서울남부지방법원 2026타경3000. 구로동 비즈트위트레인보우 18층 1819호입니다. 사건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아니라 대항력 있는 임차보증금의 승계입니다. 임차인 이혜림은 2022.02.11 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.01.18입니다. 권리표상 말소기준으로 선언된 2026.01.07 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 인정되어 있으며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 최저가가 한 번 더 내려가더라도 매수인의 총 부담이 같은 비율로 내려가지는 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인에게 돌아갈 배당액이 줄고 미배당 보증금이 커지기 때문입니다. 이 사건에서는 실질취득액이 보증금 138,000,000원 부근에 사실상 고정되는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제18층 제1819호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 매칭 면적 | 19.61㎡ |
| 소유자 | 전충주 · 2022.02.14 매매 · 거래가액 123,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 91,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이혜림 / 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
권리분석의 기준점은 2026.01.07 강제경매개시결정입니다. 반면 임차인 이혜림의 임대차계약일은 2022.01.13, 확정일자는 2022.01.18, 전입·점유개시는 2022.02.11이며, 2024.02.21에는 임차보증금 138,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞선 권리로, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 남은 금액이 매수인에게 승계됩니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이혜림 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 138,000,000원 | 2022.02.11 / 2022.01.18 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이혜림은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 최저가 기준 예상배당액이 89,158,400원에 그쳐 보증금 전액에는 미달합니다. 부족분 48,841,600원이 매수인 인수 예상액입니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 91,200,000원 | 48,841,600원 | 140,041,600원 |
| 2회 유찰 시 | 72,960,000원 | 66,753,280원 | 139,713,280원 |
| 3회 유찰 시 | 58,368,000원 | 81,082,624원 | 139,450,624원 |
숫자가 구조를 그대로 보여줍니다. 최저매각가는 91,200,000원에서 72,960,000원, 58,368,000원으로 낮아질 수 있지만, 임차인 인수액은 반대로 48,841,600원에서 66,753,280원, 81,082,624원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득액은 140,041,600원 → 139,713,280원 → 139,450,624원으로 거의 움직이지 않습니다. 즉 유찰 자체가 이 사건의 가격 메리트를 크게 만들어 주지 않습니다.
겉으로는 현재 최저가 91,200,000원이 최근 12개월 평균 106,227,272원의 85.9%에 불과해 보입니다. 그러나 인수액까지 포함한 실질취득액은 최근 12개월 평균의 131.8%이고, 2026.09 최신 거래 93,000,000원과 비교하면 150.6% 수준입니다. 따라서 “최저가가 시세보다 낮다”는 표현은 이 사건의 경제적 부담을 설명하지 못합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 19.61㎡ | 12 | 93,000,000원 |
| 2026.09 | 19.61㎡ | 15 | 99,000,000원 |
| 2026.06 | 19.02㎡ | 20 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 19.02㎡ | 10 | 102,500,000원 |
| 2026.05 | 19.61㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 21.52㎡ | 16 | 112,000,000원 |
| 2025.11 | 19.61㎡ | 13 | 116,000,000원 |
| 2025.11 | 21.52㎡ | 18 | 117,000,000원 |
| 2025.11 | 19.51㎡ | 19 | 115,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2025.10 | 19.02㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2025.08 | 19.02㎡ | 10 | 91,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 106,227,272원 |
실거래 표본의 최저가는 90,000,000원, 최고가는 117,000,000원이고 최신 거래는 93,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 106,227,272원이며, 최근 구간의 가격 추세는 이전 구간 대비 +16.7%입니다. 그럼에도 현재 회차 실질취득액 140,041,600원은 최근 거래 범위를 상회합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,041,600원 |
| 1. 임차인 이혜림 보증금 | 138,000,000원 | 89,158,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 이혜림 | 138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 138,000,000원 중 89,158,400원이 배당되고, 미배당 48,841,600원은 매수인 인수 예상액입니다. 임차인과 경매 신청채권자가 동일한 이혜림이므로 동일 보증금을 별개의 138,000,000원 채권 두 개로 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 구로고등학교 북동측 인근으로, 주변에 아파트·단독주택·저층 공동주택·업무시설·학교·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 북동측에 지하철 1·2호선 신도림역이 있습니다.
- 이용. 사건상 용도 표시는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중입니다. 내부는 이해관계인 부재와 폐문으로 직접 확인되지 않아 현황 재확인이 필요합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 단지 규모. 비즈트위트레인보우는 130호 규모이며 2012.06.05 준공입니다.
- 경매 통계. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있습니다.
- 실거래. 최근 거래 표본은 12건이며 90,000,000원~117,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 11건 평균은 106,227,272원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 총취득부담을 분리해서 계산. 현재 최저가 91,200,000원만 보지 말고 임차보증금 미배당 예상액 48,841,600원을 반드시 합산해야 합니다.
- 유찰 후에도 다시 계산. 2회 유찰 시 인수 66,753,280원, 3회 유찰 시 81,082,624원으로 증가해 총 부담은 크게 내려가지 않습니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 이혜림이 강제경매 신청채권자와 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 채권 발생 관계를 사건기록과 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 2024.02.21 등기된 보증금 138,000,000원의 주택임차권이 말소기준보다 앞서므로 미배당 잔액 승계를 전제로 검토해야 합니다.
- 점유 현황 재확인. 감정평가 당시 내부는 이해관계인 부재와 폐문으로 확인되지 않았으므로 실제 이용·점유상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔 이용중이므로 공부상 용도와 현황 이용을 함께 확인해야 합니다.
- 소유자 표시 대조. 감정요항표의 제시목록 표시와 등기사항전부증명서의 소유자 표시가 달라 사건기록과 최신 등기를 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,120만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 최저매각가는 91,200,000원이지만 경제적 부담의 기준은 그 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이혜림의 보증금 138,000,000원이 배당으로 전액 소진되지 않아 현재 회차에서 48,841,600원을 매수인이 인수하게 되고, 실질취득액은 140,041,600원이 됩니다.
최근 12개월 실거래 평균은 106,227,272원, 최신 거래는 93,000,000원입니다. 실질취득액은 이 두 기준을 모두 넘어섭니다. 더 유찰되어도 매각가는 내려가는 대신 인수액이 커져 실질취득은 약 139,000,000원대 후반에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 유찰 할인율이 아니라 임차보증금 승계 구조와 그 결과로 형성되는 실질취득액입니다.
