서울북부지방법원 2026타경10029. 서울 도봉구 쌍문동 ‘공간행복’ 5층 502호 다세대주택입니다. 소유자 양선호는 2008.08.12. 거래가 223,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 권리 흐름의 기준점은 2022.06.30. 하나카드주식회사 가압류 10,040,433원입니다. 이후의 카드사·금융기관 가압류와 압류, 2026.01.08. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건을 단순한 “후순위 전부 소멸” 사건으로 보면 안 됩니다. 임차권자 김지혜의 주민등록일은 2020.11.02., 점유개시일은 2020.10.31., 확정일자는 2020.08.18.로 말소기준인 2022.06.30.보다 빠릅니다. 따라서 을구 주택임차권등기의 등기일이 2022.12.09.로 후순위라는 사실만으로 보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 실제 회차별 배당 시나리오도 2회 유찰부터 매수인 인수액이 발생하는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 315-63 공간행복 5층 502호 · 노해로46길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 양선호 · 2008.08.12. 소유권 이전 · 거래가액 223,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 283,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입이 핵심
말소기준은 2022.06.30. 하나카드 가압류입니다. 그 뒤의 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김지혜는 2020년부터 전입·점유한 대항력 임차인으로 보증금 199,500,000원에 확정일자와 배당요구까지 갖추고 있습니다. 신건에서는 전액 배당되지만, 매각대금이 내려가 배당이 부족해지는 순간 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환될 수 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 확약의 범위를 넓혀 해석하면 안 된다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지혜 | 제5층 제502호 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.02 | 2020.08.18 | 199,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 주택도시 | 주거 | 2020.11.02 | 2020.08.18 | 500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
③ 회차별 실질 부담 — 1.81억만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 권리상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 283,000,000원 | 0원 | 283,000,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 226,400,000원 | 0원 | 226,400,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 181,120,000원 | 21,715,680원 | 202,835,680원 |
특히 2회 유찰 시에는 최저가가 181,120,000원까지 낮아지지만, 대항력 있는 임차보증금이 낙찰대금만으로 전액 배당되지 않습니다. 따라서 가격을 볼 때는 최저가가 아니라 181,120,000원 + 인수 21,715,680원 = 202,835,680원을 권리상 실질취득으로 보아야 합니다. 낙찰가 하락분 전부가 매수인의 가격 메리트가 되는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,762,000원 |
| 1. 임차인 김지혜 보증금 | 199,500,000원 | 199,500,000원 |
| 1. 임차인 주택도시 보증금 | 500,000원 | 500,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드주식회사 | 10,040,433원 | 10,040,433원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 8,041,070원 | 8,041,070원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 87,290,997원 | 60,156,497원 |
| 5. 가압류 · 주식회사신한은행 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 56,484,375원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,831,856원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 283,000,000원 가정에서는 김지혜 199,500,000원과 주택도시 500,000원의 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 6건이 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생해 후순위 배당 및 임차보증금 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 공간행복은 2008.06.04. 준공, 8세대 규모입니다.
- 입지. 숭미초등학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북동측 노해로46길, 북서측 도봉로109길 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 271.0㎡, 평지의 가로장방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,183,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 등재되어 있다고 명시되어 있어 별도 확인이 필요합니다.
- 전기설비. 감정평가서에 따르면 502호 전기계량기는 철거된 상태입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2회 유찰가만 보지 말 것. 181,120,000원에 인수 21,715,680원을 더한 202,835,680원을 권리상 실질취득 기준으로 보세요.
- 확약 당사자 구분. 2026.06.24. 주택도시보증공사의 대항력·잔존청구권 포기 확약을 김지혜의 별도 권리까지 확대 적용하지 마세요.
- 김지혜 임차권 원본 확인. 전입 2020.11.02., 점유개시 2020.10.31., 확정일자 2020.08.18., 보증금 199,500,000원의 대항력·배당요구 상태를 매각기일 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건의 실제 체납액과 당해세 여부는 임차인 배당과 매수인 인수액을 바꿀 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 상태와 법원경매 진행 관계를 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 표제부 위반건축물 등재의 구체적 위반 내용, 시정명령·이행강제금 여부를 확인해야 합니다.
- 전기계량기 철거 확인. 사용 재개를 위한 복구 가능 여부와 비용 발생 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당 관련 서류를 매각기일 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 기억하면 위험하다
현재 신건 283,000,000원 가정에서는 두 신고 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수가 0원입니다. 그래서 첫눈에는 권리가 정리된 물건처럼 보입니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 김지혜의 199,500,000원 보증금은 낙찰가가 내려갈수록 다시 중요해집니다. 실제 계산상 1회 유찰까지는 인수 0원이지만, 2회 유찰에서는 21,715,680원이 매수인에게 남아 181,120,000원이라는 표면 최저가가 곧 실질취득가가 아닙니다.
게다가 주택도시보증공사의 확약, 국세·지방세 압류 6건, 공매공고, 위반건축물 등재, 전기계량기 철거까지 동시에 점검해야 합니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원의 단순 물건”보다는 회차별 배당과 확약 범위를 끝까지 확인해야 하는 권리관리형 물건에 가깝습니다. 현재 회차에서의 인수 0원과 향후 회차에서의 인수 가능성을 반드시 분리해서 판단해야 합니다.
