서울북부지방법원 2026타경29. 서울 중랑구 면목동 면목현대아파트 104동 10층 1004호입니다. 전용 74.79㎡ 아파트로 방3·거실1·주방1· 욕실겸화장실1 구조이며, 지하3층·지상20층 건물의 10층에 있습니다. 소유자 김태완은 2017.07.07 거래가 358,500,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기부의 말소기준은 2024.05.14 우리은행 근저당권 576,600,000원입니다. 이후 한국캐피탈 311,126,819원 가압류, 산은캐피탈 59,525,232원 가압류와 우리은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 낙찰자가 인수할 후순위 권리는 없습니다. 다만 등기 밖 점유관계는 별도입니다. WU XIAOYAN의 전입일이 말소기준보다 앞서므로 보증금과 실제 점유·임대차관계를 확인하기 전에는 인수 0원으로 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경29 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 1502 면목현대아파트 104동 10층 1004호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 74.79㎡ · 방3·거실1·주방1·욕실겸화장실1 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하3층/지상20층 중 10층 · 사용승인 1994.09.29 |
| 소유자 | 김태완 (2017.07.07 거래가 358,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 692,000,000원 / 692,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 576,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기사항 발급 | 서울북부지방법원 등기국 · 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
말소기준 이전에 설정됐던 국민은행·우리은행·용마새마을금고· 냉동냉장수산업협동조합·전북은행 등의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.05.14 우리은행 근저당권이며, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유관계
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인되는 실제 임차인 또는 점유자는 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| WU XIAOYAN | 미상 / 미상 | 2017.07.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 표면 가격은 최근 평균과 비슷하다
면목현대 626세대의 전용 74.79㎡ 면적권 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 696,250,000원, 최신 거래는 2026.07의 745,000,000원입니다. 신건 최저가 692,000,000원은 최근 평균의 99.4%로, 임차인 인수 위험을 감수할 만큼 큰 가격 차이라고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.63㎡ | 14 | 745,000,000원 |
| 2026.06 | 74.79㎡ | 7 | 750,000,000원 |
| 2026.06 | 74.79㎡ | 17 | 748,000,000원 |
| 2026.05 | 74.79㎡ | 11 | 690,000,000원 |
| 2026.03 | 74.79㎡ | 7 | 710,000,000원 |
| 2026.02 | 74.79㎡ | 11 | 688,000,000원 |
| 2026.02 | 72.63㎡ | 18 | 700,000,000원 |
| 2026.02 | 74.79㎡ | 20 | 690,000,000원 |
| 2026.01 | 74.79㎡ | 15 | 710,000,000원 |
| 2025.10 | 74.79㎡ | 13 | 630,000,000원 |
| 2025.09 | 74.79㎡ | 13 | 624,000,000원 |
| 2025.09 | 74.79㎡ | 18 | 670,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 696,250,000원 |
실거래 범위는 624,000,000원에서 750,000,000원입니다. 최저가 692,000,000원은 최근 평균보다 낮고 최신 거래보다도 낮지만, 최근 평균 대비 비율이 99.4%이므로 표면 가격만으로는 큰 할인이라고 보기 어렵습니다. 특히 임차보증금 인수가 확인되면 비교 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액으로 바뀝니다.
③ 예상배당표 (매각가 692,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,320,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 576,600,000원 | 576,600,000원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 311,126,819원 | 106,080,000원 |
| 3. 가압류 · 산은캐피탈 주식회사 | 59,525,232원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 947,252,051원 중 682,680,000원이 배당되고 264,572,051원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, WU XIAOYAN의 보증금도 미상이라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 면남초등학교 남동측 인근이며, 아파트단지·단독주택·연립주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 7호선 용마산역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 단지. 면목현대는 626세대이며 사용승인일은 1994.09.29입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 4,438,000원/㎡입니다. 단지 내 포장도로가 남측 인접 공도와 연계됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 허가구역. 외국인 등을 대상으로 한 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이며, 아파트를 허가대상 용도로 한 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. WU XIAOYAN의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 배당으로 회수되는 보증금 규모가 확인돼야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득액 재산정. 대항력이 인정되면 최저가가 아닌 낙찰가와 미배당 인수액의 합계로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 응찰가 상한. 신건 최저가는 최근 실거래 평균의 99.4%입니다. 확인되지 않은 인수위험을 반영하지 않은 가격임을 유의해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항은 2026.08.21 발급분이므로 입찰 직전 추가 압류·가처분·경매절차 변동을 다시 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 확인. 매각기일 2026.08.25 현재 적용되는 허가구역의 구체적인 대상과 절차를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 체납 관리비와 실제 점유자를 확인하고 인도명령 또는 별도 명도협의 가능성을 검토해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 보증금을 확인해야 한다
면목현대 1004호는 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하는 구조입니다. 그러나 WU XIAOYAN이 2017.07.19 전입해 2024.05.14 우리은행 근저당보다 앞서고, 보증금과 확정일자· 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 계산표의 인수 0원을 확정값으로 받아들여서는 안 됩니다.
가격도 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 최저가 692,000,000원은 최근 12개월 평균 696,250,000원의 99.4%로 거의 같은 수준입니다. 등기권리는 정리되지만 임차관계는 미완, 표면 가격도 큰 할인은 아닙니다. 임차보증금과 대항력 여부가 확인되기 전까지는 입찰 판단을 보류하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
