326,900,000원
의정부지방법원 2024타경87047. 의정부시 낙양동 ‘의정부민락푸르지오’ 708동 27층 2704호 아파트입니다. 현재 소유자 김봉기는 2018.11.30 거래가 369,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 접수된 우리은행 근저당 110,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 우리은행 추가 근저당 44,000,000원, 한국투자저축은행 근저당 300,000,000원, 안양저축은행·오케이저축은행 가압류와 국세 압류가 이어졌지만 모두 기준권리 뒤에 있습니다.
예상 배당에서는 한국투자저축은행 채권 일부와 후순위 가압류가 배당받지 못해 227,200,501원의 채권 부족분이 남습니다. 그러나 이것은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 이 사건의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87047 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 송양로 46, 708동 27층 2704호 (낙양동, 의정부민락푸르지오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.86㎡ · 철근콘크리트구조 29층 중 27층 |
| 소유자 | 김봉기 (2018.11.30 거래가 369,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 467,000,000원 / 326,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국투자저축은행 / 252,844,945원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 확인되지 않은 점유자를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 볼 수는 없습니다. 현재 확인된 등기권리만 놓고 보면 2018.11.30 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 등기된 우리은행 추가 근저당, 한국투자저축은행 근저당, 안양저축은행·오케이저축은행 가압류, 국세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았지만, 1회 유찰 가격은 75.4%
의정부민락푸르지오의 전용 84.86㎡·84.94㎡ 면적대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 433,750,000원, 실거래 최저는 400,000,000원, 최고는 460,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 11 | 433,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 21 | 460,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 22 | 419,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 4 | 443,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 8 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 23 | 452,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 26 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 12 | 435,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 8 | 448,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 10 | 445,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 433,750,000원 |
감정가 467,000,000원은 최근 12개월 평균 433,750,000원을 웃돌고, 최근 실거래 최고액 460,000,000원보다도 높았습니다. 그러나 1회 유찰 후 현재 최저가는 326,900,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균의 75.4%입니다. 최근 12건의 실거래 최저액 400,000,000원보다도 낮아, 현재 회차에서는 감정가 단계와 달리 가격 할인 폭이 분명하게 발생한 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 326,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,376,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 300,000,000원 | 167,523,400원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 안양저축은행 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 44,723,901원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 548,723,901원 중 예상 배당액은 321,523,400원이며, 미배당 부족분은 227,200,501원입니다. 이 부족분은 채권자의 미회수액으로, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송양초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택·학교·근린공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 29층 중 27층 2704호입니다. 급배수·위생·난방·승강기·화재탐지·소화전·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(민락2지구)·공공주택지구·교육환경 보호구역·과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 의정부민락푸르지오는 943세대, 2015.07.15 준공 단지이며 해당 면적대 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입 현황을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 현재 회차 가격 확인. 최저가 326,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 433,750,000원의 75.4%입니다. 최근 실거래 최저 400,000,000원보다도 낮습니다.
- 미배당과 인수를 혼동하지 않기. 예상 미배당 227,200,501원은 채권자 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 국세 압류 확인. 2024.11.27 국세 압류가 등기되어 있고 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 세금 우선순위와 배당액은 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 말소기준권리, 점유현황, 배당요구 및 세금 관계를 등기사항전부증명서와 경매 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 소멸형에, 가격도 1회 유찰 후 내려왔다
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.11.30 우리은행 근저당이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 배당에서 227,200,501원의 채권 부족분이 발생하지만 이는 매수인에게 승계되지 않으며, 계산상 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 단계와 현재 회차를 구분해서 봐야 합니다. 감정가 467,000,000원은 최근 12개월 평균 433,750,000원과 최근 최고 거래 460,000,000원보다 높았지만, 1회 유찰로 최저가가 326,900,000원까지 내려오면서 최근 시세 평균의 75.4%가 됐습니다. 따라서 현재 회차는 ‘최저가가 낮아 보이는’ 정도가 아니라, 실제 최근 실거래 범위보다도 낮은 가격대입니다. 다만 감정요항표상 임대관계가 미상인 만큼, 권리등기보다 마지막 점유 확인이 남은 사건으로 보는 것이 적절합니다.
