서울북부지방법원 2026타경10165. 도봉한신아파트 상가1동 2층 238호입니다. 주소만 보면 대단지 아파트 경매처럼 보이지만, 감정평가상 이 호실의 이용상태는 공부상 생활편익시설, 현황 공실입니다. 즉 주거용 아파트 한 세대를 매수하는 사건이 아니라 아파트 단지 내 소형 상가 호실을 취득하는 사건으로 봐야 합니다.
권리관계는 비교적 명료합니다. 현재 말소기준은 2000.08.14 접수된 신용보증기금 가압류 30,757,397원입니다. 그 뒤의 도봉구·마포구·고양시덕양구 압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1999년 설정됐던 평화유지공업주식회사 근저당권은 2026.01.16 이미 말소됐으므로 현재 말소기준권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉동 30-1 도봉한신아파트 상가1동 2층 238호 |
| 용도 / 현황 | 집합건물 내 상가 · 공부상 생활편익시설 · 현황 공실 |
| 대상면적 | 8.1㎡ |
| 소유자 | 주영식 · 1999.01.14 매매, 1999.01.22 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 12,600,000원 / 12,600,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 도봉한신쇼핑상가조합 / 14,401,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 1995.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2000년 신용보증기금 가압류
임차인 없음. 별도 임차인 인수액은 없으며 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 핵심은 2000.08.14 신용보증기금의 가압류가 말소기준이 된다는 점입니다. 이후 존속하는 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 아파트 실거래를 이 상가의 시세로 쓰면 안 된다
가격에서 가장 중요한 포인트는 비교 대상의 불일치입니다. 대상은 8.1㎡ 상가 호실인데, 확인된 최근 거래들은 전용 77.46㎡ 또는 84.94㎡의 아파트 거래입니다. 최근 12건의 평균금액은 624,750,000원이고 최신 거래는 2026.08의 660,000,000원이지만, 용도와 면적이 전혀 달라 이 물건의 적정가를 판단하는 시세 자료로 사용할 수 없습니다.
| 검증 항목 | 경매 목적물 | 확인된 거래자료 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 용도 | 상가 · 생활편익시설 | 아파트 | 직접 비교 불가 |
| 면적 | 8.1㎡ | 77.46~84.94㎡ | 면적 불일치 |
| 현황 | 공실 | 최근 12건 | 상가 임대·매매가 별도 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 12,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 626,800원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 30,757,397원 | 11,973,200원 |
| 3. 경매신청 · 도봉한신쇼핑상가조합 | 14,401,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 45,158,797원 중 예상 배당액은 11,973,200원이고, 미배당액은 33,185,597원입니다. 현재 가격에서는 신청채권자 도봉한신쇼핑상가조합의 청구액 14,401,400원에 대한 예상배당이 0원입니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울누원초등학교 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 배후수요. 한신 단지는 2,678세대이며 사용승인일은 1995.09.30입니다. 다만 대단지 배후세대가 있다는 사실만으로 개별 2층 소형 상가의 매출이나 임대수요가 보장되는 것은 아닙니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선·7호선 도봉산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 3층·지상 4층 건물 내 2층 238호이며, 위생·급배수·승강기·주차장·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역에 해당하고 철도보호지구·교육환경보호구역·과밀억제권역 등 여러 제한사항이 확인됩니다.
- 토지. 부정형 평지이며 생활편익시설 건부지로 이용 중이고, 공시지가는 3,162,000원/㎡입니다.
- 현황. 현황조사에서는 빈 상가로 영업을 안 한 지 오래된 것으로 보고됐습니다. 현재 수익을 발생시키는 점유 영업장이 아니라는 점이 환금성 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 별도 확인. 8.1㎡와 유사한 동일 상가동 또는 인근 상가의 최근 매매가·보증금·월세를 확인해 12,600,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 단순 소유자 사정인지, 동선·가시성·상권 자체의 약점인지 현장에서 구분해야 합니다. 현황조사상 영업을 안 한 지 오래된 공실입니다.
- 2층 접근성 확인. 상가1동 2층 238호의 실제 위치, 승강기·계단 동선, 외부 노출도와 인접 점포 영업 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 매각 전 확인해야 배당순위와 배당액 변동을 정확히 볼 수 있습니다.
- 신청채권자 미배당 구조 확인. 현재 매각가 가정에서는 신청채권자 도봉한신쇼핑상가조합의 예상배당이 0원이고 전체 미배당은 33,185,597원입니다.
- 관리비 확인. 신청채권자 자체가 도봉한신쇼핑상가조합이고 2026.01.16 근저당권 말소에도 관리비 청구권에 관한 판결정본이 기재돼 있으므로, 실제 체납관리비와 매수인 부담 가능 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 세금·관리비 현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 싸다는 증거는 없다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 선명합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준인 2000.08.14 신용보증기금 가압류 뒤의 존속 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리만 보면 접근 가능한 물건입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 목적물은 8.1㎡ 상가·생활편익시설이고 현황 공실입니다. 확인된 77.46~84.94㎡ 아파트 실거래는 이 물건과 직접 비교할 수 없으므로, 감정가 12,600,000원 또는 신건 최저가가 시장가격보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 영업을 안 한 지 오래된 빈 상가라는 조사내용까지 감안하면 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장검증 전까지 보류가 맞습니다.
