서울북부지방법원 2026타경10201. 수유동 시티앤플랫폼 17층 1711호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정요항표상 관련 공부에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 다만 내부 확인이 되지 않아 실제 이용상황은 미상입니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 대항력 임차인 김지효입니다.
등기상 별도의 근저당권보다 먼저 매각으로 소멸하는 기준이 되는 권리는 2026.02.03. 강제경매개시결정입니다. 그런데 김지효는 임대차계약·확정일자가 2024.04.29., 주민등록·점유개시가 2024.05.24.로 이보다 앞섭니다. 주택임차권등기는 2026.04.01. 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 이미 말소기준 전에 존재합니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 받지 못하는 회차에서는 그 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10201 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 229-18 시티앤플랫폼 17층 1711호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상황 미상 |
| 층 / 사용승인 | 17층 내 17층 1711호 · 2023.05.19. |
| 소유자 | 오성록 · 등기 거래가액 243,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한회사 송정주류 / 32,571,027원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차인이 핵심
소유권은 2024.05.07. 오성록에게 이전됐고 같은 날 민간임대주택등기가 기재되었습니다. 이후 2026.02.03. 유한회사 송정주류의 강제경매개시결정이 들어왔고, 이것이 현재 권리분석상 말소기준입니다. 서울특별시강북구의 2026.03.20. 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단의 2026.03.03. 압류는 2026.06.12. 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 현재 0원, 유찰 뒤에는 인수 발생
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지효 | 건물 제17층 제1711호 전부 | 185,000,000원 | 2024.05.24. | 2024.04.29. | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김지효는 보증금 185,000,000원, 확정일자 2024.04.29., 전입·점유개시 2024.05.24.이며 배당요구도 2026.04.01. 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복합산 문제는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 209,000,000원 | 0원 | 보증금 전액배당 가정 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 167,200,000원 | 20,940,800원 | 미배당 보증금 인수 발생 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 133,760,000원 | 53,912,640원 | 인수액 확대 |
③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,726,000원 |
| 1. 임차인 김지효 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 2. 유한회사 송정주류 | 32,571,027원 | 20,274,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 209,000,000원에서는 집행비용 3,726,000원과 김지효 보증금 185,000,000원이 먼저 배당되고, 신청채권자 유한회사 송정주류에는 20,274,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 12,297,027원이며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수유역(4호선) 서측 인근으로, 주변에 관공서·동류형 오피스텔·중소규모 아파트단지·숙박시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 동측에 수유역(4호선), 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 관련 공부에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나 내부 확인이 되지 않아 실제 이용상황은 미상입니다. 임차권 자료에는 김지효의 사용이 주거로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 17층 1711호이며 사용승인일은 2023.05.19.입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지기·소화전·기계식 주차·온수설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 2필지가 일단지를 이루는 대체로 장방형 평지이며 남서측·북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25., 아파트 용도의 별도 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당액 재계산. 실제 낙찰가가 209,000,000원보다 낮아지면 김지효 보증금의 미배당액이 발생할 수 있습니다. 입찰가별 배당·인수액을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 최저가 167,200,000원에는 20,940,800원, 2회 유찰 최저가 133,760,000원에는 53,912,640원의 인수액이 계산됩니다.
- 현재 점유 확인. 주택임차권등기가 설정된 상태이므로 현장 점유·인도 상태를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않아 실제 이용상황은 미상입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.05.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기와 관련 서류의 현재 효력 및 매각 후 처리 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 압류 상태 확인. 국민건강보험공단 압류는 2026.06.12. 말소됐고 서울특별시강북구의 2026.03.20. 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 보증금은 따라온다”
이 물건은 신건 209,000,000원만 보면 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 이를 단순한 권리 안전형으로 보면 안 됩니다. 김지효는 말소기준보다 앞선 2024.05.24. 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 185,000,000원입니다. 현재 회차에서는 전액배당이 가능하지만 1회 유찰부터 미배당 보증금 인수가 현실화됩니다.
특히 1회 유찰 시 매각가 167,200,000원에 인수 20,940,800원, 2회 유찰 시 매각가 133,760,000원에 인수 53,912,640원이 붙습니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 총 취득부담이 그대로 내려가지 않습니다. 별도의 최근 실거래 시세 표본이 없는 만큼 현재 가격의 시장 메리트를 단정할 수도 없습니다. 현재 회차는 인수 0원, 유찰 후에는 인수형으로 전환. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금 미배당액까지 합친 실질 취득부담입니다.
