서울북부지방법원 2026타경10192. 서울 도봉구 창동 이화맨션 4층 401호, 주거용으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현 소유자 최진성은 2020.11.06. 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 유안나는 그보다 앞선 2020.09.17. 임대차계약, 2020.09.18. 확정일자, 2020.10.30. 주민등록·점유개시 기록을 갖고 있으며 보증금은 210,000,000원입니다. 2024.01.10.에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 말소기준으로 계산된 권리는 2026.01.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 훨씬 앞선 유안나의 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 적혀 있어, 유찰 시 단순히 최저가만 낮아지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 674-79 4층 401호 · 도로명 서울특별시 도봉구 덕릉로63길 98 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 주거용(거실 및 주방, 방3, 욕실1 등) |
| 전용면적 | 55.56㎡ |
| 소유자 | 최진성 (2020.11.06. 거래가액 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력·배당·승계를 따로 봐야 한다
| 임차관계 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 유안나 제4층 제401호 전부 | 2020.10.30 확정일자 2020.09.18 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 2026.03.26. 권리신고 및 배당요구 후 2026.04.08. 철회 기록 |
| 주택도시 주거 | 2020.10.30 확정일자 2020.09.18 | 미상 | 대항력 有 우선변제 有 승계액 미상 배당요구 2026.01.27 |
유안나는 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 보증금 210,000,000원이 확인됩니다. 다만 2026.03.26. 권리신고 및 배당요구를 한 뒤 2026.04.08. 철회한 기록이 있으므로, 실제 매각에서 어느 금액이 배당되고 어느 금액이 인수로 남는지는 반드시 최종 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
또 다른 임차관계인 ‘주택도시’는 같은 전입일·확정일자를 갖고 배당요구도 했지만 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 유안나의 보증금만 계산해 인수위험을 끝냈다고 판단할 수 없습니다. 확약이나 대항력 포기 자료도 없으므로 이 미상 부분은 별도의 인수위험으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 비교 — 231,000,000원만 보고 싸다고 결론낼 수 없다
이화맨션은 총 9세대, 사용승인일은 2002.02.26입니다. 확인되는 최근 거래는 2025.09. 전용 58.4㎡, 2층의 250,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 250,000,000원이며, 현재 최저매각가 231,000,000원은 그 금액의 92.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 58.4㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.56㎡ 대상 | 1건 | 250,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,034,000원 |
| 1. 임차인 유안나 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 16,966,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 유안나 보증금은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 기록에는 유안나의 2026.04.08. 배당요구 철회가 표시되어 있으므로 이 표의 전액배당 전제가 최종적으로 유지되는지 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 감정가 100% | 231,000,000원 | 0원 | 유안나 보증금 210,000,000원 전액 배당 가정 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 184,800,000원 | 28,587,200원 | 낙찰가 하락분 일부가 선순위 임차보증금 미배당 인수로 전환 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 147,840,000원 | 65,029,760원 | 최저가가 더 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득비용 하락 폭이 제한됨 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호 다세대주택으로, 거실 및 주방·방3·욕실1 등 주거용으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울창림초등학교 북서측 인근. 주변은 연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 4호선 쌍문역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 왕복2차선 포장도로, 남동측 노폭 약 2~3m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하고 토지거래계약에관한허가구역 지정이 확인됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 307.1㎡, 공시지가 3,338,000원/㎡입니다.
- 환금성. 이화맨션은 총 9세대의 소규모 다세대이고 확인되는 최근 12개월 거래도 1건입니다. 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 유형은 아닙니다.
- 현장확인. 이해관계인의 폐문부재로 내부구조는 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰 등에 의해 간접확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유안나 배당요구 철회 확인. 2026.03.26. 권리신고 및 배당요구 후 2026.04.08. 철회 기록이 있으므로 최종 배당 여부와 미배당 보증금 인수액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차관계 확인. ‘주택도시’의 전입·확정일자·배당요구는 확인되지만 보증금이 확인되지 않습니다. 이 부분을 0원으로 간주하면 안 됩니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 184,800,000원에 인수 28,587,200원, 2회 유찰 시 147,840,000원에 인수 65,029,760원 시나리오입니다. 실질취득은 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 합니다.
- 거래 표본 한계. 최근 12개월 시세는 250,000,000원 1건입니다. 층·면적·내부상태 차이를 감안해 추가 현장 가격조사가 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 과정에서 내부는 직접 확인되지 않았습니다. 수리비·누수·설비 상태 등을 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 철회 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “92.4%보다 중요한 것은 인수액의 확정”
표면적인 가격만 보면 이 물건은 신건 최저가 231,000,000원으로 최근 거래 250,000,000원의 92.4%입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 ‘말소기준 이후 권리가 전부 사라지는’ 깨끗한 경매가 아닙니다. 유안나의 210,000,000원 임차보증금과 선순위 대항력, 임차권등기, 배당요구 철회 기록이 동시에 존재합니다.
배당 시뮬레이션상 현재 회차 인수액은 0원이지만, 실제 배당 전제가 달라지면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 게다가 보증금이 확인되지 않은 별도 임차관계도 남아 있습니다. 유찰 시에는 매각가가 184,800,000원·147,840,000원으로 내려가는 대신 인수액이 28,587,200원·65,029,760원으로 증가합니다. 이 물건은 최저가를 보는 경매가 아니라 ‘최종 인수액을 확정한 뒤 실질취득비용을 계산하는 경매’입니다. 권리확인이 끝나기 전에는 92.4%라는 가격 차이를 매력으로 과대평가하지 않는 편이 맞습니다.
