서울중앙지방법원 2025타경102735. 신림동 1437-19, 8층 건물 내 5층 505호로 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 225,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저가는 47,185,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 2억 원이 넘는 감정가 물건을 4천만 원대로 살 수 있는 것처럼 보이지만, 이 사건은 그렇게 보면 안 됩니다. 2022.02.07 전입한 215,000,000원 보증금의 대항력이 있기 때문입니다.
등기상 2022.02.07 롯데쇼핑주식회사 명의로 전유부분 전부에 전세금 215,000,000원의 전세권이 설정됐고, 이 전세권은 2024.06.03 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 경매개시결정은 2025.04.18이므로 전세권과 전입은 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 현재 회차에서 중요한 숫자는 47,185,000원짜리 최저가가 아니라 약 215,000,000원의 실질취득 기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102735 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층505호 |
| 이용상태 / 면적 | 다세대주택 · 12.6㎡ · 8층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 서호범 · 2022.01.13 매매 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 47,185,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 227,970,988원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 사용승인 | 2021.01.28 |
① 권리 흐름 — 전세권이 경매보다 먼저다
이 사건에서 기준이 되는 경매개시결정은 2025.04.18입니다. 그런데 전세권 설정과 임차인의 전입은 모두 2022.02.07로 먼저입니다. 등기상 전세권은 롯데쇼핑주식회사에서 주택도시보증공사로 이전됐으며, 현재 배당표에서도 이 전세권에 45,935,670원의 예상배당이 잡혀 있습니다. 매각대금만으로 전세금 215,000,000원을 모두 회수할 수 없는 구조입니다.
② 임차관계 — 대항력 있는 2.15억 보증금
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택도시 | 주거 | 2022.02.07 | 2025.04.18 | 215,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 보증승계 없음 |
전입신고는 2022.02.07로 경매개시결정 2025.04.18보다 앞서고, 보증금은 215,000,000원입니다. 대항력 있음으로 조사됐으며 배당 산정에서도 우선변제권 없이 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조로 반영돼 있습니다. 별도로 등기된 전세권 역시 215,000,000원이고, 2024.06.03 주택도시보증공사로 이전돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 21%가 아니라 약 98.5%로 봐야 한다
동일 면적 12.6㎡를 중심으로 제공된 거래는 12건이며 평균은 218,250,000원, 최저 215,000,000원, 최고 221,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.04의 221,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 8 | 221,000,000원 |
| 2022.03 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2022.02 | 12.6㎡ | 7 | 221,000,000원 |
| 2022.01 | 12.6㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 평균 | 12건 | — | 218,250,000원 |
표면 최저가 47,185,000원은 거래 평균의 21.6%지만, 이 비율은 이 사건의 경제적 취득가를 설명하지 못합니다. 대항력 보증금을 반영한 실질취득 기준 215,000,000원은 거래 평균 218,250,000원의 약 98.5%입니다. 최신 거래 221,000,000원과 비교해도 큰 할인폭이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,185,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,249,330원 |
| 대항력 보증금 · 주택도시 | 215,000,000원 | 매수인 인수 위험 |
| 을구 1번 전세권 · 롯데쇼핑주식회사 | 215,000,000원 | 45,935,670원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 227,970,988원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 집행비용 1,249,330원을 제외한 45,935,670원이 전세권에 배당되고 신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 442,970,988원 중 예상배당은 45,935,670원으로, 미배당액은 397,035,318원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 핵심 부담은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 47,185,000원 | 397,035,318원 | 실질취득은 약 215,000,000원 기준 |
| 8회 유찰 시 | 37,748,000원 | 406,302,452원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담이 줄지 않음 |
| 9회 유찰 시 | 30,198,400원 | 413,716,159원 | 최저가만으로 할인율 판단 금지 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선·신림선 신림역 북서측 인근이며, 주변에 다세대주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선·신림선 신림역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물의 5층 505호이며, 사용승인일은 2021.01.28입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 사다리형 평지, 공시지가는 7,009,000원/㎡입니다.
- 규모. 태양오피스텔은 29세대이며, 동일 면적 거래 표본은 12건입니다.
- 경매 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.9회로, 현재 7회 유찰도 이 물건군에서는 이례적으로 낮은 회차라고 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 47,185,000원을 취득원가로 보지 말고 대항력 보증금을 포함한 실질취득 약 215,000,000원을 기준으로 판단하세요.
- 전세권 원본 확인. 2022.02.07 설정된 전세권과 2024.06.03 주택도시보증공사로의 이전등기, 매각물건명세서상 인수 문구를 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 전입 2022.02.07, 보증금 215,000,000원, 대항력 있음이 핵심이므로 점유·배당요구·인도 관계를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.02 민간임대주택등기가 존재하므로 말소·승계 여부와 현재 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 최신화. 제공된 최신 거래가 2022.04이므로 2026.10.20 입찰 전 현 시점 거래·매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 비용 확인. 당해세·최우선변제·체납관리비 등 실제 매수인 부담 가능 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “7회 유찰 ≠ 79% 할인”
이 물건의 표면 숫자는 매우 강렬합니다. 감정가 225,000,000원이 7회 유찰돼 47,185,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리관계를 반영하면 이야기는 완전히 달라집니다. 215,000,000원의 대항력 보증금이 있고, 전세권 역시 경매개시보다 먼저 설정돼 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 그만큼 미배당 인수분이 커지므로 실질취득은 약 215,000,000원 수준입니다.
제공된 동일 면적 거래 평균은 218,250,000원, 최신 거래는 221,000,000원입니다. 실질취득 215,000,000원은 평균의 약 98.5% 수준에 불과해 7회 유찰이라는 외형만큼의 가격 메리트는 없습니다. 게다가 거래 표본 자체가 2022년 자료이고 단지 경매물건 평균 유찰도 8.9회입니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 싸지만, 실질취득은 거의 시세 수준. 이 사건은 낙찰가보다 인수 구조를 먼저 계산해야 하는 대항력 인수형입니다.
