서울중앙지방법원 2025타경102735. 신림동 태양오피스텔 5층 505호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 12.6㎡입니다. 감정가는 225,000,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 58,982,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 26%에 살 수 있는 물건처럼 보이지만, 권리관계를 붙여 보면 결론이 완전히 달라집니다.
2022.02.07. 설정된 전세금 215,000,000원의 전세권이 있고, 같은 날 전입한 보증금 215,000,000원의 주거 임차인이 대항력 있음으로 조사돼 있습니다. 말소기준은 2025.04.18. 강제경매개시결정이므로 이보다 앞선 전세권과 대항력은 매수인이 반드시 따져야 할 선순위 인수형 구조입니다. 최저가만 낮아졌을 뿐, 권리 부담까지 함께 싸진 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102735 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층 505호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 이용 · 전용 12.6㎡ · 8층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 서호범 (2022.01.13. 매매, 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 58,982,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 227,970,988원 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.01.28 · 태양오피스텔 29세대 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 2.15억이 가격의 핵심
말소기준은 2025.04.18. 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 훨씬 앞선 2022.02.07. 전세권 215,000,000원이 존재하고, 전세권은 2024.06.03. 롯데쇼핑주식회사에서 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 등기상 해당 전세권은 말소기준보다 선순위라 매각으로 소멸하는 권리로 처리되지 않았습니다.
임차인 조사에서도 실제 임차인은 1명이며, 주거 사용·전입일 2022.02.07., 보증금 215,000,000원, 확정일자 2025.04.18.로 기재돼 있습니다. 전입이 말소기준보다 앞서 대항력 있음이고, 예상배당에서는 우선변제권 없음으로 반영돼 있어 미배당 보증금이 매수인에게 남는지가 핵심입니다.
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택도시 | 주거 | 2022.02.07 | 2025.04.18 | 215,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 중복 아님 |
② 시세 비교 — 비교 대상은 5,898만원이 아니라 약 2.15억
태양오피스텔의 면적 12.6㎡ 중심 실거래 12건은 2022.01~2022.04에 215,000,000원~221,000,000원 범위에 형성돼 있고 평균은 218,250,000원입니다. 최신 거래는 2022.04. 221,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 11.5㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 218,250,000원 |
최저매각가 58,982,000원만 실거래 평균과 비교하면 27.0%로 보이지만, 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 대항력 보증금 때문에 실질취득은 약 215,000,000원 수준이고, 이는 최근 12개월 평균으로 제시된 218,250,000원의 약 98.5%, 최신 거래 221,000,000원의 약 97.3%입니다. 즉 6회 유찰됐는데도 실질적으로는 시세 바로 아래 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,982,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,461,676원 |
| 인수 · 임차인 주택도시 보증금 | 215,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 롯데쇼핑주식회사 | 215,000,000원 | 57,520,324원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 227,970,988원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 1,461,676원을 제외한 57,520,324원이 을구 1번 전세권에 배당되는 구조입니다. 채권 총액 442,970,988원 중 배당액은 57,520,324원, 미배당은 385,450,664원입니다. 대항력 보증금은 배당만으로 정리되지 않는 인수형으로 반영돼 있으므로 낙찰가와 별도로 반드시 계산해야 합니다.
같은 215,000,000원 보증금 권리에서 현재 예상배당 57,520,324원이 회수되는 것으로 계산하면 미회수분은 157,479,676원이고, 이를 현재 최저가 58,982,000원에 더한 금액은 216,461,676원입니다. 집행비용 때문에 보증금 215,000,000원보다 소폭 높지만, 구조적으로는 정확도 원칙대로 실질취득가가 보증금 수준에 수렴합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선·신림선 신림역 북서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선·신림선 신림역이 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.01.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 5층 505호이며, 위생·급배수·도시가스·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 7,009,000원/㎡이고 토지는 평지의 사다리형입니다.
- 환금성. 태양오피스텔은 29세대 규모이고 경매물건 평균 유찰 횟수가 8.4회입니다. 전용 12.6㎡의 소형 다세대 물건이라는 점과 반복 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 상한 설정. 최저가 58,982,000원이 아니라 대항력 보증금 미회수분을 더한 실질취득비용을 기준으로 응찰 상한을 계산해야 합니다.
- 전세권·임차보증금 관계 확인. 215,000,000원 전세권은 롯데쇼핑주식회사에서 주택도시보증공사로 이전됐고, 임차인 보증금 역시 215,000,000원입니다. 배당요구와 실제 미회수액을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 7회 유찰 시 최저가는 47,185,600원, 8회 유찰 시 37,748,480원이지만 대항력 인수분이 증가하므로 총취득비용은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.02. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 1명이 조사돼 있으므로 점유관계와 보증금 반환·인도 시점을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구관계와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률이 아니라 인수 후 총액을 보라”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 225,000,000원짜리 물건을 58,982,000원에 살 수 있는 것처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 보증금 215,000,000원이 존재해 가격의 기준점 자체가 달라집니다. 낙찰가가 떨어질수록 미배당 인수분이 늘어나므로 실질취득은 약 215,000,000원 수준에 머물고, 이는 최근 12개월 평균 218,250,000원의 약 98.5%입니다.
여기에 현재 6회 유찰, 태양오피스텔 경매 평균 8.4회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 매력적인 물건”이 아니라 “선순위 보증금 때문에 실질가격이 시세에 가까이 고정된 인수형 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리관계가 단순하지 않고 가격 할인도 실질적으로 크지 않으므로, 최저가 숫자만으로 접근할 사건은 아닙니다.
