서울북부지방법원 2025타경13770. 서울 강북구 수유동 394-46, 정원드림타운 4층 402호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 임차권입니다. 과거 우리은행 근저당은 모두 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2024.10.24. 강북구 압류입니다. 그런데 이보다 앞선 2024.06.26.에 이정민의 주택임차권 300,000,000원이 등기돼 있습니다. 전입·점유개시는 2022.06.13., 확정일자는 2022.05.11.로 말소기준보다 빠르므로 원칙적으로 대항력이 인정되는 구조입니다.
그대로라면 신건 최저가 296,000,000원보다 보증금 300,000,000원이 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 실제 배당 추정에서도 신건 기준 291,056,000원이 배당되고 8,944,000원이 부족한 것으로 계산됩니다. 다만 명세서 비고에 2026.07.27.자로 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당받지 못한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 사실이 기재돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13770 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 394-46 4층 402호 · 도로명 서울특별시 강북구 삼양로 392 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 제4층 제402호 · 지상6층 건물 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물명칭 | 정원드림타운 |
| 소유자 | 최만순 · 2022.06.27. 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2012.05.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 임차권이 핵심
과거 우리은행 근저당권은 이미 말소돼 현재 경매에서 인수 여부를 판단할 기준이 아닙니다. 현재 말소기준은 2024.10.24. 강북구 압류입니다. 2025.04.15. 강서구 압류와 2025.12.01. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그보다 뒤라 매각으로 소멸합니다. 반면 이정민의 주택임차권은 2024.06.26. 등기로 말소기준보다 앞서므로 원칙상 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 별도 기재를 분리해 본다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정민 | 제4층 제402호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.13 | 2022.05.11 | 300,000,000원 | 원칙상 有 확약 포기 | 有 | 아님 |
| 주택도시 | 주거 | 2022.06.13 | 2022.05.11 | 미상 | 有 기재 | 有 | 아님 |
이정민은 전입신고와 점유개시가 2022.06.13., 확정일자가 2022.05.11.이고 배당요구도 한 것으로 기재돼 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 다만 확약에 따라 이정민 관련 잔존 보증금의 실질 인수는 0원입니다.
③ 회차별 구조 — 확약 전에는 낙찰가가 내려가도 보증금 구조가 따라온다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 대상 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 296,000,000원 | 8,944,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 236,800,000원 | 67,315,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 189,440,000원 | 114,012,160원 | 0원 |
확약이 없었다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차의 룰상 낙찰가 296,000,000원과 인수액 8,944,000원을 합치면 집행비용 때문에 300,000,000원을 넘어가며, 1회·2회 유찰에서도 인수액이 각각 67,315,200원, 114,012,160원으로 증가합니다. 하지만 확약 대상 임차권은 잔존청구권까지 포기하므로 실질 인수는 각 회차 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정 · 확약 전 기계적 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,944,000원 |
| 1. 임차인 이정민 보증금 | 300,000,000원 | 291,056,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 추정상 이정민 보증금은 291,056,000원까지 배당되고 8,944,000원이 부족합니다. 이는 확약을 반영하기 전의 룰상 인수액입니다. 2026.07.27. 확약을 반영하면 해당 임차권의 잔존 보증금반환청구권은 포기되므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지상6층 건물의 제4층 제402호입니다.
- 입지. 우이초등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가오리역(우이신설선)이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·조망가로특화경관지구·과밀억제권역 등에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.07.27. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 대상과 조건을 원문으로 확인하세요.
- 별도 “주택도시” 기재. 보증금 미상·대항력 有로 표시된 기재가 이정민 임차권과 동일한 권리관계인지 별도 권리인지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소. 매각 후 을구 5번 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 제출서류를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 296,000,000원이 감정가와 동일하지만 최근 실거래 비교 없이 싸다고 판단하지 마세요.
- 현장 확인. 다세대주택의 내부상태·점유상태·관리비와 실제 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당요구 관련 서류를 매각 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 승부처”
이 사건을 등기부만 보면 경계해야 할 물건입니다. 300,000,000원 임차보증금, 2022.06.13. 전입·점유, 2022.05.11. 확정일자, 2024.06.26. 임차권등기까지 갖춘 이정민의 권리가 2024.10.24. 말소기준보다 앞서 있기 때문입니다. 신건 배당 기준으로도 8,944,000원이 미배당돼 원칙적으로 매수인이 떠안는 구조입니다.
하지만 2026.07.27. 제출된 확약서는 결론을 바꿉니다. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 배당받지 못한 보증금의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했으므로 확약 대상 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 다만 별도로 기재된 “주택도시” 임차인의 보증금이 미상이고 대항력·우선변제권이 있는 것으로 표시돼 있어, 이 기재와 확약의 관계를 확인해야 권리분석이 완전히 닫힙니다. 또한 최근 실거래 비교가 없어 296,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 확약 확인 전 권리 보류, 가격 역시 보류입니다.
