 제지층 제비101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트 평스라브지붕 4층건 중 지층 비101호 |
| 소유자 | 김재학 (2022.11.16. 소유권이전 · 거래가액 189,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이캐피탈 주식회사 / 13,071,354원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 호수 표시 | 공부상 비101호 · 현관 표시는 B01호 · 건축물현황도상 표시는 B101호 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2023.03.23. 가압류입니다. 그런데 강성일의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.07.10.으로 그보다 빠릅니다. 따라서 강성일은 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있고, 매각물건명세서에도 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음” 및 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전액 인수 산정
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강성일 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.10. | 189,000,000원 | 대항력 有 | 배당 산정상 無 | 189,000,000원 |
등기된 주택임차권에는 임대차계약일자 2020.06.18. 및 2022.07.07., 주민등록일자·점유개시일자 2020.07.10., 확정일자 2020.06.22., 임차보증금 189,000,000원이 기재되어 있습니다. 다만 현재 예상배당은 강성일에게 0원을 배당하고 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있으므로, 입찰 판단 역시 189,000,000원 전액 인수를 기준으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 235,000,000원이 아니라 424,000,000원을 봐야 한다
동양홈타운의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 거래는 2025.11. 310,000,000원이며, 최근 12개월 평균 역시 거래 1건 기준 310,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 44.9% 상승한 것으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 63.96㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2023.05 | 63.96㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 2022.10 | 68.81㎡ | -1 | 189,000,000원 |
최저매각가 235,000,000원만 떼어 보면 최근 12개월 평균 310,000,000원의 75.8%입니다. 그러나 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 보증금 인수 189,000,000원을 더한 현재 회차 실질취득은 424,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 310,000,000원의 136.8%입니다. 즉 최근 시세보다 114,000,000원 높은 총 부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 인수 · 임차인 강성일 보증금 | 189,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 예스자산대부 주식회사 | 10,443,240원 | 10,443,240원 |
| 3. 경매개시결정 · 오케이캐피탈 주식회사 | 13,071,354원 | 13,071,354원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 207,395,406원 |
현재 예상배당에서는 채권자 청구액 23,514,594원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 207,395,406원으로 계산됩니다. 반면 강성일 보증금은 배당 0원, 매수인 인수 189,000,000원입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당하면 선순위 차감되어 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목3동주민센터 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택과 상업시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 평스라브지붕 4층건 중 지층 비101호이며, 위생설비와 도시가스 난방시설이 있습니다.
- 단지 규모. 동양홈타운은 8세대이며 2002.08.09. 준공입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사지의 정방형 다세대주택 부지이며 남동측 약 4m 도로에 접합니다.
- 공시지가. 3,950,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 표시 확인. 공부상 비101호, 현관 B01호, 건축물현황도 B101호로 표시가 서로 달라 현장 특정이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 189,000,000원 인수를 낙찰가와 별도 계산. 현재 회차 실질취득은 424,000,000원입니다.
- 임차인 강성일의 대항력 확인. 주민등록·점유개시 2020.07.10.로 말소기준 2023.03.23.보다 빠릅니다.
- 배당 여부 원문 대조. 현재 산정은 임차인 배당 0원·보증금 전액 인수입니다.
- 압류 관련 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건이 실제 배당순서와 매수 부담에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 호수 표시 확인. 비101호·B01호·B101호 표시가 혼재하므로 현장과 건축물현황도를 맞춰야 합니다.
- 지층 물건 특성 확인. 내부 상태는 이해관계인 부재로 외부관찰·탐문 및 집합건축물대장상 도면을 토대로 작성되었습니다.
- 시세 판단은 실질취득 기준. 235,000,000원만 최근 거래와 비교하지 말고 인수액을 포함해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 인수액이 더 중요하다”
이 사건의 표면만 보면 감정가와 최저가가 235,000,000원이고 최신 실거래가 310,000,000원이어서 가격 차이가 커 보입니다. 그러나 대항력 있는 실제 임차인 강성일 1명의 보증금 189,000,000원이 전액 매수인 인수로 산정되어 있어, 현재 회차 실질취득은 424,000,000원입니다.
424,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 310,000,000원의 136.8%입니다. 여기에 지층 다세대라는 물건 특성과 압류 관련 배당 변동 가능성까지 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율을 보고 접근할 물건이 아니라, 임차보증금 승계를 먼저 계산해야 하는 인수형 물건입니다. 현재 회차 기준으로는 가격 메리트가 없습니다.
