의정부지방법원 2024타경4356. 용현동 주건축물제1동과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 단독주택(다가구주택)이고, 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2023.03.22.입니다. 등기상 소유자는 조창현이며, 말소기준은 2023.05.04. 신우신용협동조합의 채권최고액 1,224,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후의 2024.07.09. 임의경매개시결정과 2024.08.07. 케이비국민카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 보면 구조는 단순합니다. 문제는 임차관계입니다. 매각물건명세서에 이성의·이주영 2명이 주거 임차인으로 기재돼 있지만 두 사람 모두 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 확정되지 않아, 대항력 가능 여부와 낙찰자 승계액을 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4356 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 송산로1161번길 172-49(용현동) (용현동,주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택(다가구주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2023.03.22. |
| 토지 | 대 258.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 조창현 |
| 감정가 / 최저가 | 1,477,112,160원 / 723,785,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신우신용협동조합 / 944,587,862원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 포함 | 일괄매각 · 제시외 ㉠ 계단실 포함 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸형, 임차관계는 미확정
말소기준권리는 2023.05.04. 설정된 신우신용협동조합 근저당권 1,224,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 케이비국민카드 가압류 7,243,336원은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 이는 확인된 등기권리 기준입니다. 임차인 2명의 전입일·보증금이 미상인 만큼 실제 대항력 임차보증금이 확인되면 매수인 부담 판단은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 가능·미상
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성의 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 이주영 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
③ 예상배당표 (매각가 723,785,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,637,850원 |
| 을구 1번 근저당권 · 신우신용협동조합 | 1,224,000,000원 | 714,147,150원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,243,336원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 채권자 총 청구 1,231,243,336원 중 714,147,150원이 배당되고 517,096,186원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 임차보증금 권리관계가 확인되면 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 723,785,000원 | 714,147,150원 | 517,096,186원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 506,649,499원 | 499,183,004원 | 732,060,332원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 354,654,649원 | 348,889,484원 | 882,353,852원 |
신청채권자의 청구액은 944,587,862원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 예상배당은 714,147,150원으로 청구액을 모두 충족하지 못하고, 3회 유찰 시 499,183,004원, 4회 유찰 시 348,889,484원으로 줄어듭니다. 이 미배당 자체가 곧바로 매수인 인수로 전환되는 것은 아니며, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 의정부시 용현동 소재 “만가대마을회관” 남측 인근이며, 주변에 근린생활시설과 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인트 및 인조대리석 마감, 내부는 벽지·새시·타일 및 내부인테리어 마감 등입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 258.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 평지·세로장방이며 공시지가는 958,700원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역(만가대), 제한보호구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 ㉠ 계단실도 매각에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명의 전입세대 확인. 이성의·이주영의 실제 전입일이 2023.05.04. 말소기준보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 두 임차인의 보증금이 확정되지 않았습니다. 보증금 규모가 확인돼야 실제 인수위험을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 배당 후 잔존보증금 여부를 판단하려면 확정일자 및 배당요구 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 49% 숫자만으로 가격 판단 금지. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 할인율을 동일하게 볼 수 없습니다.
- 다가구 임대차 전체 구조 확인. 공부상 단독주택(다가구주택)이므로 현장 점유관계와 세대별 사용현황을 함께 확인해야 합니다.
- 제시외 계단실 포함 확인. 일괄매각 범위와 제시외 ㉠ 계단실의 현황을 매각물건명세서·감정평가서 원본에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 임차보증금의 실체
이 사건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 2023.05.04. 신우신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 케이비국민카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 임차인 이성의·이주영 2명의 전입일과 보증금이 모두 확정되지 않아 권리분석의 핵심 부분이 아직 열려 있습니다. 현재 배당표의 등기상 인수액 0원만 보고 안전물건으로 결론 내릴 단계가 아닙니다.
감정가 1,477,112,160원에서 2회 유찰돼 723,785,000원까지 내려왔다는 사실도 그 자체로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 실거래 자료가 없는 만큼 먼저 임차관계를 확정하고, 그 다음에 실제 시장가와 최저가를 비교해야 합니다. 등기권리는 소멸형, 임차권리는 미확정. 이 사건의 우선순위는 가격이 아니라 임차인 확인입니다.
