대구지방법원 2025타경10987. 김천시 평화동 ‘평화시장’ 내에 있는 토지 326.7㎡와 2층 건물 물건입니다. 감정평가상 1층은 소매점(휴업), 2층은 주택 및 창고로 이용되고 있습니다. 감정가 756,940,880원에서 6회 유찰돼 현재 최저가는 89,052,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭은 매우 크지만, 이 정도의 반복 유찰은 가격 그 자체보다 시장 수요와 환금성, 현황 조건을 함께 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
권리 쪽에서는 현재 계산된 말소기준이 2023.05.15. 삼성카드 가압류입니다. 그 뒤의 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로 점유·명도는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10987 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 평화동 255-3 · 경상북도 김천시 평화시장1길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 소매점(휴업) · 2층 주택 및 창고 |
| 토지 | 326.7㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 손향순 · 2022.03.21. 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 756,940,880원 / 89,052,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 600,930,953원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 기준권리 이후 소멸
등기부상 2001년 설정된 근저당권 원권리는 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 권리분석의 말소기준은 2023.05.15. 삼성카드 가압류입니다. 이후 농협은행·경북 신용보증재단· 한성저축은행 가압류, 국의 압류, 농업협동조합자산관리회사의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
② 가격 — 싸진 것은 맞지만, 시세 검증은 별개
감정가 756,940,880원에서 현재 최저가 89,052,000원까지 내려와 최저가가 감정가의 11.76% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수는 없습니다.
오히려 중요한 것은 6회 유찰이라는 사실입니다. 평화시장 안의 소매점·주택·창고 혼합 이용 건물과 토지를 일괄매각하는 구조이고, 일반상업지역이기는 하지만 반복 유찰 자체가 실제 매수층이 좁을 가능성을 보여줍니다. 감정가 대비 할인율은 크되, 환금성 검증 없이 가격 가점을 크게 주기 어려운 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,052,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,936원 |
| 1. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,961,117원 | 16,961,117원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,274,368원 | 10,274,368원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 52,440,000원 | 52,440,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 한성저축은행 | 4,192,897원 | 4,192,897원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,180,682원 |
현재 최저가 89,052,000원 가정에서는 위 채권 합계 83,868,382원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 3,180,682원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여는 달라질 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 89,052,000원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 62,336,399원 | 23,054,038원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 43,635,479원 | 41,418,342원 | 0원 |
추가 유찰되면 채권자의 미배당은 커지지만, 이 시뮬레이션상 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 따라서 권리구조보다 더 중요한 판단 변수는 실제 이용가치와 재매각 가능성입니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 김천시 평화동 소재 평화시장 내에 위치하며, 주위는 상가 등으로 형성된 시장지대입니다.
- 이용. 1층은 소매점(휴업), 2층은 주택 및 창고입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 콘크리트평슬래브지붕 2층 건물이며 급·배수, 위생, 난방, 태양광설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 326.7㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 789,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건축 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 6회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 11.76%까지 내려왔다는 숫자보다 왜 계속 유찰됐는지를 현장과 시장 수요에서 확인하는 것이 우선입니다.
- 점유·명도 조사. 확인된 임차인 정보는 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 판넬조 단층 주방 17.4㎡와 이동 가능한 저온창고 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 일괄매각 범위 대조. 토지와 건물, 포함되는 제시외 건물 2-1·2-3의 위치·형태를 매각목록 및 현장과 대조해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 최근 거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다. 평화시장 내 유사 주상용 부동산의 실제 매매·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 국의 압류가 존재하고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 부담관계는 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “12%까지 내려온 이유”를 먼저 확인할 물건
이 물건은 권리분석만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 현재 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸되고, 명세서상 인수권리·법정지상권도 없으며 예상 인수액은 0원입니다. 문제는 가격표가 아니라 6회 유찰이라는 시장의 반응입니다.
감정가 756,940,880원에서 89,052,000원까지 내려온 폭은 매우 크지만 최근 비교시세가 없고, 시장 내 주상용 복합 이용, 임대관계 미상, 매각 제외 시설까지 존재합니다. 따라서 “감정가 대비 싸다”보다 “실제로 누가 이 물건을 다시 살 것인가”를 먼저 확인해야 하는 유형입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 환금성과 현황조사 부담을 반영하면 현재 단계의 평가는 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
