서울북부지방법원 2026타경10047. 신설동 청광플러스원청계2 제9층 제904호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김성언으로, 2021.12.25 매매를 원인으로 205,096,000원에 취득해 2022.01.17 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 물건의 핵심은 근저당이나 가압류가 아니라 선순위 주택임차권입니다. 임차권자 이나라는 임대차계약일 2022.05.21, 주민등록일 2022.06.02, 확정일자 2022.06.02, 보증금 190,000,000원으로 등기돼 있습니다. 임차권등기는 2024.06.11 접수됐고, 2024.11.13 경정등기로 점유개시일이 2022.06.01로 경정됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10047 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 신설동 100-2 청광플러스원청계2 9층 904호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동대문구 청계천로 439 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상18층 · 제9층 제904호 |
| 소유자 | 김성언 · 거래가액 205,096,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
권리 기준점은 2026.01.09 접수된 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞서 이나라의 주택임차권이 존재하고, 전입·확정일자 역시 2022.06.02입니다. 매각물건명세서에도 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음”, “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시돼 있습니다.
② 임차인·임차권 분석
| 표시 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이나라 | 제9층 제904호 전부 | 190,000,000원 | 2022.06.02 / 2022.06.02 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 |
| 주택도시 | 표시 없음 | 0원 표기 | 2022.06.02 / 2022.06.02 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 |
등기상 명확한 임차권자는 이나라이며, 2024.11.13의 을구 1-2번은 별도 임차권이 아니라 1번 임차권의 점유개시일을 2022.06.01로 경정한 등기입니다. 매각물건명세서에는 별도로 “주택도시”가 전입 2022.06.02·확정 2022.06.02, 배당요구 2026.01.08로 표시돼 있고 보증금은 0원으로 기재돼 있으나 보증금 미상 주의가 함께 붙어 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 실질취득가는 190,000,000원대에 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 208,000,000원 | 0원 | 208,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 166,400,000원 | 26,729,600원 | 193,129,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 133,120,000원 | 59,543,680원 | 192,663,680원 |
1회 유찰만 보면 최저가가 166,400,000원으로 크게 내려가지만, 인수액 26,729,600원을 합치면 실질취득은 193,129,600원입니다. 2회 유찰에서도 낙찰가 133,120,000원에 인수 59,543,680원이 더해져 192,663,680원입니다.
제공된 시나리오의 인수 추정치에는 배당 과정의 집행비용 등이 반영돼 실질취득가가 보증금 190,000,000원보다 조금 높게 나타납니다. 핵심은 동일합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간, 낙찰가 하락분 상당액이 인수액으로 옮겨가므로 총 부담은 보증금 부근에서 잘 내려가지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 이나라 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 14,288,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 208,000,000원 가정에서는 이나라 보증금 190,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 14,288,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 신청채권의 미배당액은 175,712,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신설동역 남측에 위치하며, 주위에 오피스텔·근린생활시설·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 일반적인 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 있어 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공부상 “오피스텔”로 이용 중입니다. 사건 용도 표시는 “근린시설”이므로 입찰 전 매각목록과 공부를 대조할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상18층 건물의 제9층 제904호이며 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 있는 것으로 추정됐습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지이며 공부상 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 10,860,000원/㎡입니다.
- 토지이용계획. 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있으며, 일부 표시는 2025.10.20부터 2026.12.31까지, 외국인 등 대상 표시는 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 190,000,000원 최우선 확인. 이나라의 전입·확정일자와 임차권등기, 배당요구 및 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 신건 배당 여유 확인. 현재 추정에서는 보증금 전액 배당이 가능하지만, 당해세 등 미반영 항목이 실제 배당순위에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 166,400,000원·2회 유찰 133,120,000원만 보지 말고 각각 인수 26,729,600원·59,543,680원을 합산해 판단해야 합니다.
- 추가 신고 확인. 매각물건명세서의 “주택도시” 표시에 보증금 0원과 보증금 미상 주의가 함께 있으므로 원본 내용과 신고 취지를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.20 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 등기부 및 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공부상 오피스텔이므로 건축물대장·등기·매각목록의 용도 표시를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다”
이 사건은 신건만 보면 단순해 보입니다. 208,000,000원에 매각된다는 가정 아래에서는 이나라의 보증금 190,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 그 결론은 신건 가격에서만 성립합니다.
이나라의 임차권은 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 권리이고, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 실제로 1회 유찰 시 실질취득은 193,129,600원, 2회 유찰 시 192,663,680원입니다. 즉 낙찰가는 166,400,000원·133,120,000원으로 떨어져도 총 부담은 190,000,000원대에 머뭅니다.
실거래 시세 자료가 없기 때문에 현재 208,000,000원이나 유찰 후 실질취득가가 시장 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “신건 인수 0”만 보고 안전형으로 분류하거나, “유찰 최저가가 낮아졌다”는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어려운 권리주의형 사건입니다. 입찰 판단의 중심은 낙찰가 자체가 아니라 선순위 임차보증금의 실제 배당액과 미배당 인수액이어야 합니다.
