대구지방법원 2025타경10987. 김천시 평화동 ‘평화시장’ 안에 있는 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 토지는 326.7㎡의 대지이고, 감정평가 이용상태는 1층 소매점(휴업), 2층 주택 및 창고입니다. 건물은 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 콘크리트평슬래브지붕 2층 구조이며, 현재 최저매각가는 127,218,000원입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리되어 있고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 할인물건’으로만 보면 곤란합니다. 이미 5회 유찰됐고, 감정가 대비 현재 회차가 17% 구간까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 제시된 상태가 아니므로, 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 특히 상가·주택·창고가 결합된 용도와 일부 매각 제외물이 있어 실제 활용성과 환금성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10987 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 평화동 255-3 · 평화시장1길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 소매점(휴업) · 2층 주택 및 창고 |
| 토지 | 대 326.7㎡ · 일반상업지역 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 손향순 · 2022.03.21 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 756,940,880원 / 127,218,000원 · 5회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 600,930,953원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 등기 원본 대조는 필수
말소기준은 2023.05.15 삼성카드 주식회사 가압류 16,961,117원으로 산정되어 있습니다. 이후 농협은행 주식회사 가압류 10,274,368원, 경북 신용보증재단 가압류 52,440,000원, 주식회사 한성저축은행 가압류 4,192,897원, 국의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
임차인 없음. 별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견되는 경우에는 대항력 유무를 임의로 단정하지 말고 별도 조사해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 17%여도 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 회차는 5회 유찰, 최저매각가 127,218,000원으로 감정가 756,940,880원의 17% 구간입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 예상 실질취득액도 127,218,000원입니다.
특히 감정평가상 1층은 소매점(휴업), 2층은 주택 및 창고입니다. 단일 주거상품과 달리 상업·주거·창고 기능이 섞여 있고 평화시장 내 시장지대에 위치하므로, 낙찰가를 정할 때는 현장 임대수요와 실제 활용 가능성을 확인한 뒤 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,218,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,581,052원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,961,117원 | 16,961,117원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,274,368원 | 10,274,368원 |
| 4. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 52,440,000원 | 52,440,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 한성저축은행 | 4,192,897원 | 4,192,897원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,768,566원 |
현재 회차 예상배당에서는 배당대상 채권 83,868,382원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 40,768,566원으로 계산됩니다. 신청채권자 청구액은 600,930,953원이며, 현재 시나리오에서 신청채권자 배당은 0원으로 표시되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 김천시 평화동 소재 ‘평화시장’ 내에 위치하며 주위는 상가 등으로 형성된 시장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 1층은 소매점(휴업), 2층은 주택 및 창고로 이용 중인 복합형 물건입니다.
- 토지. 일반상업지역, 도시지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 공시지가는 789,500원/㎡입니다.
- 시설. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 태양광설비 등을 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 시장 내 소매점·주택·창고가 결합된 구조이고 이미 5회 유찰된 만큼, 실제 임대수요와 활용성 확인이 핵심입니다.
⑤ 매각범위 — 포함·제외를 반드시 구분
이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물 2-1, 2-3은 매각에 포함됩니다. 반면 평화동 255-20 지상 판넬조 판넬지붕 단층 주방 17.4㎡는 매각에서 제외되고, 목록1 지상에 있는 이동 가능한 저온창고 1동도 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2001년 근저당 설정과 이후 이전·일부이전 기록을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용자를 직접 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 특정. 평화동 255-20 지상 주방 17.4㎡와 이동 가능한 저온창고 1동의 위치·점유·사용관계를 확인하세요.
- 복합용도 수익성. 1층 소매점(휴업), 2층 주택·창고의 실제 임대수요와 리모델링·활용 가능성을 점검하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가가 감정가 17%라고 해서 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 현장 시세를 별도로 조사해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 89,052,600원, 7회 유찰 시 62,336,819원이며 7회 유찰 시 예상 미배당액은 23,053,626원입니다. 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 5회 유찰의 이유
권리분석만 놓고 보면 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다. 하지만 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 물건성과 가격에 있습니다. 1층 소매점(휴업), 2층 주택·창고라는 복합 용도, 시장 내 입지, 일부 매각 제외 시설, 그리고 5회 유찰이라는 결과를 함께 봐야 합니다.
현재 최저가 127,218,000원은 감정가 17% 구간이지만, 감정가 대비 하락폭만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장 시세 확인 전까지 보수적으로. 이 사건은 낮아진 숫자보다 실제 이용범위와 시장수요를 확인하는 것이 먼저인 물건입니다.
