의정부지방법원 2025타경71989. 금오동 벽산블루밍아파트 104동 16층 1606호입니다. 감정평가상 현황은 아파트이며, 지상 23층 건물의 16층에 위치합니다. 현재 소유자는 정종근으로, 2025.01.05. 상속을 원인으로 2026.03.06. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 경매 권리분석의 출발점은 2019.05.28. 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 174,000,000원이고 2022.04.20. 변경등기에는 채권최고액 164,360,000원이 기재돼 있습니다.
이 말소기준권리보다 뒤에 설정된 2022.04.25. 상상인저축은행 근저당권과 2026.04.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사는 폐문부재였고 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유·대항력 문제까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71989 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 453-1 벽산블루밍아파트 104동 16층 1606호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 현황 아파트 이용중 · 지상23층 중 16층 |
| 소유자 | 정종근 · 2025.01.05. 상속 · 2026.03.06. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 276,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 129,380,288원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2005.04.12. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.05.28. 교보생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 상상인저축은행 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·유니온저축은행·에이원대부캐피탈·더파이널스대부·앤알캐피탈대부·엠케이캐피탈대부· 저스트인타임대부·오케이저축은행 등 다수 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다
벽산블루밍 동일 평형 59.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 264,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.07. 12층 265,000,000원이고, 최근 12건 최저는 253,000,000원, 최고는 280,000,000원입니다. 현재 최저매각가 276,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.3%로, 최근 평균보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.99㎡ | 12 | 265,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 19 | 268,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 19 | 265,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 18 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 10 | 266,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 12 | 264,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 14 | 259,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 6 | 253,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 264,583,333원 |
신건 최저가 276,000,000원은 최근 12개월 평균보다 11,416,667원 높고, 최신 거래 265,000,000원보다도 11,000,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 아직 없는 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,664,000원 |
| 1. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 174,000,000원 | 174,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 178,800,000원 | 97,336,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 352,800,000원 중 예상배당은 271,336,000원, 미배당은 81,464,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 276,000,000원 | 271,336,000원 | 81,464,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 220,800,000원 | 216,908,800원 | 135,891,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 176,640,000원 | 173,367,040원 | 179,432,960원 | 0원 |
현재 회차는 최근 시세 이상이지만, 데이터상 1회 유찰 시 매각가는 220,800,000원, 2회 유찰 시 176,640,000원으로 내려갑니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 실제 입찰 전에는 임대관계와 점유현황을 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 신곡동 효자역(의정부 경전철) 북서측 인근으로, 아파트단지·단독주택·교육시설·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 효자역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상23층 건물 내 16층 1606호이며 사용승인일은 2005.04.12.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 인접지대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,906,000원/㎡입니다.
- 단지. 벽산블루밍 455세대이며 동일 평형 최근 12개월 실거래는 253,000,000원~280,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 신건 최저가 276,000,000원은 최근 12개월 평균 264,583,333원의 104.3%입니다. 최신 거래 265,000,000원도 함께 비교하세요.
- 점유관계 재확인. 현장 폐문부재·임대관계 미상입니다. 확인된 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자와 전입 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.05.28. 교보생명보험주식회사 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 채권최고액 변경 확인. 교보생명 근저당은 최초 174,000,000원이고 2022.04.20. 변경등기에 164,360,000원이 기재돼 있으므로 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
- 배당표 변동 가능성. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 요소에 따라 시뮬레이션과 최종 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 승부처
등기만 놓고 보면 2019.05.28. 교보생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 경매 대상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건을 신건에서 적극적으로 볼 가격 근거는 약합니다. 최저가 276,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 264,583,333원의 104.3%이고, 최신 거래 265,000,000원보다도 높습니다. 게다가 현장 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 보수적으로 보고 점유관계를 확인해야 하는 물건입니다.
