서울북부지방법원 2026타경10074. 성북구 종암동 한강뉴스타 102동 2층 202호, 감정상 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 말소기준인 2024.07.03 압류보다 앞선 김광안의 주택임차권입니다. 김광안은 2021.03.19 임대차계약·확정일자를 갖추고, 2021.04.26 점유를 개시한 뒤 2021.05.03 주민등록을 마쳤으며, 2023.05.10 임차권등기명령에 따라 267,000,000원 임차보증금의 주택임차권을 등기했습니다. 원칙만 보면 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상이 되는 선순위 권리입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 2026.06.26 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김광안 임차권은 등기상 선순위지만, 이 확약을 반영한 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 뒤집는다

말소기준은 2024.07.03 삼성세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 김광안의 임차권등기와 임차인의 주민등록·확정일자·점유가 확인되므로 등기상으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다. 반면 이후의 2024.10.02 강서구 압류, 2025.06.27 강동구 압류, 2026.01.14 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

임차인·점유 관계

보증기관 신고를 제외한 실제 임차인·점유 신고는 4명입니다. 별도로 기재된 ‘보증공사’ 1건은 보증기관 대위·승계 중복신고로, 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

보증공사 신고는 ABABAKIROVA MAKHLIYO FAYZULA KIZI 관련 보증금의 대위·승계 중복신고로 정리돼 있어 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

② 가격·환금성 — 신건 295,000,000원이 싸다는 근거는 없다

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 295,000,000원인 신건입니다. 다만 한강뉴스타102동 비교자료에는 이 물건과 직접 대응되는 실거래 가격이 확인되지 않아, 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 가격 비교를 할 수 없습니다. 따라서 감정가 또는 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가하거나 가격 가점을 주면 안 됩니다.

확약을 반영하면 현재 회차의 매수인 실질취득은 최저가 295,000,000원 + 실질 인수 0원 = 295,000,000원입니다. 가격 메리트 판단 기준도 이 실질취득액이 되어야 하지만, 비교 가능한 실거래 값이 없으므로 가격 판단은 보류가 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)

현재 회차 계산에서는 김광안 보증금 267,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액도 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 324,874,855원 중 예상배당은 23,070,000원이며, 미배당은 301,804,855원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 2021.03.09 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호입니다.
• 입지. 성북구 종암동 ‘일신초등학교’ 동측 인근으로 단독·다세대주택, 아파트단지, 학교, 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철6호선 ‘월곡역’이 있어 교통사정은 보통수준으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 위생·급배수, 도시가스, 승강기, 소화설비, 주차장시설이 구비돼 있으며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방, 소로한면 조건이며 공시지가는 3,162,000원/㎡입니다.
• 거래규제. 토지이용계획에는 2025.08.21 지정 토지거래계약허가구역과 2025.10.15 지정 토지거래계약허가구역이 함께 기재돼 있어 적용 범위를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성 판단. 한강뉴스타102동은 8세대 규모이고 직접 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가만으로 환금성과 적정 매수가를 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 2026.06.26 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 미배당 잔존보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각절차에서 그대로 반영되는지 최종 매각물건명세서와 원문을 대조하세요.
• 확약 범위 구분. 확약은 김광안 임차권에 대한 것입니다. 2025.12.01 전입 점유 신고 3명의 보증금·확정일자·점유 범위는 별도로 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. ‘보증공사’ 신고 1건은 ABABAKIROVA MAKHLIYO FAYZULA KIZI 관련 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 마세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.06.16 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 등기 처리와 법적 상태를 최신 등기·매각서류에서 확인하세요.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격은 별도 검증. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 최저가 295,000,000원 자체를 ‘저가’로 해석하지 말고 개별 시세조사를 거쳐야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약의 효력이 핵심”

이 사건은 표면만 보면 267,000,000원 선순위 임차권이 있는 인수형 물건입니다. 하지만 2026.06.26 제출된 확약서는 대항력뿐 아니라 미배당 잔존보증금의 매수인 상대 청구권과 임차권등기 존속까지 정리하는 내용이어서, 김광안 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 판단하는 것이 데이터와 맞습니다.

그렇다고 곧바로 고평가할 물건은 아닙니다. 확약 밖에 2025.12.01 전입한 점유 신고 3명이 남아 있고, 이들의 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 또한 신건 최저가 295,000,000원을 최근 시세와 비교할 실거래 값도 없습니다. 따라서 결론은 “주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 점유 확인과 가격 검증이 남은 다세대”입니다. 선순위 임차권 자체보다 확약서의 실제 적용 여부와 확약 밖 점유관계가 입찰 전 최종 확인 포인트입니다.