서울북부지방법원 2026타경10266. 정릉동 가온팰리스 씨동 3층 302호, 전용 29.19㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 2023.10.12 영등포세무서 압류가 말소기준이 된다는 점과, 그보다 앞선 2022.04.15 전입의 우혜정 임차인이 있다는 점입니다. 우혜정은 임대차계약일 2022.03.16, 확정일자 2022.03.17, 전입·점유개시 2022.04.15, 보증금 220,000,000원으로 말소기준보다 선순위이므로 원칙적으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 중요한 후속조치가 명시되어 있습니다. 2026.06.22 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 우혜정 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10266 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 206-130 가온팰리스 씨동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.19㎡ · 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 문지우 · 2022.05.25 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인 | 2020.06.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 승부처
등기부에는 2021.04.27 장위신용협동조합 근저당권 1,044,000,000원이 있었지만 2022.04.14 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.10.12 국의 압류입니다. 이후 2023.10.17 주택도시보증공사 가압류 1,023,000,000원, 2024.02.20 우혜정 주택임차권등기 220,000,000원, 2026.02.06 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인·신고인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우혜정 | 2022.04.15 | 2022.03.17 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
| 최미리 | 2025.11.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주택도시 | 2022.04.15 | 2022.03.17 | 0원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 제출 |
확약을 반영하지 않은 회차별 계산에서는 1회 유찰 시 42,531,200원, 2회 유찰 시 78,184,960원이 매수인 인수액으로 계산되지만, 2026.06.22 확약이 적용되는 우혜정 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다. 최미리는 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다.
② 시세 비교 — 권리가 풀려도 가격은 별개
가온팰리스C동 전용 29.19㎡ 거래는 4건입니다. 거래 평균은 221,250,000원, 최저 215,000,000원, 최고 225,000,000원이며 최신 거래는 2022.06의 225,000,000원입니다. 현재 최저매각가 226,000,000원은 거래 평균의 102.1%로, 평균보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 29.19㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2022.05 | 29.19㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 29.19㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 29.19㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 평균 | 29.19㎡ | 4건 | 221,250,000원 |
최저매각가 226,000,000원은 거래 최고가 225,000,000원보다도 높고, 최근 거래로 제시된 2022.06의 225,000,000원도 웃돕니다. 따라서 권리 인수액이 확약으로 0원이 되더라도 신건에서 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,964,000원 |
| 1. 임차인 우혜정 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 2,036,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,964,000원과 우혜정 보증금 220,000,000원 배당 후 주택도시보증공사 가압류에 2,036,000원이 배당되는 계산입니다. 채권자 총 청구액 1,243,000,000원 중 미배당액은 1,240,964,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일은 2020.06.22입니다.
- 입지. 서울숭덕초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 정릉역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 3미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,670,000원/㎡이며 토지면적은 283.0㎡입니다.
- 현장확인. 평가 현장조사 당시 폐문부재와 이해관계인 비협조로 내부확인을 하지 못해 내부구획과 이용상황은 건축물대장상 건축물현황도를 토대로 작성됐습니다.
- 건물 외관. 가온팰리스 씨동은 인접한 디동과 건물 외벽이 맞닿아 있는 것으로 외견상 관찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 2026.06.22 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 우혜정 임차권 확인. 보증금 220,000,000원, 확정일자 2022.03.17, 전입·점유개시 2022.04.15의 선순위 임차권이므로 확약이 없다면 미배당액 인수 구조가 됩니다.
- 최미리 점유 확인. 전입일 2025.11.24로 대항력은 없지만 보증금·확정일자와 점유부분이 미상인 만큼 실제 점유상태와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 확인. 현재 최저가 226,000,000원은 거래 평균 221,250,000원의 102.1%이며 최신 거래 225,000,000원보다 높습니다. 신건에서 가격 메리트를 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 다세대 환금성. 총 11세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수 2.5회, 매각률 0.0%로 제시돼 있어 재매각 유동성을 보수적으로 보아야 합니다.
- 내부·외벽 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했고 씨동과 디동 외벽이 맞닿아 있다고 관찰됐으므로 현장 구조와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해결과 가격 매력은 다른 문제”
이 물건은 처음 보면 220,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수형 경매로 보입니다. 실제로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 우혜정의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 그러나 2026.06.22 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했으므로, 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 바로 좋은 가격이 되는 것은 아닙니다. 신건 최저가 226,000,000원은 동일면적 거래 평균 221,250,000원의 102.1%이고 최신 거래 225,000,000원보다도 높습니다. 총 11세대 다세대에 경매 평균 유찰 횟수 2.5회라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 권리는 확약 확인 후 통과 가능, 가격은 신건에서 보류. 이 사건은 선순위 임차권 자체보다 확약서 원문과 실제 응찰가격을 얼마나 보수적으로 확인하느냐가 핵심입니다.
