서울북부지방법원 2026타경10031. 도봉구 쌍문동 산내들빌라트 제3층 제302호, 전용 41.64㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이원춘이고, 2020.09.18 매매를 원인으로 198,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 “임차권이 있으니 인수”가 아니라, 대항력 있는 임차보증금과 특별매각조건을 함께 읽어야 한다는 점입니다. 박윤희는 2020.09.17 주민등록·확정일자를 갖추고 2020.09.18 점유를 시작했으며, 말소기준인 2021.12.09 롯데카드 가압류보다 빠릅니다.
따라서 원칙적인 권리순위만 보면 박윤희의 보증금 198,000,000원은 대항력·우선변제권을 갖고, 배당으로 회수되지 않은 부분이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 신청채권자 및 임차인이 배당으로 보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 이 확약은 박윤희에게 적용되므로 이 임차인에 대한 실질 승계액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10031 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 714-1 산내들빌라트 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 41.64㎡ · 지상5층 건물 내 제3층 |
| 소유자 | 이원춘 (2020.09.18 매매, 거래가액 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건으로 실질 인수 0원
말소기준은 2021.12.09 롯데카드 가압류입니다. 이후의 도봉구 압류, KB국민카드 가압류, 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 박윤희의 대항력은 임차권등기일이 아니라 2020.09.17 전입과 2020.09.18 점유를 기준으로 보아야 하므로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2020.09.17이고 배당요구가 확인되어 우선변제권 행사도 가능합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박윤희 | 제3층 제302호 전부 | 198,000,000원 | 2020.09.17 / 2020.09.17 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래수준보다 낮지 않다
산내들빌라트는 총 8세대이며 2010.03.29 사용승인된 다세대주택입니다. 비교 가능한 거래는 3건으로, 최근 12개월 평균으로 제시된 금액은 209,000,000원, 최신 거래는 2022.07의 230,000,000원입니다. 현재 최저가 232,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.0%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 대비 할인처럼 보이는 지표로 가격 메리트를 주장할 수 없고, 신건 가격은 최근 비교시세 이상으로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 41.39㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 41.39㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 41.64㎡ | 4 | 197,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 209,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 박윤희 보증금 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 11,300,873원 | 11,300,873원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 10,163,981원 | 10,163,981원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 8,487,146원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박윤희 보증금 198,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 특별매각조건을 적용하지 않더라도 박윤희 관련 인수액은 0원입니다. 1회·2회 유찰 시 기계적 배당계산상 미배당 보증금이 생기지만, 박윤희에 대해서는 특별매각조건으로 잔존채권을 포기하고 임차권등기를 말소합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호입니다.
- 입지. 쌍문2동 주민센터 북동측에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 일반적인 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 도로. 북측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고, 동측으로 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며, 소로3류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 197.8㎡, 지목은 대, 공시지가 2,893,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대주택이고 확인된 비교 거래는 3건입니다. 가격 판단 시 거래표본이 많지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.
- 현장 확인. 내부확인이 곤란해 건축물대장 도면과 외부관찰 등을 토대로 내부구조도가 작성됐으며 실제 상황과 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 박윤희의 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 권리상 승계액이 0원이어도 점유·인도 문제는 별개이므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 232,000,000원은 최근 12개월 평균 209,000,000원의 111.0%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
- 비교거래 시점. 확인된 거래는 2022.02~2022.07의 3건이므로 개별 호수의 현재 상태와 현장 가격을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 건물 상태. 내부확인이 곤란했고 도면과 실제 내부가 다를 수 있으므로 수리비·점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 대항력 있는 임차보증금 198,000,000원이 있어 겉으로는 인수형으로 보입니다. 그러나 특별매각조건이 박윤희의 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리 측면의 가장 큰 위험은 해소됐습니다.
그렇다고 신건 입찰가가 매력적인 것은 아닙니다. 현재 실질취득액은 최저가와 같은 232,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 209,000,000원의 111.0%이며 최신 거래 230,000,000원보다도 낮지 않습니다. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 비교 거래도 3건뿐이어서 환금성 판단 역시 보수적으로 해야 합니다. 결론은 권리는 특별매각조건으로 정리되지만, 가격은 아직 보수적으로 볼 구간입니다.
