서울남부지방법원 2026타경3605. 서울 양천구 목동 916, 목동현대하이페리온 103동 50층 5003호 아파트입니다. 김수영·조은경이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2019년 6월 14일 거래가 1,980,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021년 5월 21일 설정된 오정농업협동조합 근저당권 2,184,000,000원입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리만 보면 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다. 그러나 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 점유관계는 원문 확인이 필요합니다. 또 국세·지방세 압류가 다수 존재하고, 별도 주의사항에는 국세·지방세 압류 8건에 대해 당해세일 경우 선순위 차감으로 후순위 배당액이 달라질 수 있다고 적시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3605 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 916 제50층 제103-5003호 · 서울특별시 양천구 목동동로 257 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 비교 면적 180.42㎡ |
| 소유자 | 김수영 2분의 1 · 조은경 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2019.06.14 · 거래가액 1,980,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 4,580,000,000원 / 4,580,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 이춘재 / 465,753,423원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.05.21. 을구 14번 오정농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 상상인저축은행 근저당권과 서울보증보험·신도농협·남서울농협 가압류, 국·양천구·강서구 압류, 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 산정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 114.4%
현대하이페리온 동일 비교 면적의 최근 거래 12건은 3,700,000,000원~4,350,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 4,004,166,666원, 최신 거래는 2025년 10월 4,270,000,000원입니다. 신건 최저가 4,580,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.4%로, 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 180.42㎡ | 47 | 4,270,000,000원 |
| 2025.09 | 180.42㎡ | 30 | 4,100,000,000원 |
| 2025.09 | 167.44㎡ | 66 | 4,350,000,000원 |
| 2025.06 | 180.42㎡ | 15 | 3,990,000,000원 |
| 2025.06 | 180.42㎡ | 21 | 4,150,000,000원 |
| 2025.06 | 167.44㎡ | 51 | 3,950,000,000원 |
| 2025.05 | 167.44㎡ | 37 | 3,990,000,000원 |
| 2025.04 | 167.44㎡ | 55 | 4,000,000,000원 |
| 2025.03 | 180.42㎡ | 27 | 3,700,000,000원 |
| 2025.03 | 180.42㎡ | 34 | 3,850,000,000원 |
| 2025.03 | 180.42㎡ | 34 | 3,850,000,000원 |
| 2025.03 | 180.42㎡ | 34 | 3,850,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 4,004,166,666원 |
감정가와 최저가가 동일한 신건에서 바로 낙찰받는다면 가격은 최근 평균보다 575,833,334원 높고, 최신 거래 4,270,000,000원보다도 310,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차의 장점은 권리 정리에 있고, 가격 메리트에는 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,580,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 48,200,000원 |
| 2. 근저당 · 오정농업협동조합 | 2,184,000,000원 | 2,184,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 142,450,000원 | 142,450,000원 |
| 5. 가압류 · 신도농업협동조합 | 420,337,719원 | 420,337,719원 |
| 6. 가압류 · 남서울농업협동조합 | 955,081,186원 | 955,081,186원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 229,931,095원 |
신건 4,580,000,000원 가정 시 채권총액 4,301,868,905원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 229,931,095원으로 산정돼 있습니다. 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 4,580,000,000원 | 4,301,868,905원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 3,664,000,000원 | 3,624,960,000원 | 676,908,905원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 2,931,200,000원 | 2,899,488,000원 | 1,402,380,905원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 현재 신건 4,580,000,000원은 최근 평균을 크게 웃돌지만, 1회 유찰 시 시나리오의 3,664,000,000원은 제공된 최근 거래 최저가 3,700,000,000원보다 낮아집니다. 다만 이는 향후 유찰 시나리오일 뿐이며, 실제 응찰 판단은 해당 회차에서 다시 실거래와 권리 변동을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목운초등학교 동측 인근이며 공원·백화점·아파트·업무시설·근린생활시설이 소재해 주위 환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 오목교역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황도 양호한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철골조·철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물이며, 엘리베이터·소화전·난방·위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 주상용 건부지이며 동·서·남·북측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며, 일부 교육환경 보호구역과 건축선 저촉 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가가 최근12개월 평균의 114.4%입니다. 현재 회차는 가격 메리트가 없다는 전제에서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 점유관계. 감정요항의 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자를 반드시 원문으로 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 8건 주의가 명시돼 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 신청채권자 배당. 제공된 회차별 시나리오에서는 신청채권자 청구 465,753,423원에 대한 배당이 0원으로 산정돼 있습니다. 실제 배당요구·채권관계와 원본 서류를 대조할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가. 아파트 대상 토지거래계약에관한허가구역 지정이 기재돼 있으므로 적용 여부와 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 높다”
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 정반대입니다. 신건 4,580,000,000원은 최근12개월 실거래 평균 4,004,166,666원보다 높고 최신 거래 4,270,000,000원과 최근 최고가 4,350,000,000원도 넘어섭니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리는 통과, 가격은 보수적으로 접근입니다. 세금 압류와 임대관계 미상까지 원본에서 확인한 뒤, 최근 실거래 수준과의 차이를 충분히 반영한 응찰가가 필요합니다.
