서울남부지방법원 2026타경3000. 구로동 비즈트위트레인보우 제18층 제1819호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이나 가압류가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 이혜림은 2022.01.18. 확정일자를 받고 2022.02.11. 주민등록 및 점유를 시작했으며, 보증금은 138,000,000원입니다.
등기상 임차권등기는 2024.02.21. 접수됐고, 강제경매개시결정은 2026.01.07.입니다. 데이터상 말소기준은 이 강제경매개시결정이므로 임차권은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가 1.14억짜리”가 아니라 낙찰대금과 미배당 보증금을 함께 계산해야 하는 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제18층 제1819호 · 도로명 서울특별시 구로구 공원로6길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 · 실거래 비교 기준 19.61㎡ |
| 소유자 | 전충주 · 2022.02.14. 매매 · 거래가액 123,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이혜림 / 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 정보 | 비즈트위트레인보우 · 130세대 · 2012.06.05. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차권은 배당만으로 끝나지 않습니다. 등기부에는 별도의 근저당이 없고, 압류·가압류도 확인되지 않으나 이 물건에서는 그 점이 안전성을 결정하지 않습니다. 선순위 임차보증금 미회수분이 매수인에게 남는 것이 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜림 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.11. | 2022.01.18. | 138,000,000원 | 2024.02.21. | 대항력 有 우선변제 有 승계 잔액 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차인 이혜림은 동시에 이 강제경매의 신청채권자입니다. 데이터상 관계인 여부를 재확인할 필요가 있다는 경고가 있으므로 임대차계약 원본과 채권 발생 관계는 입찰 전 확인해야 합니다. 다만 현재 제공된 권리판정 자체는 대항력 있음·우선변제권 있음으로 명시돼 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 114,000,000원 | 26,396,000원 | 140,396,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 91,200,000원 | 48,841,600원 | 140,041,600원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 72,960,000원 | 66,753,280원 | 139,713,280원 |
③ 시세 비교 — 기준은 1.14억이 아니라 실질취득 1.404억
가격 판단은 전체 12건 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 11건 평균은 106,318,181원, 최신 거래는 2026.06. 110,000,000원입니다. 현재 최저가 114,000,000원만 놓고도 최근 12개월 평균의 107.2%인데, 임차보증금 인수까지 더한 실질취득 140,396,000원은 최근 12개월 평균의 132.1%, 최신 거래의 127.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 19.02㎡ | 20 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 19.02㎡ | 10 | 102,500,000원 |
| 2026.05 | 19.61㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 21.52㎡ | 16 | 112,000,000원 |
| 2025.11 | 19.61㎡ | 13 | 116,000,000원 |
| 2025.11 | 21.52㎡ | 18 | 117,000,000원 |
| 2025.11 | 19.51㎡ | 19 | 115,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2025.10 | 19.02㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2025.08 | 19.02㎡ | 10 | 91,000,000원 |
| 2025.07 | 19.02㎡ | 8 | 102,000,000원 |
| 2025.06 | 19.61㎡ | 18 | 96,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 106,318,181원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 105,458,333원 |
최근 거래 추세 지표는 이전 구간 대비 +10.7%입니다. 최근 흐름이 약세로 표시된 사례는 아니지만, 그렇더라도 실질취득 140,396,000원과의 차이는 큽니다. 최근 12개월 평균보다 34,077,819원, 최신 거래보다 30,396,000원 높습니다. 따라서 최근 추세가 상승했다는 이유만으로 현재 가격 부담을 상쇄하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,396,000원 |
| 1. 임차인 이혜림 보증금(우선변제) | 138,000,000원 | 111,604,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 이혜림 | 138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 집행비용 2,396,000원을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 우선배당되지만 보증금은 26,396,000원 부족합니다. 그 잔액이 매수인 인수액입니다. 신청채권자와 임차인이 모두 이혜림으로 표시되어 있으며, 경매신청채권 라인의 예상배당은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로고등학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·저층 공동주택·업무시설·학교·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 북동측으로 지하철 1·2호선 신도림역이 소재합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 현황도와 외부 관찰을 중심으로 파악됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 엘리베이터·소화전·난방설비·위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 8,975,000원/㎡입니다.
- 허가구역 표기. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시돼 있으며 기간은 2025.10.20.~2026.12.31., 외국인 등 대상 표기는 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성 지표. 비즈트위트레인보우는 130세대이고 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.7회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있어 가격 상한을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 114,000,000원이 아니라 인수액을 더한 140,396,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 인수 48,841,600원, 2회 유찰 시 66,753,280원으로 커져 낙찰가 하락 효과가 거의 상쇄됩니다.
- 임차권 원본 확인. 이혜림의 임대차계약일 2022.01.13., 확정일자 2022.01.18., 전입·점유일 2022.02.11., 보증금 138,000,000원의 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인 확인. 이혜림이 임차인이자 신청채권자로 표시돼 있고 관계인 여부 확인 경고가 있으므로 채권 원인과 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 실제 점유상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재·폐문으로 내부구조 확인이 제한됐으므로 현재 점유자와 인도 가능 상태를 재확인해야 합니다.
- 소유자 표시 대조. 등기사항전부증명서상 소유자는 전충주이나 감정평가 자료의 제시목록에는 망 전충주의 상속재산관리인 변호사 이경호로 기재돼 있어 관련 서류를 함께 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “1.14억 경매”가 아니라 “1.4억대 실질취득”
이 사건의 숫자는 겉으로는 단순합니다. 감정가와 최저가가 모두 114,000,000원인 신건입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 이혜림의 보증금은 138,000,000원이고, 현재 예상배당 후 26,396,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 비교해야 할 취득가격은 140,396,000원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 106,318,181원, 최신 거래는 110,000,000원입니다. 실질취득액은 두 기준을 모두 크게 웃돕니다. 더구나 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 보증금 인수액이 증가하여 1회 유찰 시 140,041,600원, 2회 유찰 시 139,713,280원으로 총 부담이 거의 유지됩니다. 권리구조상 인수위험이 명확하고, 가격도 최근 시세 이상입니다. 이 물건의 판단 기준은 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차보증금을 포함한 총 실질취득비용입니다.
