서울북부지방법원 2025타경13934. 서울 중랑구 면목동 디엠더블루 3층 302호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사마니주택으로 2020.07.10. 거래가 232,010,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2022.09.22. 주택도시보증공사의 가압류 1,716,000,000원입니다. 이후 압류들과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 등기 순서만 보고 “임차권도 후순위이니 끝”이라고 보면 안 됩니다. 박보라의 주택임차권등기는 2024.08.16.에 이루어졌지만, 실제 전입은 2022.08.10., 확정일자는 2022.07.14.로 말소기준일 2022.09.22.보다 앞섭니다. 따라서 박보라는 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인으로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13934 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 30-56 디엠더블루 제3층 제302호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 구분건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.07.10. 매매 · 거래가 232,010,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 288,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 268,773,069원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2022.09.22.보다 앞선 임차인
말소기준은 2022.09.22. 주택도시보증공사 가압류입니다. 중랑구 압류, 국세 압류, 강동구 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 등기되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 박보라는 임차권등기 자체는 후순위지만 전입 2022.08.10.이 말소기준보다 앞서 대항력을 갖습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박보라 | 제3층 제302호 전부 | 2022.08.10 / 2022.07.14 | 242,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 미배당 잔액 인수 가능 |
| 김인애 | 302호 | 2025.12.31 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김인애는 2025.12.31. 전입으로 말소기준 2022.09.22.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 박보라와 김인애 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인·점유자로 분류되어 있어 보증금을 중복 합산하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균 99.0%보다 최근 102.9%가 중요하다
DM더블루의 비교면적은 52.69㎡이고, 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 291,000,000원이라 최저가 288,000,000원이 전체 평균의 99.0%로 보이지만, 이 평균에는 2024.04.의 302,000,000원 거래가 포함되어 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 52.69㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2024.04 | 54.75㎡ | 2 | 302,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.69㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 280,000,000원입니다. 신건 최저가 288,000,000원은 이 최근 시세의 102.9%로 최근 거래보다 높습니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 -7.3%이므로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 291,000,000원만 보고 “시세보다 싸다”고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,832,000원 |
| 1. 임차인 박보라 보증금 | 242,000,000원 | 242,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 41,168,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 268,773,069원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 박보라 보증금 242,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원입니다. 주택도시보증공사는 41,168,000원을 배당받고 한국주택금융공사는 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당액은 1,943,605,069원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순서와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 288,000,000원 | 0원 | 288,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 230,400,000원 | 15,625,600원 | 246,025,600원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 184,320,000원 | 61,060,480원 | 245,380,480원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서일대학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 다세대주택 등 공동주택과 단독주택이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 3층 302호이며 위생설비, 냉난방설비, 도시가스설비, 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 5m~6m, 동측 약 4m, 서측 약 3.5m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 완경사의 사다리형 토지이며 토지면적은 222.0㎡, 공시지가는 3,091,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 규모·거래. DM더블루는 7세대, 2014.10.27. 준공이며 확인된 실거래는 2건입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박보라 배당액 재확인. 현재 계산상 242,000,000원 전액 배당이지만, 당해세가 선순위로 차감되면 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 국세·지방세 확인. 중랑구·국·강동구 압류가 있어 세목과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 김인애 점유관계 확인. 전입일은 2025.12.31.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 291,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 280,000,000원과 -7.3% 추세를 우선해서 보세요.
- 유찰 시 실질취득 계산. 1회 유찰부터 박보라 미배당 보증금 인수가 발생하므로 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 인수를 합산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 관련 자료와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정”과 “권리 안전”은 같은 말이 아니다
현재 회차 288,000,000원에서는 예상배당상 박보라 보증금 242,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 하지만 박보라는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 매각물건명세서에도 미배당 잔액이 있으면 그 부분이 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 따라서 당해세 등으로 배당이 흔들리는지 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
가격도 신건에서 서두를 이유가 약합니다. 최저가 288,000,000원은 최신 실거래와 최근 12개월 평균 280,000,000원의 102.9%이고 최근 거래 추세도 -7.3%입니다. 유찰되면 표면 최저가는 크게 내려가지만, 박보라의 미배당 보증금 인수가 생겨 1회 유찰 실질취득은 246,025,600원, 2회 유찰은 245,380,480원입니다. 신건은 가격 메리트가 약하고, 유찰 뒤에는 반드시 실질취득가로 다시 계산해야 하는 물건입니다.
