대구지방법원 2025타경11009. 사건상 용도는 연립주택과 토지로 기재됐지만, 감정 현황은 단순한 공동주택과 다릅니다. 건물 중 기호2-가는 경량철골조 판넬지붕 단층 단독주택으로 공실·폐허 상태이고, 기호2-나는 경량철골조 판넬지붕 단층 창고입니다. 토지와 과수목이 함께 일괄매각되며, 일부에는 분묘가 소재해 분묘기지권 성립 가능성까지 열려 있습니다.
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2008년 10월 6일 구미농업협동조합의 채권최고액 390,000,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 박성욱 지분에 설정됐던 대한민국의 100,000,000원 가압류는 2025년 8월 29일 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 등기 권리는 없지만, 이 물건의 핵심은 등기가 아니라 현황·이용 가능성·분묘 처리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11009 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 어모면 구례리 907-2 · 경상북도 김천시 어모면 도암1길 78-95 |
| 물건종류 | 연립주택 + 토지 · 감정 이용상태상 단독주택·창고·토지·과수목 |
| 건물 현황 | 기호2-가 경량철골조 판넬지붕 단층 단독주택(공실·폐허) · 기호2-나 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 |
| 토지 현황 | 기호1 토지 313㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사·부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김정숙 2분의 1 · 박성욱 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 312,705,560원 / 107,257,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미농업협동조합 / 323,697,787원 |
| 지정 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록3, 4의 과수목 포함 · 분묘 소재 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2008년 10월 6일 접수된 구미농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 390,000,000원이며, 구례리 907-2 외 산76-2·산78 토지와 함께 공동담보에 추가된 근저당입니다. 2013년 11월 25일 계약인수로 채무자가 박성욱으로 변경됐습니다.
2023년 10월 23일 박성욱 지분에 설정된 대한민국의 100,000,000원 가압류는 2025년 8월 28일 해제됐고, 2025년 8월 29일 말소등기가 접수됐습니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하므로, 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 근저당권자의 미회수 채권과 가압류 채권의 미배당액은 채권자 측 손실로 남을 뿐, 매수인에게 금전채무로 승계되지 않습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
최저매각가는 107,257,000원으로 감정가 312,705,560원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론낼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 107,257,000원 | 34.3% | 385,044,598원 |
| 4회 유찰 시 | 75,079,900원 | 24.01% | 416,671,538원 |
| 5회 유찰 시 | 52,555,930원 | 16.81% | 438,790,077원 |
유찰이 거듭돼도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 그러나 낮아지는 매각가와 반대로 채권자 미배당은 385,044,598원에서 438,790,077원까지 커집니다. 이는 등기 인수 위험이 아니라 담보가치와 매각가 사이의 간극을 보여주는 지표입니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,301,598원 |
| 1. 근저당 · 구미농업협동조합 | 390,000,000원 | 104,955,402원 |
| 2. 가압류 · 대한민국 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오의 채권 총액은 490,000,000원, 채권자 총 예상배당은 104,955,402원, 미배당은 385,044,598원입니다. 대한민국 가압류는 등기상 해제로 말소됐으며 시나리오에서도 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김천시 어모면 구례리 신풍마을 남서측 인근의 산간농경지대로, 농경지·임야·단독주택·도로가 혼재합니다.
- 교통. 기호1까지 소형차량 진입이 가능하며, 기호1·3·4의 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물 상태. 기호2-가는 경량철골조 판넬지붕 단층 단독주택으로 공실·폐허 상태이며, 기호2-나는 벽체가 없는 단층 창고입니다.
- 토지 상태. 기호1은 계획관리지역의 대지로 토지면적 313㎡, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 이용 제한. 가축사육제한구역과 접도구역 등이 적용되며, 기호3·4에는 준보전산지 조건도 포함됩니다.
- 공부 차이. 기호4는 공부상 임야이나 현재 과수목이 식재돼 있고, 일부는 묘지 및 도로 상태입니다.
- 환금성. 산간농경지대의 폐허 주택·창고·토지 일괄매각으로 일반 주거용 부동산보다 수요층이 제한될 수 있어 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 분묘 전수 확인. 분묘의 위치·수량·관리자·설치 시기와 분묘기지권 성립 가능성을 현장 및 관계인 탐문으로 확인하세요.
- 공실 여부 재확인. 감정 당시 폐허·공실이었더라도 현재 점유자, 농작물·과수목 관리 주체, 출입 통제 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 건축물 활용성. 단독주택과 창고의 구조 상태, 철거 또는 보수 가능성, 폐기물 처리 필요 여부를 현장에서 점검하세요.
- 일괄매각 범위. 목록3·4 토지와 과수목이 포함되므로 각 필지의 경계, 진입로, 묘지·도로 부분을 지적도와 현황에 대조하세요.
- 접도·진입 조건. 소형차량 진입 가능 여부와 실제 도로 폭, 타인 토지 통행 여부, 접도구역 저촉 범위를 확인하세요.
- 공동담보 관계. 구미농업협동조합 근저당은 여러 토지의 공동담보에 추가된 권리이므로 공동담보 목록과 다른 담보물의 매각·배당 진행을 대조하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율 대신 인근 토지 거래, 철거·정비비, 분묘 처리 가능성, 재매각 기간을 반영해 입찰 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 매각 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
이 사건은 등기만 보면 말소기준이 명확하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 투자 판단은 그 다음부터 시작됩니다. 감정상 주택은 공실·폐허 상태이고, 일괄매각 토지에는 과수목과 분묘가 있으며 일부가 묘지·도로로 이용되고 있습니다. 여기에 임대관계 미상, 산간농경지대라는 입지, 비교 가능한 실거래 자료 부재가 겹칩니다.
최저가 107,257,000원이 감정가의 34.3%까지 내려온 것은 사실이지만, 이를 곧바로 저가 매수 기회로 해석해서는 안 됩니다. 등기 권리는 통과, 현황과 활용성은 정밀조사. 분묘기지권 가능성, 건물 정비 또는 철거, 토지 경계와 진입, 과수목·묘지 관리 관계까지 확인한 뒤에야 3회 유찰 가격의 실질적인 의미를 판단할 수 있습니다.