서울북부지방법원 2026타경10183. 서울 강북구 미아동 어반트리 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 소유자 오인숙은 2021.05.18. 매매를 원인으로 2021.07.07. 소유권을 취득했고 거래가액은 399,000,000원입니다. 이 사건에서 핵심은 후순위 압류가 아니라, 2021.07.07. 전입·점유·확정일자를 갖춘 남재준의 389,000,000원 임차보증금과 2023.07.25. 주택임차권등기입니다.
말소기준은 2024.07.03. 삼성세무서장 처분의 압류입니다. 남재준의 임차권은 그보다 앞서므로 원칙 구조만 보면 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 하지만 매각물건명세서 비고에는 2026.06.26. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10183 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 222-59 어반트리 2층 202호 |
| 도로명 | 서울특별시 강북구 솔매로43길 67 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 6층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 오인숙 · 2021.05.18. 매매 · 거래가액 399,000,000원 · 2021.07.07. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 411,000,000원 / 411,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 464,498,577원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 압류가 말소기준
2021.01.11. 은평신용협동조합 근저당권은 채권최고액 3,240,000,000원으로 설정됐지만 2021.07.07. 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 근저당이 아니라 2024.07.03. 압류입니다. 이후 2024.10.02. 강서구 압류, 2026.01.15. 강북구 압류, 2026.01.27. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 확약 밖 기재는 별도 확인
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남재준 | 제2층 제202호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021-07-07 | 2021-07-07 | 389,000,000원 | 원래 有 확약 포기 | 有 | 2026.06.26. 확약서 · 잔존 반환청구권 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
| 강승보 | 미상 | 2024-07-17 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 전입이 2024-07-03 말소기준 이후 · 보증금 확인 필요 |
| 주택도시 | 주거 | 2021-07-07 | 2021-07-07 | 미상 | 가능·미상 | 有 | 배당요구 2026-01-26 · 보증금 확인 필요 |
③ 배당 — 현재 회차는 남재준 보증금 전액배당 구조
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,510,000원 |
| 1. 임차인 남재준 보증금 | 389,000,000원 | 389,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 464,498,577원 | 15,490,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 411,000,000원 가정. 집행비용 6,510,000원과 남재준 보증금 389,000,000원 배당 후 주택도시보증공사에는 15,490,000원이 배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 확약 반영 여부가 핵심
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 제공 시나리오 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 411,000,000원 | 15,490,000원 | 449,008,577원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 328,800,000원 | 0원 | 464,498,577원 | 65,603,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 263,040,000원 | 0원 | 464,498,577원 | 130,442,560원 |
따라서 이 사건은 “유찰되면 낙찰가가 낮아져 싸진다”는 단순 계산보다 확약서 적용 범위의 확정이 우선입니다. 남재준만 놓고 보면 확약으로 대항력 인수 구조가 해소됐지만, 다른 기재사항이 별개 권리라면 그 위험은 따로 남습니다.
⑤ 세금 압류 — 배당표보다 앞설 수 있는 변수
등기부에는 세금 관련 압류가 세 건 존재합니다. 2024.07.03. 삼성세무서장 압류가 말소기준이고, 2024.10.02. 강서구 압류, 2026.01.15. 강북구 압류가 뒤따릅니다. 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 당해세에 해당하는 세금이 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
| 일자 | 권리 | 권리자 | 매각 후 |
|---|---|---|---|
| 2024-07-03 | 압류 | 국 · 삼성세무서장 | 말소기준 |
| 2024-10-02 | 압류 | 강서구(서울특별시 | 소멸 |
| 2026-01-15 | 압류 | 강북구(서울특별시 | 소멸 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울수유초등학교 남동측 인근이며, 공동주택과 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 미아역이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 2층 202호이며, 난방시설·위생설비·급배수시설·승강기가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 가장형 2필지 일단지이며 북동측으로 세로한면의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 지정사항이 있으며 지정기간 중 하나는 2025.08.26.~2026.08.25., 다른 하나는 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.06.26. 제출 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 대상과 범위를 직접 확인해야 합니다.
- ‘주택도시’ 기재 확인. 전입 2021-07-07·확정일자 2021-07-07·배당요구 2026-01-26으로 기재됐으나 보증금은 확인되지 않습니다. 남재준과 동일관계인지 별개의 권리인지 원본 대조가 필요합니다.
- 강승보. 전입일 2024-07-17로 말소기준 2024-07-03 이후여서 대항력은 없지만 보증금·점유관계는 확인해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 현재 예상배당표가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 시세. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 411,000,000원이 현재 시장가격 대비 유리한지 불리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 토지거래허가. 매각기일 2026.08.25.와 토지거래계약에관한허가구역 지정기간을 함께 확인해 적용 여부를 검토해야 합니다.
맺으며 — “큰 임차권은 확약으로 해소, 남은 문제는 확약의 범위”
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 말소기준보다 앞선 남재준의 주택임차권 보증금이 389,000,000원이기 때문입니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서는 원래 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 쉽게 낮아지지 않는 구조입니다.
하지만 2026.06.26. 확약서가 그 핵심 위험을 바꿉니다. 남재준 관련 대항력과 잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 현재 회차 배당산정 역시 매수인 인수 0원으로 잡혀 있습니다.
그렇다고 곧바로 “권리 완전 안전”으로 끝내면 안 됩니다. 별도로 기재된 ‘주택도시’의 보증금이 확인되지 않고, 그 기재가 남재준과 같은 권리관계인지도 여기에서 단정할 수 없습니다. 또한 세금 압류 3건의 당해세 여부도 배당의 변수입니다. 주된 3.89억 임차권 위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 권리관계의 동일성 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
