서울북부지방법원 2026타경75. 노원구 상계동 상계주공아파트 1408동 9층 901호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 동일 면적 실거래 비교 대상은 90.94㎡입니다. 등기상 소유자는 김이수이며, 현재 살아 있는 권리 가운데 가장 빠른 것은 2005.01.13. 설정된 중소기업은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되고, 이후 설정된 중소기업은행 216,000,000원 근저당권, 국민은행 220,000,000원 근저당권 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만 점유 부분은 별도로 확인해야 합니다. 감정평가 당시 임대관계는 미상이었고, 이해관계인 부재와 폐문·시건장치로 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 따라서 확인된 임차인에 따른 인수액은 0원으로 계산되지만, 실제 점유관계와 내부 이용상태는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경75 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 626 상계주공아파트 1408동 9층 901호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 90.94㎡ · 15층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 김이수 |
| 감정가 / 최저가 | 850,000,000원 / 850,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 196,854,821원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 1989.04.21 |
① 권리 흐름 — 2005년 근저당이 말소기준
2000.01.22. 삼성생명보험 근저당권 130,000,000원은 2005.01.13. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 중소기업은행 근저당권 96,000,000원이 설정됐고 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2011.12.06. 중소기업은행 근저당권 216,000,000원, 2023.07.13. 국민은행 근저당권 220,000,000원이 설정됐으며 모두 매각으로 소멸합니다. 2014년과 2021년 압류도 각각 2015년과 2023년에 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 99.3%, 최신 거래보다는 낮다
동일 면적 90.94㎡ 실거래 가운데 최근 12개월 거래는 3건으로, 평균은 856,000,000원입니다. 현재 최저가 850,000,000원은 이 평균의 99.3%입니다. 차이는 6,000,000원에 불과해 신건 가격이 최근 평균 대비 크게 할인된 상태는 아닙니다. 반면 가장 최근인 2026.07 거래가는 900,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 2.9% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 90.94㎡ | 8 | 900,000,000원 |
| 2026.06 | 90.94㎡ | 2 | 870,000,000원 |
| 2026.02 | 90.94㎡ | 1 | 798,000,000원 |
| 2025.05 | 90.94㎡ | 6 | 807,000,000원 |
| 2025.05 | 90.94㎡ | 6 | 807,000,000원 |
| 2024.03 | 90.94㎡ | 12 | 890,000,000원 |
| 2023.12 | 90.94㎡ | 2 | 800,000,000원 |
| 2023.05 | 90.94㎡ | 14 | 780,000,000원 |
| 2022.08 | 90.94㎡ | 1 | 760,000,000원 |
| 2021.07 | 90.94㎡ | 1 | 980,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 90.94㎡ | 3건 | 856,000,000원 |
전체 10건 평균은 839,200,000원이지만 과거 980,000,000원 거래까지 포함돼 있으므로 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 856,000,000원과 최신 거래 900,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 그 기준에서 신건 850,000,000원은 최근 평균과 거의 같은 가격이고, 최신 거래보다는 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 850,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,900,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 307,100,000원 |
신건 매각가 850,000,000원 가정 시 채권총액 532,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 307,100,000원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세와 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회까지도 채권 전액 배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 850,000,000원 | 532,000,000원 | 307,100,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 680,000,000원 | 532,000,000원 | 138,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 544,000,000원 | 532,000,000원 | 4,160,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울상원초등학교 북서측 인근이며, 상계주공 11·12·13·15단지 등 대단위 아파트단지와 학교·소규모 점포가 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있으며 지하철 7호선 마들역까지 도보 약 5~8분입니다.
- 단지 규모. 상계주공14(고층)은 2,025세대이며 사용승인일은 1989.04.21입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 4,164,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 교육환경 보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되거나 저촉됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 콘크리트 평지붕 15층 건물로 세대별 위생·급배수·개별난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 판단. 전체 10건 평균 839,200,000원보다 최근 12개월 평균 856,000,000원과 최신 거래 900,000,000원을 우선해서 보세요.
- 신건 할인폭 확인. 최저가는 최근 평균의 99.3%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 크게 평가하면 안 됩니다.
- 실제 점유관계 확인. 임대관계가 확인되지 않았고 내부 확인도 불가능했던 물건이므로 현장 점유자와 명도 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가의 내부 이용상태와 구조는 도면 및 탐문조사를 기초로 작성됐으므로 실제 상태와 다를 수 있습니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정자료상 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘시세 근처’
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 신건 850,000,000원을 어떻게 평가하느냐입니다. 2005년 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 뒤의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 감정 당시 임대관계와 내부 상태는 확인되지 않아 점유·명도 부분은 현장 확인이 남아 있습니다.
가격은 최근 12개월 평균 856,000,000원의 99.3%로 사실상 시세 근처입니다. 최신 2026.07 거래 900,000,000원보다는 50,000,000원 낮고 최근 거래 추세가 +2.9%라는 점은 긍정적이지만, 신건 자체가 뚜렷한 저가 구간은 아닙니다. 권리 안정성은 높고 가격 할인폭은 작다. 따라서 이 물건은 권리보다 응찰가격과 실제 점유·내부 상태 확인이 승부처입니다.
