서울북부지방법원 2025타경13923. 강북구 우이동 108-4의 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 시티공사주식회사이고, 2017.09.18. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2017.09.20. 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2024.07.30. 설정된 이리스투자자산유한회사 근저당권 50,000,000원입니다. 2025.12.23. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 먼저 존재하는 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의의 을구 5번 주택임차권은 보증금 110,000,000원, 임대차계약일 2020.06.18., 확정일자 2020.06.22., 주민등록일 2020.07.22., 점유개시일 2020.07.25.로 기록돼 있습니다. 따라서 원칙적으로는 말소기준보다 선순위인 대항력 있는 임차권입니다.
다만 이 신고는 보증기관의 대위·승계로 분류되어 실제 임차인이 한 명 더 있는 것으로 중복 계산하면 안 됩니다. 등록된 110,000,000원을 별도의 다른 임차보증금과 합산해서도 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 보되, 그 임차인의 인적사항·전입일·확정일자·보증금은 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13923 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 우이동 108-4 4층 401호 · 서울특별시 강북구 삼양로155나길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 방2·거실·주방및식당·욕실·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호 · 1996.04.16. 사용승인 |
| 소유자 | 시티공사주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 140,354,005원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
② 임차관계 — 보증기관 승계와 실제 임차인을 분리해서 본다
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 제4층 제401호 · 주거 임차권등기 | 2020.07.22 / 2020.06.22 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 확약 반영 0원 |
| 실제 임차인 인적사항 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 분류되므로 별도의 실제 임차인 한 명으로 세지 않습니다. 즉 신고 건수만 보고 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이지만, 그 임차인의 권리요건이 확인되지 않았다는 점이 이 사건의 가장 중요한 잔여 리스크입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 주택임차권 · 한국토지주택공사 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이리스투자자산유한회사 | 50,000,000원 | 27,240,000원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 140,354,005원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 140,000,000원 가정에서는 등록 임차보증금 110,000,000원이 전액 배당되고, 이리스투자자산유한회사는 27,240,000원을 배당받으며 서울보증보험 주식회사와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 채권 미배당액은 163,114,005원입니다.
④ 가격 판단 — 신건 140,000,000원, 그러나 시세 검증이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 140,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 다만 이 사건은 동일 입지·유사 다세대의 최근 거래가격을 기준으로 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 교차 검증해야 합니다. 따라서 감정가만 보고 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서라벌중학교 북측 인근으로, 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설이 혼재하며 생활편의시설 접근성 등을 포함한 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 1996.04.16. 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호이며, 방2·거실·주방및식당·욕실·현관 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 자동차 통행 가능한 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류 접합이며 절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 대상 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도의 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본·적용대상 확인. 2026.04.02. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 정확히 을구 5번 권리에 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 미상 임차인 재확인. 실제 임차인 1명의 전입일·점유개시일·확정일자·보증금을 확인해 대항력과 우선변제 여부를 확정해야 합니다.
- 보증금 중복계산 금지. 한국토지주택공사의 110,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차인 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2023.04.18. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 140,000,000원이 실제 주변 다세대 거래시세 대비 적정한지 최근 거래 원본을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 집행비용과 실제 배당액, 세금·최우선변제 등은 배당 단계에서 달라질 수 있으므로 최종 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 첫인상은 보증금 110,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 무거워 보입니다. 실제로 이 권리는 말소기준 2024.07.30.보다 앞서 원칙상 매수인이 인수할 수 있는 권리입니다. 그러나 2026.04.02. 제출된 확약서가 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 담고 있어, 해당 주택임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 바로 안전형으로 결론 내리기는 어렵습니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계이므로 실제 임차인 수에 중복 포함하지 않아야 하고, 별도로 확인되는 실제 임차인 1명은 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 이 사람에게 확약 효력이 당연히 미친다고 볼 수도 없습니다. 여기에 한국자산관리공사 공매공고 이력까지 있으므로, 주된 선순위 권리는 확약으로 해소됐지만 미상 임차인과 공매 교차 확인이 입찰 전 마지막 관문입니다.
가격 역시 감정가 140,000,000원이 그대로 최저가인 신건이지만, 최근 실거래와의 직접 비교 없이 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 따라서 이 사건은 확약 원본 확인 → 미상 임차인 권리 확정 → 공매 진행 확인 → 최근 거래가격 검증의 순서로 접근하는 것이 핵심입니다.
