서울북부지방법원 2026타경49. 도봉동 대원쉐르빌 4층 401호로, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 유한회사블루오션에셋이고, 2024.08.12 설정된 충무새마을금고 근저당권 채권최고액 120,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.04.16 주식회사 에이디시의 가압류 264,985,200원, 2026.03.04 충무새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌으며 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부 뒤에 있습니다. 김은철이 2019.07.12 전입했고 2026.04.06 배당요구를 했습니다. 전입 시점 자체는 말소기준권리인 2024.08.12보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 “대항력 있음”으로 확정하기보다 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 규모를 알 수 없기 때문에 낙찰 후 미배당 보증금 인수 여부와 실질취득금액 역시 현재 숫자로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경49 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉동 597-23 대원쉐르빌 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 51.52㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 |
| 사용승인일 | 2013.11.19 |
| 소유자 | 유한회사블루오션에셋 (2017.08.14 소유권이전 · 거래가액 166,110,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 충무새마을금고 / 98,281,769원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기 권리보다 임차인 확인이 중요
현재 말소기준은 2024.08.12 충무새마을금고 근저당권입니다. 2025.04.16 주식회사 에이디시 가압류와 2026.03.04 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행 근저당, 논골신용협동조합 근저당, 도봉구 압류와 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은철 | 미상 | 2019.07.12 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
김은철은 2026.04.06 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 성립·순위는 확정할 수 없고, 보증금 자체도 확인되지 않아 예상 배당액과 잔존 보증금도 계산할 수 없습니다. 따라서 배당 계산표상 매수인 인수 0원이라는 숫자를 실제 권리분석상 확정 인수액 0원으로 받아들이면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 2. 근저당 · 충무새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에이디시 | 264,985,200원 | 111,896,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 총 채권 384,985,200원 중 231,896,000원이 배당되고 153,089,200원이 미배당으로 남습니다. 다만 김은철의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차인 배당이 반영되면 실제 채권자 배당과 매수인 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
④ 위반건축물 — 401호 주거 4㎡ 무단증축
집합건축물대장에는 401호 주거 4㎡ 무단증축이 위반건축물로 표기돼 있습니다. 2015.09.24 주택과-30112호에 따른 표기이며, 건축법 제14조 건축신고와 관련된 사항입니다. 매각물건명세서도 이 부분에 대해 행정상 적격 여부, 이행강제금과 원상회복의무 등을 관할구청 등 관계기관에 확인할 필요가 있다고 밝히고 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 기준 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 대원쉐르빌은 총 8세대입니다.
- 입지. 도봉역(지하철 1호선) 남서측 인근으로 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 도봉역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측·동측·서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 토지면적은 222.0㎡, 공시지가는 2,405,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
⑥ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 236,000,000원 | 231,896,000원 | 153,089,200원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 188,800,000원 | 185,356,800원 | 199,628,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 151,040,000원 | 148,125,440원 | 236,859,760원 | 0원 |
유찰될수록 등기상 후순위 채권의 미배당은 증가합니다. 하지만 이 사건에서 매수인의 실질 부담을 결정하는 핵심은 후순위 가압류가 아니라 김은철의 보증금과 대항력 성립 여부입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 어느 회차에서도 “낙찰가만 준비하면 된다”고 결론내릴 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김은철의 보증금과 임대차계약 내용을 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 요건 재확인. 전입일은 2019.07.12로 말소기준보다 빠르지만 실제 점유와 임대차관계가 확인돼야 최종 판단할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 우선변제권과 배당 순위를 판단하려면 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 401호 주거 4㎡ 무단증축의 현재 상태, 이행강제금 및 원상회복의무를 관할구청 등 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 면적의 신뢰할 만한 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 236,000,000원의 시장가격 메리트를 단정할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계와 위반건축물 관련 행정자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 말소”만 보고 끝낼 물건이 아니다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.08.12 충무새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 매수인의 위험은 등기부 밖에 남아 있습니다. 2019.07.12 전입한 김은철의 보증금과 확정일자가 미상이어서 대항력과 인수금액을 확정할 수 없고, 건축물대장에는 401호 주거 4㎡ 무단증축이 표시돼 있습니다.
따라서 이 물건은 “신건 236,000,000원”이라는 숫자보다 임차관계와 위반건축물의 실체 확인이 먼저입니다. 임차인 인수액이 0원으로 확정되고 위반건축물 부담이 구체적으로 확인되기 전에는 권리상 안전형으로 평가하기 어렵고, 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트 역시 별도로 검증해야 합니다.
