서울북부지방법원 2026타경10084. 면목동 런던빌 4층 401호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 구양우이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 물건의 핵심은 단순한 “선순위 임차권 인수”가 아닙니다. 조승희의 임차보증금 231,000,000원과 주택임차권이 말소기준 압류보다 먼저 존재하지만, 매각물건명세서에는 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다.
따라서 조승희 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 낮아져 배당 부족액이 커지더라도 매수인이 그 부족액을 떠안는 구조로 보지 않습니다. 실제로 회차 시나리오에는 1회 유찰 시 33,022,400원, 2회 유찰 시 72,777,920원의 인수액이 계산되어 있지만, 이는 확약을 반영하기 전 룰상 금액입니다. 확약을 반영하면 조승희 부분은 실질 0원입니다. 문제는 별도로 조사된 김예리입니다. 김예리는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10084 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 459-3 런던빌 4층 401호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔으로 이용중임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 중 4층 401호 |
| 대상 면적 | 33.82㎡ |
| 소유자 | 구양우 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도
등기부상 2019.04.10 수협은행 근저당권 2,880,000,000원이 설정됐지만 2019.06.14 일부포기로 이미 말소되었습니다. 현재 계산된 말소기준은 2024.09.26 서울특별시중랑구 압류입니다. 조승희 주택임차권은 2024.03.12 등기되어 그보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 위치에 있습니다.
② 임차인 분석
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예리 | 401호 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 · 확약 적용 확인 없음 |
| 조승희 | 제4층 제401호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.10 | 2021.10.08 | 231,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원* |
| 주택도시 | 주거 | 2021.11.10 | 2021.10.08 | 0원 | 배당요구 2026.01.14 · 대항력·우선변제 표시 · 확약서상 대항력 포기 제출 |
* 조승희의 룰상 인수액은 유찰 회차에 따라 계산되지만, 2026.06.24 제출된 확약서의 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 김예리의 보증금·전입일은 확인되지 않아 별도 위험으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 86.0%지만 ‘확정 할인’으로 보면 안 된다
런던빌의 최근 거래는 4건이며 전체 평균은 313,750,000원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 293,000,000원 1건이고, 현재 최저가 252,000,000원은 그 금액의 86.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.89㎡ | 8 | 293,000,000원 |
| 2023.07 | 29.89㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2022.02 | 46.09㎡ | 7 | 395,000,000원 |
| 2021.12 | 29.94㎡ | 5 | 292,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 임차인 조승희 보증금 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 16,672,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 252,000,000원 가정에서는 조승희 보증금 231,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 16,672,000원이 배당되어 214,328,000원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수와 확약 후 실질 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 252,000,000원 | 0원 | 조승희 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 201,600,000원 | 33,022,400원 | 조승희 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 161,280,000원 | 72,777,920원 | 조승희 실질 0원 |
위 33,022,400원·72,777,920원은 대항력 임차권을 기계적으로 인수한다고 볼 때의 시나리오 금액입니다. 2026.06.24 확약서가 적용되는 조승희 부분은 이를 실질 인수액으로 보지 않습니다. 다만 김예리 보증금이 미상이므로 전체 인수위험까지 0원으로 확정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철7호선 사가정역 북동측 인근이며 공동주택과 상업·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장과 남서측 사가정역을 이용할 수 있어 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 승강기·화재탐지설비·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(면목지구중심)·과밀억제권역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 있습니다.
- 토지. 토지면적 331.9㎡, 공시지가 4,979,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 런던빌은 16세대, 사용승인일은 2019.04.05입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김예리 확인. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 대조. 2026.06.24 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 조승희 을구 순위 3번 주택임차권등기의 실제 말소 조건과 집행 절차를 매각조건과 대조해야 합니다.
- 시세 면적 보정. 대상 33.82㎡와 최근 거래 29.89㎡·29.94㎡·46.09㎡가 일치하지 않으므로 86.0% 수치를 그대로 할인율로 받아들이면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.6%이므로 오래된 전체 평균 313,750,000원보다 최신 293,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정상 이용상태는 오피스텔이므로 실제 사용·대장·등기 상태를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 미상 임차인까지 지워주지는 않는다”
이 사건의 가장 큰 권리위험인 조승희의 231,000,000원 선순위 임차권은 2026.06.24 확약서로 상당 부분 정리됩니다. 따라서 유찰 시 룰상 33,022,400원, 72,777,920원으로 늘어나는 인수액을 조승희에게 그대로 적용할 이유는 없고, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다.
하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 김예리의 전입일과 보증금이 미상이라 확약 밖 임차위험이 남아 있기 때문입니다. 가격 또한 최저가 252,000,000원이 최근 12개월 거래 293,000,000원의 86.0%이기는 하지만, 면적이 일치하지 않고 최근 추세가 -8.6%입니다. 그래서 이 물건은 “선순위 임차권 때문에 무조건 위험”한 물건도, “확약이 있으니 무조건 안전하고 싸다”는 물건도 아닙니다. 조승희는 해소, 김예리는 확인 필요, 가격은 보수적으로 검증. 이 세 문장이 결론입니다.
