서울북부지방법원 2026타경10303. 노원구 중계동 중계6단지주공아파트 604동 4층 407호, 전용 44.1㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박영순으로, 2010.09.08 소유권이전등기가 됐고 원인은 2010.09.07 증여입니다. 현존 권리 중 말소기준은 2016.02.03 국민은행 근저당 채권최고액 120,000,000원입니다. 이후 2021년 국민은행 근저당, 2022년 애큐온저축은행 근저당, 2024년 롯데카드 가압류와 2026년 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 구조는 단순한 편이지만 가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가와 최저가가 모두 480,000,000원인 신건인데, 동일 면적 최근 12건 평균은 464,833,333원입니다. 특히 2026.06의 같은 4층 거래가 465,000,000원인 반면, 최신 2026.08 거래는 498,000,000원입니다. 즉 현 최저가는 최근 거래 범위 안에는 들어오지만 최근 12개월 평균을 웃도는 가격이어서 평균 대비 할인 매력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10303 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 중계동 364-12 중계6단지주공아파트 604동 4층 407호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 44.1㎡ · 방2·주방·화장실·발코니·현관 등 · 15층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 박영순 (2010.09.08 소유권이전 · 2010.09.07 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 480,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사애큐온저축은행 / 292,658,255원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 단지 / 준공 | 주공6 · 600세대 · 1993.03.31 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
등재된 임차인은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금 승계액도 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 매각 전 확인할 필요가 있습니다. 권리상으로는 말소기준인 2016.02.03 국민은행 근저당 이후 설정된 국민은행 추가 근저당 77,000,000원, 애큐온저축은행 근저당 306,000,000원, 롯데카드 가압류 30,664,706원과 경매개시결정이 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 높고, 최신 거래보다는 낮다
중계6단지주공 ‘주공6’ 동일 면적 전용 44.1㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2026.04부터 2026.08까지 거래가 확인되며, 최근 12개월 평균은 464,833,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 44.1㎡ | 8 | 498,000,000원 |
| 2026.07 | 44.1㎡ | 7 | 480,000,000원 |
| 2026.07 | 44.1㎡ | 1 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 44.1㎡ | 6 | 475,000,000원 |
| 2026.07 | 44.1㎡ | 7 | 480,000,000원 |
| 2026.07 | 44.1㎡ | 15 | 460,000,000원 |
| 2026.07 | 44.1㎡ | 2 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 44.1㎡ | 4 | 465,000,000원 |
| 2026.06 | 44.1㎡ | 7 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 44.1㎡ | 6 | 450,000,000원 |
| 2026.05 | 44.1㎡ | 8 | 440,000,000원 |
| 2026.04 | 44.1㎡ | 14 | 465,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.1㎡ | 12건 | 464,833,333원 |
최근 12건의 범위는 425,000,000원~498,000,000원입니다. 최저매각가 480,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 103.3%이며, 최신 거래 498,000,000원보다는 낮습니다. 하지만 대상과 같은 4층의 2026.06 거래 465,000,000원도 있어, 현 회차 가격을 일률적으로 “저렴하다”고 평가하기는 어렵습니다. 권리 안전성과 가격 할인은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 480,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,200,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 (을구 6번) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 (을구 7번) | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 306,000,000원 | 275,800,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 30,664,706원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 533,664,706원 중 예상 배당액은 472,800,000원, 미배당액은 60,864,706원입니다. 신청채권자 애큐온저축은행은 청구액 292,658,255원에 대해 275,800,000원 배당을 가정해 전액 충족되지 않습니다. 그러나 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시 배당 구조 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 480,000,000원 | 472,800,000원 | 60,864,706원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 384,000,000원 | 377,824,000원 | 155,840,706원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 307,200,000원 | 302,099,200원 | 231,565,506원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 확인된 권리구조에서는 매수인 인수액이 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 보증금 승계 때문에 실질취득액이 고정되는 유형이 아니라, 매각가격이 내려가면 매수인의 실질취득 기준금액도 함께 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 불암고등학교 서측 인근이며, 주변에 대단위 아파트·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 피.씨조 피.씨지붕 15층 건물의 4층 407호이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·중앙공급식 난방·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지. 인접지·도로와 대체로 평탄한 사다리형 아파트 건부지이며, 남측 약 20미터·서측 약 8미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,243,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 확인됩니다.
- 환금성. 600세대 단지이고 동일 44.1㎡에서 2026.04~2026.08 사이 최근 12건이 425,000,000원~498,000,000원에 거래됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 평균 대비 가격 확인. 현 최저가 480,000,000원은 최근 12개월 평균 464,833,333원의 103.3%입니다. 신건이라는 이유만으로 할인 물건으로 보지 않는 것이 핵심입니다.
- 동일 층 거래 확인. 대상은 4층이고 2026.06 동일 면적 4층 거래가 465,000,000원입니다. 최신 8층 거래 498,000,000원과 함께 층별 편차를 고려할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 등재된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태를 매각 전 확인해야 합니다.
- 미배당액과 인수액 구분. 현 회차 예상 미배당 60,864,706원은 후순위 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획에 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 기재돼 있으므로 적용 범위와 매각 당시의 효력을 관할기관 자료와 대조하는 것이 필요합니다.
- 입찰 직전 권리 변동 확인. 등기사항전부증명서는 2026.08.21 발행 자료이므로 매각기일 2026.08.25 전 최신 등기상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 강점은 권리구조입니다. 2016.02.03 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 추가 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등재 임차인도 없어 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격까지 자동으로 합격인 것은 아닙니다. 실질취득 기준 480,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 464,833,333원의 103.3%입니다. 최신 거래 498,000,000원보다 낮아 실거래 범위 안에는 있지만, 같은 4층 거래 465,000,000원도 확인됩니다. 따라서 현 회차의 핵심은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격에 평균 대비 할인 메리트는 없다”는 점입니다. 권리는 단순하게, 가격은 보수적으로 보는 사건입니다.
