대구지방법원 2025타경446. 경주시 조양동 182 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 안만복이며, 감정가는 2,809,204,400원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 1,376,510,000원입니다. 말소기준은 2024.09.27. 박소은의 강제경매개시결정이고, 이후 농소새마을금고의 가압류·가처분, 근저당권 2건과 임의경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기부보다 부동산의 물리적·행정적 상태에서 올라갑니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재돼 있고, 목록 13)~18)은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 토지 역시 보전녹지지역을 중심으로 일부 생산녹지지역이 포함되고, 가축사육제한구역과 도로 관련 제한도 확인됩니다. 따라서 입찰 판단은 단순한 할인율보다 미승인 건물의 처리 가능성, 토지별 이용 제한, 공부와 현황의 차이를 우선 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경446 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 조양동 182 |
| 등기 대상 | 경상북도 경주시 조양동 182 외 2필지 에이동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 안만복 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,809,204,400원 / 1,376,510,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농소새마을금고 / 1,895,424,785원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 등기 발급 | 2026.07.15 · 대구지방법원 경주지원 등기계 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.09.27. 강제경매개시결정입니다. 이후 2024.12.04. 농소새마을금고 가압류 1,763,668,680원, 2024.12.09. 가처분, 2025.06.13. 근저당권 1,008,000,000원 및 900,000,000원, 2025.06.25. 임의경매개시결정이 차례로 등기됐습니다. 제공된 권리분석에서는 이 권리들이 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 49%, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 1,376,510,000원으로 감정가 2,809,204,400원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 등 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰 폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다.
특히 물건 용도가 일반적인 주거용 아파트가 아니라 기타 + 토지이고, 일괄매각 대상 중 목록 13)~18)이 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 토지의 용도지역과 실제 이용상태, 미승인 건물의 활용·정비 비용이 가치에 직접 영향을 줄 수 있어 감정가 자체의 구성과 각 목록별 평가액을 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,376,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,165,100원 |
| 1. 가압류 · 농소새마을금고 | 1,763,668,680원 | 1,360,344,900원 |
| 2. 근저당권 · 농소새마을금고 | 1,008,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 농소새마을금고 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,671,668,680원 중 1,360,344,900원이 배당되고, 2,311,323,780원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 일괄매각·미승인 건물 — 권리보다 중요한 현장 위험
매각물건명세서 비고에는 일괄매각과 함께 목록 13)~18)은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라고 명시돼 있습니다. 사용승인을 받지 않은 건물은 정상적인 사용·처분·금융·행정절차에서 제약이 발생할 수 있으므로, 현 상태 그대로의 이용 가능성만 전제로 평가해서는 안 됩니다.
등기상 위반건축물 표시는 확인되지 않았지만, 이는 목록 13)~18)이 사용승인을 받지 않았다는 매각물건명세서 기재와 별개의 확인사항입니다. 등기부의 권리 소멸만으로 건축물의 행정상 상태가 해소되는 것은 아닙니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경주시 남산동 소재 경주여자정보고등학교 서측 인근입니다. 부근은 시가지 근교의 전원주택지대로 신축 단독주택과 나지가 혼재하고, 서측은 농경지대, 동측은 임야지대로 이어집니다.
- 교통. 북동측 근거리로 경주-울산간 간선대로가 통과하고 마을연결도로가 정비돼 있으며, 차량출입이 가능합니다. 대중교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 기호 1~6·9·11은 보전녹지지역, 기호 7·8은 보전녹지지역과 생산녹지지역에 걸쳐 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되며, 기호 9·11은 건축법상 도로에 일부 포함됩니다. 보전산지·공익용산지와 접하는 토지도 확인됩니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 답이나 실제 기호 1·3·4·6~8·10·12는 대, 기호 9·11은 도로입니다.
- 대표 토지 정보. 지목 답 · 토지면적 679㎡ · 공시지가 128,200원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가)입니다.
- 환금성. 일반 공동주택과 달리 기타 건물과 다수 토지를 함께 취득하는 구조이고, 녹지지역·도로·가축사육제한 등 개별 제한이 있어 매수층과 활용방안이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 건물과 토지 각 목록의 지번·면적·경계·현황을 매각목록과 대조하고 누락 또는 타인 점유 부분을 확인하세요.
- 미승인 건물. 목록 13)~18)의 사용승인 미취득 사유와 향후 승인 가능 여부, 보완·철거 비용을 관할 행정기관과 확인하세요.
- 임대·점유관계. 확인된 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업 또는 주거 사용 여부와 명도 대상을 확인하세요.
- 토지 이용 제한. 보전녹지지역·생산녹지지역·가축사육제한구역·도로 포함 여부를 각 필지별로 확인하세요.
- 공부와 현황 차이. 공부상 답인 토지가 실제 대 또는 도로로 이용되는 부분이 있으므로 지적도·현황측량과 인허가 관계를 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정평가서의 목록별 평가액, 인근 토지 거래와 건축물 상태를 별도로 검토하세요.
- 배당과 인수. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제 등 미반영 사항과 최신 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장·토지이용계획확인원을 입찰 직전 기준으로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸하지만, 건물 상태는 소멸하지 않는다”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 명확합니다. 2024.09.27. 강제경매개시결정이 말소기준이고, 이후 가압류·가처분·근저당권 2건·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 입찰의 핵심은 권리보다 물건 자체입니다. 목록 13)~18)은 사용승인을 받지 않은 건물이고, 토지는 보전녹지지역과 각종 제한에 걸쳐 있으며 공부와 실제 이용상태도 일부 다릅니다. 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만 실거래 자료가 없어 정상 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 등기상 인수는 0원, 행정·현장 위험은 별도. 미승인 건물의 처리 가능성과 토지별 활용가치를 확인한 뒤에만 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
