서울북부지방법원 2026타경10147. 서울 도봉구 창동 소재 5층 502호 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방2·거실1·주방1·욕실겸화장실1의 다세대주택이며, 사용승인일은 2011.07.11입니다. 현재 소유자는 김성배이고 2021.02.04 소유권이전등기를 마쳤으며 등기상 거래가액은 160,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소형이 아니라 선순위 임차권과 확약의 결합입니다. 말소기준은 2026.01.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정인데, 한혜정은 그보다 앞선 2020.08.18 주민등록과 2020.08.04 확정일자를 갖고 있으며 2024.10.17 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 2026.06.24 주택도시보증공사 제출 확약서가 반영되어 한혜정 측 대항력과 잔존 보증금 반환청구, 임차권등기 인수 문제가 실질적으로 제거된 것으로 제시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10147 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 547-23 5층 502호 · 도로명주소 서울특별시 도봉구 덕릉로54길 37-2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·거실1·주방1·욕실겸화장실1 · 5층 중 제5층 제502호 |
| 대상 면적 | 42.05㎡ |
| 소유자 | 김성배 (2021.02.04 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
한혜정의 임차보증금은 160,000,000원이며 주민등록일 2020.08.18, 점유개시일 2020.08.25, 확정일자는 2020.08.04로 기재돼 있습니다. 2024.10.17에는 을구 순위 7번 주택임차권등기가 마쳐졌고, 배당요구도 확인됩니다. 말소기준인 2026.01.22 강제경매개시결정보다 앞선 임차관계이므로 원칙적으로는 매수인 대항 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인·점유 권리표
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한혜정 | 제5층 제502호 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 전입 2020.08.18 · 확정 2020.08.04 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
| 주택도시 | 주거 | 0원 | 전입 2020.08.18 · 확정 2020.08.04 | 대항력 有 우선변제 有 승계 확인 필요 |
* 한혜정에 대해서는 2026.06.24 확약 반영 시 실질 인수 0원입니다. 확약이 없다면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인 승계 문제가 될 수 있으므로, 확약서 원문과 임차권등기 말소 조건을 직접 확인해야 합니다. 별도로 기재된 ‘주택도시’ 신고에는 이 확약을 자동 확대 적용하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 98.1%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
확인 가능한 민하우스 거래는 2021.09, 전용 53.94㎡, 4층, 260,000,000원이며 같은 내용의 거래가 2건 집계되어 있습니다. 반면 이번 경매 대상의 면적은 42.05㎡이고 면적 매칭도 되지 않습니다. 따라서 최저가 255,000,000원이 거래가 260,000,000원의 98.1%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 판단하면 곤란합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 53.94㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 53.94㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 53.94㎡ | 2건 | 260,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 한혜정 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 90,630,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한혜정 보증금 160,000,000원을 전액 우선배당하는 가정이며, 주택도시보증공사는 90,630,000원을 배당받아 69,370,000원의 미배당이 발생합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 255,000,000원 | 90,630,000원 | 69,370,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,000,000원 | 40,344,000원 | 119,656,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,200,000원 | 115,200원 | 159,884,800원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신창초등학교 서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2011.07.11 사용승인된 5층 건물의 제5층 제502호로, 기본적인 위생·급배수 및 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,525,000원/㎡입니다.
- 환금성. 민하우스는 8세대이고 확인 거래는 2021.09의 53.94㎡ 2건입니다. 대상 42.05㎡와 면적이 일치하지 않아 동일조건 거래 근거가 약합니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 확인되지 않았고, 내부구조도 외부관찰·유사사례·건축물대장 현황도면 등에 의해 작성돼 실제 상태와 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.24 제출 확약에서 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 대상과 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 별도 임차 신고 확인. ‘주택도시’ 명의 신고가 한혜정 임차관계와 같은 권리관계를 표시한 것인지 별개의 권리인지 매각물건명세서와 배당요구 자료를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 을구 순위 7번 한혜정 주택임차권등기의 말소 실행 조건과 시점을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 시세 직접 보강. 2021.09 53.94㎡ 거래 260,000,000원만으로 대상 42.05㎡의 현재 가치를 단정하지 말고 동일 또는 유사 면적의 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부 이용상황과 임대관계가 직접 확인되지 않았으므로 실제 점유와 내부구조를 재확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한사항의 입찰일 현재 적용 여부와 본건에 대한 구체적 효력을 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 승부를 바꾼 사건”
등기만 보면 한혜정은 말소기준보다 앞선 주민등록과 확정일자, 주택임차권등기를 갖춘 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 그러나 2026.06.24 제출된 확약으로 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 임차권에 관한 매수인의 실질 인수는 0원으로 평가됩니다.
그렇다고 바로 안전형으로 높게 평가하기는 어렵습니다. 별도로 기재된 ‘주택도시’ 임차 신고가 남아 있고, 확약을 그 신고까지 임의로 확대할 수 없으며, 가격 비교에 쓸 수 있는 거래도 2021.09의 53.94㎡ 260,000,000원뿐입니다. 대상은 42.05㎡로 면적도 다릅니다. 따라서 권리의 주된 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 확약 밖 임차관계 확인과 현재 가격 검증이 남은 물건으로 보는 것이 적절합니다. 최저가가 확인 거래의 98.1%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내릴 사건은 아닙니다.
