서울북부지방법원 2026타경10157. 쌍문동 청담하이빌 101동 5층 501호, 전용 45.62㎡의 도시형다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부 을구 1번 주택임차권입니다. 우원식의 임대차계약일은 2021.05.28, 확정일자는 2021.06.03, 주민등록일자는 2021.06.28, 점유개시일은 2021.07.01이고, 임차보증금은 400,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2024.07.03 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권이므로, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않는 한 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가 332,000,000원에서 집행비용 5,448,000원을 먼저 빼면 임차인에게 예상되는 배당은 326,552,000원입니다. 보증금 400,000,000원과의 차액은 73,448,000원. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 405,448,000원입니다. 최저가 3.32억만 놓고 실거래와 비교하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 291-9 청담하이빌 101동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형다세대주택 · 전용 45.62㎡ · 방3·욕실겸 화장실2·거실·주방·발코니·현관 · 6층 중 5층 |
| 소유자 | 오인숙 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 332,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.07.03 삼성세무서장 압류입니다. 그 이후 2025.06.27 강동구 압류, 2026.01.15 강북구 압류, 2026.01.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 우원식의 주택임차권등기는 2023.07.18이고, 임대차계약·확정일자·주민등록·점유 역시 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인·임차권 분석
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우원식 | 제5층 제501호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021-06-28 | 2021-06-03 | 400,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 주택도시 | 주거 | 2021-06-28 | 2021-06-03 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확인 필요 |
우원식은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있으나, 예상배당만으로 보증금 400,000,000원이 전액 변제되지 않습니다. 현 회차 기준 부족분 73,448,000원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 별도로 주택도시 명의의 주거 신고도 있으며 전입·확정일자는 동일하게 기재돼 있지만 보증금은 미상으로 나타나므로, 이 부분의 금전관계는 원본 명세서에서 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 비교해야 한다
청담하이빌은 총 28세대, 2021.05.06 준공입니다. 최근 실거래 8건의 전체 평균은 280,222,500원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균 305,000,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 가격은 이전 거래 대비 12.1% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 45.62㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2025.07 | 42.26㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2024.12 | 42.26㎡ | 2 | 231,780,000원 |
| 2024.12 | 42.26㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2024.12 | 45.62㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2024.12 | 43.62㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.12 | 45.62㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2024.12 | 42.26㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 305,000,000원 |
현재 실질취득 405,448,000원은 최근 12개월 평균 305,000,000원의 약 133.0%, 최신 거래 320,000,000원의 약 126.7%입니다. 최근 시세가 이전보다 12.1% 상승했음에도 실질취득액은 그 최신 가격대보다 훨씬 높습니다. 따라서 이 물건을 “최저가 3.32억이라 시세와 비슷하다”거나 “유찰되면 싸진다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,448,000원 |
| 1. 임차인 우원식 보증금 | 400,000,000원 | 326,552,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
우원식 보증금 중 73,448,000원이 미배당되어 현 회차 기준 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 발생할 수 있어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형다세대주택으로 방3, 욕실겸 화장실2, 거실, 주방, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울쌍문초등학교 북측 인근으로, 단독주택·다세대·연립주택·소규모 아파트단지 및 근린생활시설이 밀집한 후면주택지대입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 동측으로 노폭 4~5미터 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 도시형다세대 내 5층 501호이며, 승강시설·도시가스 개별난방·급배수시설·화재탐지시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 795.0㎡, 공시지가 2,949,000원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 28세대의 다세대주택이며 최근 거래 표본은 8건입니다. 동일·유사 면적 거래금액은 231,780,000원부터 320,000,000원까지 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 332,000,000원이 아니라 현재 회차 기준 405,448,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 선순위 임차권. 우원식의 보증금 400,000,000원, 전입 2021-06-28, 확정일자 2021-06-03, 임차권등기 2023-07-18을 원본과 대조하세요.
- 추가 주거 신고. 주택도시 명의 신고는 보증금이 미상으로 기재돼 있으므로 실제 금전관계와 승계 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 착시. 1회 유찰 실질취득 404,518,400원, 2회 유찰 실질취득 403,774,720원으로 총비용 감소폭이 매우 작습니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 305,000,000원과 최신 거래 320,000,000원을 기준으로 실질취득액의 가격 적정성을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건의 숫자는 단순하지만 결론은 강합니다. 신건 최저가 332,000,000원에만 시선을 두면 최근 거래 320,000,000원과 비슷해 보일 수 있습니다. 그러나 우원식의 선순위 임차보증금 400,000,000원 중 예상 미배당 73,448,000원을 더하면 실질취득은 405,448,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 305,000,000원의 약 133.0%, 최신 거래 320,000,000원의 약 126.7%입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰돼도 실질취득 404,518,400원, 2회 유찰돼도 403,774,720원입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수가 커지기 때문에 총비용은 사실상 4억원 수준에 고정됩니다. 최근 시세 상승 흐름 12.1%를 감안하더라도 현재 실질취득액은 최신 실거래보다 높습니다. 권리도 위험하고, 가격도 시세 이상. 이 물건은 ‘유찰 후 싸게 받는 물건’이 아니라 선순위 임차보증금 인수 구조 자체를 먼저 해결해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
