서울북부지방법원 2026타경10038. 서울 중랑구 중화동 323-110, 도로명 중랑천로18길 6의 주택 및 토지가 경매 대상입니다. 감정상 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층·지하 1층으로 1978.03.23. 사용승인됐고 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 94.5㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다.
등기 권리 자체보다 중요한 것은 점유·임차관계입니다. 현재 권리의 말소기준은 2025.09.23. 동대문세무서장의 압류이고, SH공사(입주자 이상호)는 2022.06.02., 공동입차인 SH공사·장시열은 2022.04.25. 전입해 모두 말소기준보다 앞섭니다. 두 건 모두 대항력 있는 임차관계로 분류되어 있으며, 확인된 보증금 전액이 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10038 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중화동 323-110 · 서울특별시 중랑구 중랑천로18길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 · 지상 2층, 지하 1층 · 1978.03.23. 사용승인 |
| 토지 | 94.5㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 유승호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 647,054,700원 / 647,054,700원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한기 / 79,785,342원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인 전입이 빠르다
현재 소유권은 유승호에게 있고, 과거 국민은행·중화2동새마을금고·유환경·정원일 등의 근저당은 모두 이미 말소돼 있습니다. 2023.10.04. 유환경의 소유권 일부 6분의 1 가처분도 2026.01.12. 해제로 2026.01.14. 말소됐습니다. 현존 말소기준은 2025.09.23. 국의 압류이며, 2026.01.21. 유한기의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확인 인수 154,000,000원 + 별도 미상 위험
| 임차관계 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| SH공사(입주자 이상호) | 2층전부 | 2022.06.02 | 60,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 60,000,000원 |
| 공동입차인 SH공사, 장시열 | 1층전부(101호,102호) | 2022.04.25 | 94,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 94,000,000원 |
| 도시개발 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
SH공사(입주자 이상호) 보증금은 60,000,000원, 공동입차인 SH공사·장시열 보증금은 94,000,000원으로, 확인되는 매수인 인수액은 합계 154,000,000원입니다. 두 건은 배당표에서도 예상배당이 0원이고 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
별도로 도시개발이 주거 임차관계로 기재돼 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 有라고 단정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 확인된 154,000,000원 이외의 인수 위험이 추가될 가능성을 입찰 전 반드시 해소해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 곧 취득원가가 아니다
신건 최저매각가는 647,054,700원입니다. 그러나 확인된 대항력 임차관계의 보증금 154,000,000원이 매수인에게 승계되므로, 현재 회차의 확인 실질취득은 801,054,700원입니다.
1회 유찰 시 매각가 가정은 517,643,760원, 2회 유찰 시는 414,115,008원이지만, 제공된 회차별 계산에서도 확인 임차보증금 인수는 매 회차 15,400만원으로 동일합니다. 낙찰가가 내려가더라도 선순위 임차인 인수액이 자동으로 사라지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 647,054,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,870,547원 |
| 인수 · SH공사(입주자 이상호) | 60,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 공동입차인 SH공사, 장시열 | 94,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 유한기 | 79,785,342원 | 79,785,342원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 558,398,811원 |
확인된 대항력 임차관계 2건의 보증금은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용·신청채권자 배당 후 소유자 잔여는 558,398,811원입니다. 도시개발의 전입일·보증금은 미상이라 위 확인 인수액에는 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중랑역(경의중앙선·경춘선) 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·상가주택·다세대주택·소규모 근린생활시설이 형성된 주거지역이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 중랑역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1978.03.23. 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층·지하 1층 주택으로, 기본 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 94.5㎡의 대지로 평지·사다리형이며, 제2종일반주거지역(7층이하)입니다. 공시지가는 3,018,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 신건 최저가 647,054,700원이 아니라 확인 인수 154,000,000원을 더한 801,054,700원을 기본 취득원가로 놓고 판단해야 합니다.
- SH공사 임차관계. 1층·2층 전부에 걸친 두 건의 대항력과 보증금 승계 범위를 매각물건명세서 원문과 점유현황으로 다시 대조해야 합니다.
- 도시개발 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 실제 점유자·계약관계·보증금 유무를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가만으로 할인 여부를 판단하지 말고, 실제 주택·토지 가치와 확인 인수액을 합친 총원가를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 건물 상태. 1978.03.23. 사용승인 건물이므로 실제 내부 상태와 수선 필요 범위를 현장 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 제2종일반주거지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획의 적용 범위를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “647,054,700원짜리 물건으로 보면 안 된다”
이 사건은 등기부에 남은 담보권이 복잡한 물건은 아닙니다. 과거 근저당과 가처분은 정리됐고, 현존 기준권리 이후 경매등기도 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매 매수인에게 더 중요한 점유·임차관계가 무겁습니다.
말소기준보다 먼저 전입한 두 임차관계의 보증금은 합계 154,000,000원이고, 배당표상 전액 매수인 인수입니다. 따라서 신건 최저가 기준 확인 실질취득은 801,054,700원입니다. 여기에 전입일과 보증금이 미상인 도시개발의 주거 임차관계까지 남아 있습니다. 확인된 인수만으로도 적지 않고, 확인되지 않은 임차 위험도 끝나지 않은 사건입니다.
동일·유사 실거래 비교 없이 최저가가 싸다고 평가할 수 없으며, 이 물건의 우선순위는 가격 흥정보다 미상 임차관계의 실체와 추가 인수 가능성을 제거하는 것입니다. 권리분석 결론은 등기 소멸구조는 단순하지만, 선순위 임차인 승계 때문에 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
