의정부지방법원 2024타경4028. 의정부시 가능동 센텀파크빌 5동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 270,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 132,300,000원, 감정가의 49.0%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2017.06.15. 설정된 신한은행 근저당이며, 그 뒤 남아 있는 오에스비저축은행 근저당·우리금융캐피탈 가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 쪽에서 반드시 분리해 볼 부분은 임차·점유입니다. 별도 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금 인수액이 계산상 0원이라는 점과 실제 현장 점유관계는 같은 의미가 아닙니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4028 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능로 3, 5동 4층401호 (가능동, 센텀파크빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 신규리 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 132,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 77,068,185원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.06.15. 접수된 신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 110,000,000원이고, 2021.04.05. 변경등기로 채권최고액 91,894,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2021.11.03. 설정된 오에스비저축은행 근저당권 102,000,000원, 2024.04.18. 우리금융캐피탈 가압류 12,965,412원 및 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
2021년 투게더대부 근저당 32,500,000원과 전세권 5,000,000원, 그 근저당부채권 질권은 2021.11.04. 모두 말소되어 현재 인수 대상으로 남는 권리는 아닙니다. 2018년 우리은행 가압류와 2020년 국민건강보험공단 압류 역시 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 49%라는 숫자는 크지만 표본은 1건
센텀파크빌(4동·5동·6동)은 총 24세대, 2017.03.15. 준공된 집합건물입니다. 대상 면적과 매칭된 비교 실거래는 전용 68.03㎡, 2024년 6월 5층 거래 270,000,000원 1건입니다. 입력된 최근 12개월 평균과 최신 거래가도 모두 이 금액과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 68.03㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 비교 평균 | 68.03㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
현재 최저가 132,300,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득액 역시 132,300,000원입니다. 이는 비교 실거래 270,000,000원의 49.0%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 비교거래가 2024년 6월의 단 1건이고, 현재 매각기일은 2026.09.29.이므로 이 한 건만으로 현재 정상매매가를 확정하거나 “반값 매물”로 단정하는 것은 무리입니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,652,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 102,000,000원 | 19,647,800원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 12,965,412원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 224,965,412원, 채권자 예상배당 합계는 129,647,800원이며 미배당액은 95,317,612원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 132,300,000원 | 129,647,800원 | 95,317,612원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 92,610,000원 | 90,543,020원 | 134,422,392원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 64,826,999원 | 63,260,113원 | 161,705,299원 | 0원 |
현재 회차와 3회 유찰 가정에서는 신청채권자 청구액 77,068,185원이 충족되는 것으로 계산되어 있지만, 4회 유찰 가정에서는 신청채권자 예상배당 63,260,113원으로 청구액에 미달합니다. 다만 어느 시나리오에서도 입력된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 401호입니다.
- 주변환경. 흥선동행정복지센터 북동측 인근으로, 연립주택·다세대주택·오피스텔·단독주택 등이 주를 이루는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 개별난방, 승강기시설 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15m, 북서측 및 북동측으로 폭 약 6~8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제·토지. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,197,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 센텀파크빌(4동·5동·6동)은 24세대로, 확인된 대상면적 매매 표본이 1건입니다. 거래 표본이 적어 재매각 가격 확인을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 평가되어 있으므로 실제 거주자, 전입 여부, 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2017.06.15. 신한은행 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 신한은행 근저당 변경등기 확인. 최초 110,000,000원에서 2021.04.05. 채권최고액 91,894,000원 변경등기가 있으므로 실제 배당관계는 원본 서류와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래는 2024.06 한 건뿐입니다. 현재 최저가가 그 거래의 49.0%라도 인근 다세대의 최신 매물·거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 기타 인도 과정의 비용을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘49%’보다 표본의 질을 봐야 한다
이 사건은 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원이고, 2017년 신한은행 근저당 이후의 현존 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최저가는 132,300,000원으로 감정가와 확인된 비교 실거래 270,000,000원의 49.0%까지 내려왔습니다.
다만 가격 판단의 핵심은 할인율 하나가 아닙니다. 확인되는 실거래가 2024년 6월 단 1건이고, 대상 단지는 24세대 규모의 다세대주택입니다. 게다가 이미 두 차례 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 현장 점유와 현재 시세의 재확인이 수익성을 좌우하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
