대구지방법원 2025타경11009. 김천시 어모면 구례리 907-2 일대의 연립주택 + 토지 물건입니다. 소유자는 김정숙·박성욱이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기상 핵심은 2008.10.06. 설정된 구미농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 390,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있어 등기상 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 낮은 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다. 감정 이용상태상 기호2-가는 공실(폐허) 상태, 기호2-나는 창고입니다. 기호4는 공부상 임야이나 현황은 과수목이 식재되고 일부가 묘지 및 도로 상태입니다. 명세서 비고에도 일괄매각, 과수목 포함과 함께 분묘 소재 및 분묘기지권 성립 여지가 적혀 있습니다. 따라서 5회 유찰과 16.81%라는 숫자는 가격 매력의 근거라기보다 현장 확인을 요구하는 신호에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11009 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 어모면 구례리 907-2 · 경상북도 김천시 어모면 도암1길 78-95 |
| 물건종류 | 연립주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 김정숙 2분의 1 · 박성욱 2분의 1 |
| 이용상태 | 기호2-가 공실(폐허) · 기호2-나 창고 |
| 감정가 / 최저가 | 312,705,560원 / 52,555,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미농업협동조합 / 323,697,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다
말소기준은 2008.10.06. 구미농업협동조합 근저당권입니다. 2023.10.23. 박성욱 지분에 설정됐던 대한민국 가압류 100,000,000원은 2025.08.29. 이미 말소됐습니다. 2025.05.02. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고, 매각물건명세서상 인수권리도 해당 없습니다.
② 가격 — 5회 유찰, 감정가의 16.81%
감정가는 312,705,560원, 현재 최저매각가는 52,555,000원입니다. 5회 유찰된 현재 회차는 감정가의 16.81% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 36,788,500원, 7회 유찰 시 25,751,950원입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 52,555,000원 | 16.81% | 338,790,990원 |
| 6회 유찰 시 | 36,788,500원 | 11.76% | 354,273,693원 |
| 7회 유찰 시 | 25,751,950원 | 8.24% | 365,111,585원 |
실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 산간농경지대의 토지와 폐허 상태 건물, 과수목·묘지 현황이 함께 묶인 일괄매각이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,555,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,345,990원 |
| 1. 근저당 · 구미농업협동조합 | 390,000,000원 | 51,209,010원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 52,555,000원 기준으로 집행비용 1,345,990원과 구미농업협동조합 51,209,010원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 338,790,990원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현장·토지 리스크 — 폐허보다 분묘가 더 중요하다
- 건물. 기호2-가는 경량철골조 판넬지붕 단층 단독주택으로 공실(폐허) 상태이며, 기호2-나는 경량철골조 판넬지붕 단층 창고입니다.
- 분묘. 일부 토지는 묘지 및 도로 상태이고, 매각물건명세서에 분묘 소재와 분묘기지권 성립 여지가 명시돼 있습니다.
- 과수목. 목록3·4와 과수목이 일괄매각에 포함됩니다. 공부상 임야인 기호4에도 과수목이 식재돼 있습니다.
- 입지. 신풍마을 남서측 인근의 산간농경지대로 농경지·임야·단독주택·도로 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 기호1은 소형차량 진입 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·접도구역 등의 제한이 있고, 기호3·4는 준보전산지에도 해당합니다.
- 토지 기초정보. 지목 대 · 토지면적 313.0㎡ · 공시지가 30,200원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가)입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 분묘 현장 확인. 분묘의 위치·개수·관리 흔적과 분묘기지권 성립 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 폐허 건물 상태. 기호2-가가 공실(폐허) 상태이므로 활용 가능성보다 철거·보수 여부를 먼저 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록3·4 및 과수목 포함 범위를 현황과 매각서류에서 대조해야 합니다.
- 진입·도로 상태. 소형차량 진입 가능 여부와 일부 토지의 도로 이용 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 16.81%라는 비율만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 토지·건물·분묘를 묶은 실제 활용가치를 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “16.81%”보다 중요한 건 현장이다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2008년 구미농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 건물은 공실(폐허), 일부 토지는 과수목·묘지·도로 상태이고 분묘기지권 성립 여지까지 있습니다. 5회 유찰로 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형, 가격은 현장 확인 후 판단입니다. 이 물건에서 가장 위험한 판단은 “감정가의 17%니까 싸다”라고 단정하는 것입니다.
