의정부지방법원 2025타경71989. 금오동 벽산블루밍아파트 104동 16층 1606호로, 현황은 아파트입니다. 지상 23층 건물의 16층이며 사용승인일은 2005.04.12.입니다. 현재 소유자는 정종근이고, 2025.01.05 상속을 원인으로 2026.03.06 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리 흐름의 기준은 2019.05.28 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사상상인저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 폐문부재였고 임대관계도 미상으로 기재되어 있어, 등기상 권리와 별도로 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71989 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 453-1 벽산블루밍아파트 104동 16층 1606호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.994㎡ · 지상23층 중 16층 |
| 소유자 | 정종근 · 2025.01.05 상속 · 2026.03.06 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 193,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 129,380,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 18번 교보생명보험주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 174,000,000원이고, 2022.04.20 변경등기에는 채권최고액 164,360,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2022.04.25 설정된 주식회사상상인저축은행 근저당권 178,800,000원과 2026.04.22 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가 193,200,000원, 최근 평균의 72.7%
벽산블루밍 동일 평형 59.99㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 265,666,666원, 최신 거래는 2026.09의 255,000,000원입니다. 현재 최저매각가 193,200,000원은 최근 12개월 평균의 72.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.99㎡ | 22 | 255,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 12 | 265,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 19 | 268,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 19 | 265,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 18 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 10 | 266,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 12 | 264,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 265,666,666원 |
최근 실거래 범위는 255,000,000원~280,000,000원입니다. 감정가 276,000,000원은 이 실거래 범위 안에 있지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 193,200,000원으로 내려와 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다. 따라서 이번 회차의 가격 판단은 신건 감정가가 아니라 현재 최저매각가 193,200,000원을 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,504,800원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 교보생명보험주식회사 | 174,000,000원 | 174,000,000원 |
| 3. 을구 31번 근저당권 · 주식회사상상인저축은행 | 178,800,000원 | 15,695,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 352,800,000원 중 예상배당은 189,695,200원이며, 미배당은 163,104,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 193,200,000원 | 189,695,200원 | 163,104,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 135,240,000원 | 132,546,640원 | 220,253,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 94,668,000원 | 92,563,976원 | 260,236,024원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 현재 회차부터 이미 최근 실거래 범위보다 최저가가 낮아져 있으므로, 추가 유찰 여부와 별개로 실제 응찰가는 호수의 내부 상태와 점유관계까지 확인한 뒤 정하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 신곡동 소재 효자역(의정부 경전철) 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·교육시설·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 효자역(의정부 경전철)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상23층 건물 내 16층 1606호이며 사용승인일은 2005.04.12.입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 인접지대비 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,906,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등의 사항이 확인됩니다.
- 단지 거래. 벽산블루밍은 455세대이며 동일 평형 최근 12건 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현장조사 당시 폐문부재·임대관계 미상이므로 실제 점유자와 임대차관계를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.05.28 을구 18번 교보생명보험주식회사 근저당권과 2022.04.20 변경등기를 등기사항전부증명서 원본에서 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 193,200,000원은 최근 12개월 평균 265,666,666원의 72.7%이므로 실거래와 비교할 때는 감정가보다 현재 회차 최저가를 기준으로 보세요.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 남은 변수는 점유 확인
이 물건은 감정가 276,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 193,200,000원까지 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 265,666,666원, 최신 거래는 255,000,000원이므로 현재 최저가는 최근 시세보다 낮습니다. 권리 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상이라는 점은 가격과 별개의 확인사항입니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 부담과 가격 위치는 유리하지만, 실제 점유관계를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건으로 정리할 수 있습니다.
