서울북부지방법원 2026타경10101. 망우동 청재 수아베 4층 405호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 권영만은 2020.11.30. 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2022.03.18. 안산세무서장 처분의 압류이고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 남동세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 배아름의 임차관계입니다. 임대차계약일은 2020.11.08., 확정일자는 2020.11.10., 점유개시는 2020.11.27., 주민등록일은 2020.11.30.이며 임차보증금은 140,000,000원입니다. 원래는 대항력 있는 선순위 임차인이지만, 제출된 확약서가 적용되면 미배당 보증금을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에도 동의하므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 133-23 청재 수아베 405호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔 이용 중 · 대상면적 18.12㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상7층 · 제4층 제405호 · 사용승인 2020.07.31. |
| 소유자 | 권영만 (2020.11.30. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
배아름의 주민등록일과 확정일자는 말소기준인 2022.03.18. 압류보다 앞서므로 본래 대항력과 우선변제권이 있는 임차권입니다. 임차권등기는 2022.12.19. 이루어졌지만, 대항력 판단의 기초가 되는 주민등록과 점유는 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인·점유관계
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선영 | 405호 · 주거 | 미상 | 2025.05.08. / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 배아름 | 제405호 전부 · 임차권등기 | 140,000,000원 | 2020.11.30. / 2020.11.10. | 있음 | 있음 | 0원* |
| 주택도시 | 주거 | 0원 | 2020.11.30. / 2020.11.10. | 있음 | 있음 | 0원* |
* 2026.07.03. 제출된 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다.
③ 가격 비교 — 거래 표본의 면적이 다르다
청재수아베의 표시된 거래는 2022.08. 6층, 전용 49.44㎡, 515,000,000원 한 건입니다. 그러나 본건의 대상면적은 18.12㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 시점과 면적이 모두 달라 515,000,000원을 본건의 직접 시세로 사용할 수 없으며, 최저가 143,000,000원이 이 거래가의 27.8%라는 수치만으로 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
| 구분 | 시점 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 본건 감정가 | 2026.08.25. 매각기일 | 18.12㎡ | 4층 | 143,000,000원 |
| 표시된 실거래 | 2022.08. | 49.44㎡ | 6층 | 515,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 임차인 배아름 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 198,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,802,000원을 제외하고 배아름의 보증금 140,000,000원이 전액 배당되며, 가압류에는 198,000원이 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 143,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 114,400,000원 | 28,001,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 91,520,000원 | 50,527,360원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 배아름의 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 잔존 보증금반환청구권 포기 확약이 제출됐으므로, 확약의 유효성과 말소 이행을 확인하는 전제에서 각 회차의 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 서울망우초등학교 북동측 인근으로, 상업·업무용 건물과 근린생활시설, 공동주택, 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 경의중앙선 양원역과 망우역이 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 6~7차선 포장도로와 서측 폭 약 3m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 2020.07.31.이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 청재수아베는 9세대이며, 확인되는 거래는 2022.08. 49.44㎡ 한 건으로 본건 18.12㎡의 직접 비교 표본이 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상, 조건 및 서명 주체를 원문으로 대조하세요.
- 임차권 말소 이행. 매각 후 을구 순위 1번 주택임차권등기의 실제 말소 절차와 필요 서류를 확인하세요.
- 박선영 점유 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 점유 상태, 명도 협의 대상을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용 상태를 기준으로 건축물대장, 사용 가능 용도 및 금융조건을 확인하세요.
- 동일 면적 시세 조사. 49.44㎡ 거래를 18.12㎡ 본건의 직접 시세로 사용하지 말고, 동일·유사 면적의 거래와 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 세금·관리비 확인. 말소기준이 국세 압류인 만큼 당해세 배당과 체납 관리비를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.21. 이후 변동사항과 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원과 가격 메리트는 별개다
이 사건의 가장 큰 위험이었던 선순위 대항력 임차권은 2026.07.03. 확약서로 실질 인수 0원* 구조가 됐습니다. 현재 회차에서는 보증금 140,000,000원이 전액 배당되며, 유찰 후 미배당액이 발생하더라도 확약이 유효하게 이행되면 매수인에게 승계되지 않습니다.
다만 가격 판단 자료는 충분히 직접적이지 않습니다. 확인되는 515,000,000원 거래는 2022.08. 49.44㎡ 물건으로 본건 18.12㎡와 면적이 다릅니다. 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 박선영의 점유관계, 근린시설과 오피스텔 이용 상태도 확인해야 합니다. 결론은 “주된 인수위험은 확약으로 해소, 가격과 점유는 추가 확인”입니다.
