서울남부지방법원 2025타경14087. 목동 동양홈타운 지층 비101호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상의 후순위 압류·가압류가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 강성일은 2020.07.10. 전입·점유를 시작했고, 임차보증금은 189,000,000원입니다. 말소기준인 2023.03.23. 예스자산대부 가압류보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있습니다.
현재 최저매각가는 188,000,000원으로 감정가 235,000,000원에서 한 차례 유찰된 가격입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 거래 310,000,000원에 비해 크게 낮아 보입니다. 그러나 이 사건에서는 최저가가 아니라 실질취득가를 기준으로 시세를 비교해야 합니다. 보증금이 현재 최저가보다 1,000,000원 크므로 그 차액이 매수인에게 남는다고 보면, 총 부담은 약 189,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14087 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 318-59 동양홈타운 제지층 제비101호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 목동중앙본로7가길 81-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 위치 | 철근콘크리트 평스라브지붕 4층건 중 지층 비101호 |
| 소유자 | 김재학 · 2022.11.16. 소유권이전 · 거래가액 189,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 188,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이캐피탈 주식회사 / 13,071,354원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.03.23. 예스자산대부 주식회사 가압류 10,443,240원입니다. 이후 영등포구·연수구·국민건강보험공단·서울 중구의 압류와 2025.12.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 강성일의 전입·점유는 2020.07.10.로 말소기준보다 빠르고, 대항력이 인정된 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강성일 | 건물전부 · 주거 | 2020.07.10. | 189,000,000원 | 대항력 있음 매수인 인수 가능 |
등기부 임차권등기에는 임대차계약일자 2020.06.18.·2022.07.07., 주민등록일자와 점유개시일자 2020.07.10., 확정일자 2020.06.22., 임차보증금 189,000,000원이 기재돼 있습니다. 2024.07.19. 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.89억으로 봐야 한다
동양홈타운의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.11.의 310,000,000원 1건이며, 전체 3건 평균은 246,000,000원입니다. 다만 최근 거래는 전용 63.96㎡·2층이고, 이 경매물건은 전용 68.81㎡의 지층이므로 단순 금액 비교에는 층 차이를 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 63.96㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2023.05 | 63.96㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 2022.10 | 68.81㎡ | -1 | 189,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 246,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 310,000,000원이고, 이전 거래 대비 최근 가격 추세는 +44.9%입니다. 현재 실질취득 약 189,000,000원은 최근 거래의 약 61% 수준입니다. 다만 가장 직접적인 비교표본은 동일 전용면적 68.81㎡·지층의 2022.10. 거래 189,000,000원으로, 실질취득가와 정확히 같은 수준입니다. 따라서 “최저가가 최근 시세의 60.6%라 매우 싸다”라고 단정하기보다는, 지층 동일면적 과거 거래와는 사실상 같은 가격이라는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,432,000원 |
| 임차인 강성일 보증금 | 189,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 예스자산대부 주식회사 | 10,443,240원 | 10,443,240원 |
| 3. 경매개시결정 · 오케이캐피탈 주식회사 | 13,071,354원 | 13,071,354원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 161,053,406원 |
국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인의 대항력에 따른 매수인 부담은 배당 후 남는 보증금 잔액을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 회차별 실질부담
| 회차 | 매각가 | 보증금과 차이 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 188,000,000원 | 1,000,000원 | 약 189,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 150,400,000원 | 38,600,000원 | 약 189,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 120,320,000원 | 68,680,000원 | 약 189,000,000원 |
이 구조에서는 2회·3회 유찰로 법원 최저가가 크게 내려가더라도, 임차인의 보증금 미배당 잔액이 그만큼 늘어납니다. 따라서 “다음 회차가 더 싸다”는 표현은 총 취득비용 기준으로는 맞지 않습니다. 가격 판단의 기준점은 보증금 189,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목3동주민센터 남동측 인근. 단독·다세대주택과 상업시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 평스라브지붕 4층건 중 지층 비101호. 위생설비와 도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 남동측 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,950,000원/㎡. 토지는 완경사 정방형이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규모. 동양홈타운은 8세대, 2002.08.09. 준공입니다. 거래 표본은 3건으로 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 188,000,000원이 아니라 보증금 미배당 잔액까지 합친 약 189,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 대항력 임차인. 강성일의 전입·점유 2020.07.10.은 말소기준 2023.03.23.보다 빠릅니다. 보증금 189,000,000원의 미배당 잔액 인수 여부와 금액을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 관련 압류가 여러 건 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당 순서와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 호수 표시. 공부상 명칭은 비101호이며 현관 표시는 B01호, 건축물현황도 관련 표시도 함께 대조해야 합니다.
- 지층 비교. 최신 310,000,000원 거래는 2층입니다. 동일면적 68.81㎡·지층의 확인 거래는 2022.10. 189,000,000원이므로 층 차이를 반영해 판단해야 합니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰·탐문 등을 토대로 작성됐습니다.
맺으며 — “1.88억 낙찰”이 아니라 “약 1.89억 취득”
이 물건은 최저매각가만 보면 감정가 대비 80%, 최근 거래 310,000,000원 대비 60.6% 수준이라 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 189,000,000원이고 현재 최저가보다 크기 때문에, 입찰가와 미배당 인수를 합친 실질취득은 약 189,000,000원으로 봐야 합니다. 이후 더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘 수 있어 총 부담은 크게 낮아지지 않습니다.
최근 12개월 310,000,000원 거래와 비교하면 실질취득가는 낮지만, 그 거래는 2층입니다. 오히려 이 물건과 동일 전용면적 68.81㎡·지층의 2022.10. 거래가 189,000,000원으로 실질취득과 동일합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 할인율이 아니라 선순위 임차인의 최종 미배당액과 지층 물건의 실제 환금가치입니다.
